ควรศึกษาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมแนวทางประหยัดก่อนซื้อบ้าน !!

          บ้านถือว่าเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่มีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต บ้านจึงเป็นสิ่งสำคัญและจำเป็นต่อมนุษย์ที่แต่ละคนต้องการครอบครอง โดยเฉพาะผู้ที่อาศัยในชุมชนเมืองที่มีพื้นที่จำกัด ทำให้เกิดธุรกิจบ้านจัดสรรขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง แต่การมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง ต้องเสียเงินเป็นจำนวนมาก และที่สำคัญบ้านถือเป็นสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ครอบครองมีหน้าที่เสียภาษีอีกด้วย

          โดยเจ้าของทรัพย์สินประเภทที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคารต่างๆ และอาคารชุดหรือคอนโด จะต้องเสียภาษีแตกต่างกันไป โดยประเมินจากลักษณะการเป็นเจ้าของ มูลค่าสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ประโยชน์ในการนำไปใช้งาน

          ดังนั้นใครที่กำลังมองหาซื้อบ้านหลังแรกหรือหลังที่ 2 ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์ คอนโด ห้องชุด หากการครอบครองสิ่งปลูกสร้างเหล่านี้ตรงตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษี โดยสามารถอธิบายได้ดังนี้

เปิดข้อมูลภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสีย

          โดยทั่วไปแล้วทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียภาษี โดยมูลค่ารวมของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเป็นฐานภาษี แยกตามรายการดังนี้

          1.อัตราที่จัดเก็บสำหรับที่ดินการเกษตรกรรม มีอัตราภาษีที่จัดเก็บ 0.15% และอัตราที่จัดเก็บจริงตามมูลค่าแบ่งเป็น 0-75 ล้านบาท คิดอัตรา 0.01% มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตรา 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท คิดอัตรา 0.05% มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท คิดอัตรา 0.07% และมูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.10 % ที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดาได้รับยกเว้น 50 ล้านบาท

          2.อัตราที่จัดเก็บสำหรับที่อยู่อาศัย มีอัตราภาษีที่จัดเก็บ 0.30% และอัตราที่จัดเก็บจริงตามมูลค่าแบ่งเป็น 0-50 ล้านบาท คิดอัตรา 0.02% มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดอัตรา 0.03% มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตรา 0.05% และมูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.10% 
และสำหรับบ้านหลังหลักได้รับการยกเว้น มูลค่า 50 ล้านบาท โดยเจ้าของจะต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน แต่หากเป็นเจ้าของ เฉพาะบ้านและมีชื่อในทะเบียนบ้านจะได้รับการยกเว้นมูลค่า 10 ล้านบาท

          3.อัตราที่จัดเก็บสำหรับการทำประโยชน์อื่น เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม ฯลฯ มีอัตราเพดานที่ 1.20% และอัตราที่จัดเก็บจริงคือ มูลค่า 0 - 50 ล้านบาท คิดอัตรา 0.30% มูลค่า 50 - 200 ล้านบาท คิดอัตรา 0.40% มูลค่า 200 - 1,000 ล้านบาท คิดอัตรา 0.50% มูลค่า 1,000 - 1,500 ล้านบาท คิดอัตรา 0.60% และ มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตรา 0.70%

          4.อัตราที่จัดเก็บสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ปล่อยรกร้าง จะใช้อัตราจัดเก็บเหมือนอัตราที่จัดเก็บสำหรับการทำประโยชน์อื่น แต่จะเพิ่มอัตราภาษี 0.30% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมต้องไม่เกิน 3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

ควรเลือกบ้านแบบไหน ช่วยประหยัดภาษี

          เนื่องจากภาษีสิ่งปลูกสร้างกฎหมายได้กำหนดไว้ว่าลักษณะใดบ้าง ที่ต้องเสียภาษีและได้รับการยกเว้น ดังที่กล่าวไปแล้วข้างต้น ดังนั้นผู้ที่อยากจับจองเป็นเจ้าของบ้าน หรือซื้อที่ดินไว้ปลูกบ้านเป็นของตนเอง สามารถวางแผนการซื้อเพื่อให้ประหยัดภาษีได้ ดังนี้

          - ทางเลือกในการซื้อบ้านหลังแรก มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท และเป็นเจ้าของอาคารเท่านั้น ตามกฎหมายมูลค่าบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท การซื้อบ้านหลังแรกที่มีเพียงสิ่งปลูกสร้าง เช่น อพาร์ตเมนต์จะปลอดภาษี

          - เลือกซื้อบ้านหลังแรก มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามกฎหมายกำหนดว่า มูลค่าบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท ซื้อเป็นบ้านหลังแรกที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว ทาวเฮาส์ ทาวโฮม จะได้รับการยกเว้นภาษี

          - การซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ให้ลงเป็นชื่อของลูกหลาน เนื่องจากการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป มูลค่าบ้าน 0-50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีที่ 0.02% ดังนั้น เพื่อให้ได้รับการยกเว้นภาษี จึงควรลงชื่อเป็นของลูกหลานให้กลายเป็นบ้านหลักแรก และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะช่วยประหยัดภาษีได้

เช็กเวลาที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          โดยปกติแล้วผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีใบประเมินประเมินภาษีที่ต้องชำระ ยื่นถึงบ้านภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี ผู้ได้รับสามารถชำระภาษีได้ภายในวันที่ 30 เมษายนของปีนั้น ไม่ต้องยื่นเอกสารหรือกรอกข้อมูลอื่นใด โดยเริ่มคำนวณกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทุกวันที่ 1 ของทุกปี

          นอกจากนี้ ผู้เสียภาษีที่ดินจะต้องเป็นเจ้าของหรือผู้ใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้นๆ เช่น ถ้าซื้อบ้านในวันที่ 30 ธันวาคม 2565 จะต้องเสียภาษีในปี 2566 เพราะถือว่าได้ครอบครองในวันที่ 1 มกราคม 2566 

          ทั้งนี้ผู้ที่ครอบครองที่ดินหรืออาคารจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เช่น บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด และหนังสือรับรองการทำประโยชน์

          กล่าวโดยสรุป จากหลักการในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ จะเห็นได้ว่ามีความแตกต่างจากหลักการตามกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดินและกฎหมายว่าด้วยภาษีบำรุงท้องที่ที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งฐานภาษีที่ใช้ในการคำนวณ และใช้อัตราภาษีที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา อันทำให้การจัดเก็บภาษีมีความสะดวก เป็นมาตรฐาน และสามารถจำกัดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่ได้

          นอกจากนี้ ในภาพรวมของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงเป็นประโยชน์ต่อประชาชนผู้มีหน้าที่เสียภาษี เพราะไม่สร้างภาระ รวมทั้งมีการลดและยกเว้นภาษีให้ ซึ่งช่วยบรรเทาภาระภาษีได้อย่างเหมาะสม

อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่ Inflow Accounting