วิธีเลือกซื้ออสังหาที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า

โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์           

2 บทความที่แล้ว ผมได้แนะนำเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ และการเลือกซื้อแบบห้องชุดแบบ Studio 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย
จากความยุ่งยากในการที่จะหาคนเช่ามาเช่าอสังหาที่นักลงทุนได้ซื้อลงทุนไว้ จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง ได้เล็งเห็นถึงเรื่องเหล่านี้ จึงเสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ ขายอสังหาพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย เราจะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ

1.ความน่าเชื่อถือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ว่าเป็นอย่างไร และมีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหนเพราะว่าท่านจะได้รับผลตอบแทนดังกล่าวถ้า

1.1 บริษัทดังกล่าวซื่อสัตย์ รักษาสัญญา

1.2 บริษัทดังกล่าวไม่เจ๊งไปเสียก่อน

2.ตัวโครงการมีความน่าสนใจในตัวเองไม่ว่าจะเป็นโลเคชั่นที่ดี มีอุปสงค์ในการเช่า หรือแม้กระทั่งจะขายต่อในอนาคต หลังจากหมดสัญญาที่ทางบริษัทรับประกันได้ไม่ยาก

3.ราคาที่ตั้งขายต้องเหมาะสม โดยเปรียบกับโครงการที่ใกล้ๆเคียงกัน ถ้าราคาใกล้เคียงกัน โครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าย่อมต้องน่าสนใจกว่า เพราะได้ผลตอบแทนที่แน่นอน ไม่เหนื่อยในการหาผู้เช่า(สิ่งที่ควรระวังคือ บางโครงการเพิ่มราคาขายเข้าไปสัก 20% แล้วมารับประกันการเช่า 3 ปีๆละ 7% อย่างนี้เป็นต้น พอหมดสัญญาท่านก็ไม่สามารถที่จะหาคนเช่า ที่จะให้ค่าเช่าที่สร้างผลตอบแทนขนาดสูงๆแบบนี้ได้ และขายต่อก็อาจจะขาดทุนด้วยเช่นกัน)

4.คำนวณความเป็นไปได้ของโครงการที่จะนำห้องชุดที่เราซื้อไปบริหารจัดการหาคนเช่าในรูปลักษณะใด มีความเป็นไปได้ที่จะทำได้สำเร็จหรือไม่ ยิ่งรับประกันผลตอบแทนสูงๆเป็นเวลาหลายปี เพราะว่าถ้าผู้บริหารโครงการ บริหารการเช่าไม่ได้เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ ก็จะส่งผลต่อความสามารถในการรับประกันการเช่าตามที่ให้สัญญาไว้ แต่ถ้าเป็นบริษัทที่มีประวัติดี และมีความมั่นคง รวมทั้งซื่อสัตย์ก็อาจจะไม่มีปัญหาในการจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อ เพื่อรักษาชื่อเสียงเกียรติประวัติของผู้บริหาร และบริษัทให้เป็นที่เชื่อถือต่อสาธารณชนทั่วไปด้วย

5.การส่งมอบห้องชุดหลังหมดสัญญา จะมีการ Renovate ให้ก่อนหรือไม่ ยิ่งการรับประกันยาวๆ 3-5 ปี พอครบสัญญา สภาพห้องชุดอาจจะมีการทรุดโทรมจากการใช้สอย ถ้าส่งมอบห้องชุดให้ผู้ซื้อ โดยไม่มีการ Renovate จะทำให้ผู้ซื้ออาจจะต้องไปปรับปรุงใหม่ เพื่อการปล่อยเช่า หรือขายต่อ ซึ่งนั่นหมายความว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

6.อ่านเงื่อนไขในสัญญาอย่างละเอียดรอบคอบ ว่ามีเงื่อนไขอะไรหรือเปล่า ที่เกี่ยวกับการรับประกัน เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหา ถึงแม้คนส่วนใหญ่จะขี้เกียจอ่านสัญญาที่ร่างกันมาหลายๆหน้า แต่นั่นคือการตัดปัญหาในอนาคตที่อาจจะมีการฟ้องร้องกันได้

7.มี Option ในการรับบริหารการเช่าต่อหรือไม่ ถ้ามี จะคิดค่าใช้จ่ายอย่างไร และหรือมีการรับประกันการเช่าในอัตรา ที่ต่ำกว่าเดิมหรือไม่อย่างไร

8.ถ้าผู้บริหารโครงการจ้างทีมบริหารมืออาชีพที่มีชื่อเสียงมาบริหาร ก็จะสร้างภาพพจน์ทีดีต่อโครงการนั้นๆ ทำให้โครงการดังกล่าวเป็นที่รู้จักแพร่หลาย เมื่อหมดสัญญา การที่ผู้ซื้อจะหาคนเช่า หรือขายต่อก็จะทำได้ง่ายขึ้น

บทความหน้าผมขอยกตัวอย่างคอนโดปล่อยเช่าที่กรุงเทพ พัทยา และหัวหิน ว่ามีผลตอบแทนเท่าไหร่ และมีแนวโน้มเป็นอย่างไรในอนาคตครับ