ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนจบ)

โดย กิติชัย  เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

บทความที่แล้ว ผมได้ทิ้งท้ายถึงกำไรของ TOP 10 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มีกำไรในปี 2558 ประมาณ 35,000 ล้านบาท ดูแล้วเป็นตัวเลขที่ไม่ใช่น้อยเลยทีเดียว ถ้าจะเจียดกำไรที่จะต้องขาดหายไปเล็กๆน้อย เพื่อจ่ายเป็นภาษีที่ดิน ก็คงไม่หนักหนาอะไร เพราะว่า ต้นทุนที่ดินไม่ใช่เป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาอสังหา ยิ่งอสังหาแนวสูงแล้ว โดยเฉพาะ High Rise ต้นทุนที่ดินเป็นสัดส่วนที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับต้นทุนรวม ดังนั้นภาษี 1% ของที่ดินที่เป็น Land Bank ของบริษัทเหล่านี้มีผลกระทบต้นทุนโดยรวมน้อยมาก ยิ่งไปกว่านั้น มีการขึ้นราคาอสังหาที่ที่ยังขายไม่หมด เมื่อเวลาผ่านไป ซึ่งมากกว่าภาษีที่ดินที่จะเรียกเก็บอย่างเทียบกันไม่ได้เลย

ส่วนเรื่องการผ่อนผันไม่เรียกเก็บภาษีที่ดินสำหรับบ้านหลักที่ใช้อยู่อาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่เรียกเก็บภาษีบ้านหลังถัดไป โดยคิดอัตราที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับราคาของบ้านหลังถัดไป ผมขอยกตัวอย่างตุ๊กตาขึ้นมาดู สมมติว่า นาย A มีบ้านที่ใช้อยู่อาศัยเองมูลค่า 50 ล้านบาท และเป็นบ้านหลังเดียวที่นาย นาย A มีอยู่ ถึงแม้ นาย A จะมีบ้านหลังเดียว แต่มูลค่ามหาศาลขนาดนั้น  นับได้ว่าเป็นเศรษฐีคนหนึ่งเลยทีเดียว เพราะนาย A น่าจะมีทรัพยสินอื่นๆอยู่อีกด้วย ในขณะที่นาย B มีบ้าน 2 หลัง โดยบ้านหลักอยู่ชานเมือง มูลค่า 4 ล้านบาท  และมีบ้านหลังที่ 2 เป็นคอนโดเก่าในเมืองไว้พักช่วงวันทำงานมูลค่า 2 ล้านบาท  ส่วนนาย C มีบ้าน 1 หลังที่ใช้อยู่อาศัยเองมูลค่า 2 ล้านบาท และมีคอนโดเก่าอีก 1 ห้องมูลค่าประมาณ 400,000บาทไว้ปล่อยเช่า โดยเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 3,000บาท โดยนาย C ต้องเสียค่าส่วนกลางสำหรับคอนโดที่ปล่อยเช่าอีกเดือนละ 700 บาท ดังนั้นค่าเช่าหลังหักค่าส่วนกลางจะเหลือเพียง 2,300บาท/เดือนหรือคิดเป็น 27,600 บาทต่อปี

เรามาดูกันว่ากฎหมายภาษีที่ดินที่จะใช้ในปีหน้าว่าภาระของนาย A , B ,และนาย C จะเป็นอย่างไรกันบ้าง ปรากฎว่า นาย A ไม่ต้องเสียภาษีแม้แต่บาทเดียว เพราะว่ากฎหมายยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลักที่มีราคาไม่เกิน 50ล้านบาท ในขณะที่นาย B ผู้มีบ้าน 2 หลัง ซึ่งบ้านหลังหลักของนาย B ไม่ต้องเสียภาษี เนื่องจากราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทเช่นกัน ส่วนบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นคอนโดซึ่งมีมูลค่า 2 ล้านบาทเข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินประเภทบ้านหลังที่ 2 ที่อัตรา 0.03% เนื่องจากไม่เกิน 5 ล้านบาทดังนั้น นาย B มีหน้าที่ต้องเสียภาษี 600 บาทในปี 2560 ส่วนนาย C ผู้มีบ้าน 1 หลังมูลค่า 2ล้านบาท ไม่เข้าข่ายต้องเสียภีเนื่องจากใช้เป็นบ้านอยู่อาศัย และราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียม 1 ยูนิตที่มีมูลค่า 400,000บาทที่นาย C เอาไว้ปล่อยเช่า เข้าเกณฑ์เพื่อพาณิชยกรรม ต้องเสียภาษีที่อัตรา 0.3% เนื่องจากราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท ดังนั้นนาย C มีหน้าที่ต้องเสียภาษีในปี 1,200บาท ในปี2560

กล่าวโดยสรุป

- นาย A มีอสังหาริมทรัพย์ 1 หน่วยในครอบครองมูลค่ารวม 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี

-นาย B มีอสังหาริมทรัพย์ 2 หน่วยในครอบครองมูลค่ารวม 6 ล้านบาทเอาไว้อยู่เองมิได้ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชยกรรม มีหน้าที่ต้องเสียภาษี 600 บาท

-นาย C มีอสังหาริมทรัพย์ 2 หน่วยในครอบครองมูลค่า 2.4ล้านบาท เอาไว้พักอาศัยเอง 1 หน่วย อีก1 หน่วยไว้ปล่อยเช่า มีหน้าที่ต้องเสียภาษี 1,200 บาท

เมื่อเป็นเช่นนี้ นาย B กับนาย C อาจจะเกิดความรู้สึกว่า ทำไมนาย A มีฐานะที่ร่ำรวยกว่าตนมากมาย แต่กลับไม่มีภาระต้องเสียภาษี ในขณะที่ นาย B กับนาย C มีฐานะด้อยกว่า และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองก็ต่ำกว่า นาย A อยู่มาก กลับมาต้องเสียภาษี ทำให้รู้สึกไม่เป็นธรรม ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาความรู้สึกเหล่านี้ รวมทั้งช่องว่างระหว่างทางฐานะ ผมอยากจะเสนอให้มีการยกเว้นภาษีสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 50 ล้านบาทแรก สำหรับประชาชนทุกคนในช่วง 3 ปีแรก หรืออาจจะลดมูลค่าที่ยกเว้นลงมาบ้าง แต่นั่นหมายถึงก็ควรจะเปลี่ยนแปลง อัตราที่ยกเว้นสำหรับบ้านหลังแรกด้วย ควรจะให้มีมูลค่าเท่ากัน เพื่อตัดปัญหาเหล่านี้ โดยรวมๆ ผมเห็นด้วยกับภาษีที่ดินที่รัฐจะเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพียงแต่อยากให้มีการปรับเปลี่ยนเล็กๆ น้อยๆ ตามที่ได้เสนอไปครับ