ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 5)

โดย กิติชัย  เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

ผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าบทความ 4 ตอนที่ผ่านมา คงจะทำให้ท่านผู้อ่านพอจะเข้าใจภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะมีการบังคับในปีภาษีหน้ากันแล้ว และเข้าใจความแตกต่างระหว่างภาษีโรงเรือน และที่ดิน รวมทั้งภาษีบำรุงท้องที่กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งภาษีตัวหลังจะมาแทนที่ 2 ภาษีตัวหน้า จริงๆแล้วถ้าผู้เสียภาษีจะสนใจรายละเอียดของภาษีต่างๆที่เกี่ยวข้องกับตนเอง และบริหารจัดการภาษีให้ดี ก็จะช่วยประหยัดภาษีได้เป็นอย่างดี ยิ่งรัฐบาลกำลังอนุญาตให้บุคคลธรรมดา 1 คนสามารถที่จะจดทะเบียนนิติบุคคลได้ และเพื่อเป็นการส่งเสริมให้บุคคลธรรมดาประกอบธุรกิจในรูปนิติบุคคล ทางรัฐจะให้การยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้แก่บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สินอื่นๆให้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วน นิติบุคคลที่จดทะเบียนจัดตั้งวันที่ ครม.เห็นชอบ จนถึงวันที่ 31/12/2560 นอกจากนี้ยังจะยกเว้นภาษีเงินได้ให้บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่มีทุนชำระแล้วในวันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชีไม่เกิน 5 ล้านบาท และมีรายได้ในรอบระยะบัญชีไม่เกิน 30 ล้านบาท สามารถนำรายได้อันเกิดจากการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล รายจ่ายค่าทำบัญชี และค่าสอบบัญชีหักเป็นรายจ่ายได้2 เท่า เป็นเวลา 5 ปีระยะเวลาบัญชี นับตั้งแต่ที่ได้รับการจดทะเบียนบริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นๆ ผู้ที่มีรายได้ในเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษีมีทางเลือกเพิ่มขึ้นมาอีก 1 ทางเลือก จากเดิมเป็นบุคคลธรรมดา หรือทางเลือกใหม่คือ การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล ก็คงต้องขึ้นกับว่า เมื่อคำนวณภาษีที่คาดว่าจะเสียในอนาคต แบบใดจะทำให้ท่านประหยัดกว่ากัน

กลับมาที่ผลกระทบของภาษีที่ดินที่จะมีต่อบริษัทพฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เห็นได้ชัดคือ ที่ดินที่เดิมเก็บไว้เป็น Land Bank รอจังหวะดีๆค่อยนำมาพัฒนาซึ่งที่ดินบางแปลง อาจจะถือครองเกินกว่า 3 ปี เสียด้วยซ้ำ เมื่อมีภาษีที่ดินออกมา จึงมีการร้องแรกแหกกระเฌอ เมื่อเห็นเพดานที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ในเบื้องต้นที่มีเพดานเรียกเก็บที่อัตรา 5% โดย 3 ปีแรกที่จะเก็บ 1% ปีที่ 4-6 จะเรียกเก็บ 2% ปีที่7 ขึ้นไปเรียกเก็บที่ 3%  โดยอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในภายภาคหน้าได้ถึง 5% ขึ้นอยู่กับรัฐบาลชุดไหนจะเรียกเก็บเต็มเพดานที่กำหนดไว้ที่ 5%  แต่กรณีบริษัทพัฒนาอสังหา รัฐเมตตาให้ โดยเว้นไม่เก็บภาษ๊ดังกล่าวถ้าไม่เกิน 3 ปีแล้ว จากการเรียกร้องของเหล่าบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาต่างๆ

จริงๆแล้วการที่รัฐเรียกเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ในอัตราเพดานสูงที่สุด เมื่อเทียบกับที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรกรรม หรือพักอาศัย และหรือพาณิชยกรรมก็เพื่อมิต้องการให้เกิดการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไร ซึ่งเป็นสิ่งที่ถูกต้องและการยกเว้นให้แก่บริษัทพัฒนาอสังหาที่ถือครองที่ดินโดยไม่ได้ทำประโยชน์ไม่เกิน 3 ปี ผมไม่ค่อยเห็นด้วย เนื่องจากเมื่อดูตัวเลขคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าปี 2559 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 60,410 ยูนิต ในขณะที่แนวราบ ประมาณ 44,450 ยูนิตสำหรับในกรุงเทพ และปริมณฑล แต่เมื่อนำอสังหาทั่วทั้งประเทศ ซึ่งผมไม่มีตัวเลข แต่พอจะคาดเดาได้จากอัตราที่ยอดขายอสังหาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล : ที่เหลือทั่วประเทศ = ประมาณ 45-55 ถึง 55-45 ด้วยเทคโนโลยีในการสร้างอสังหาแนวราบ ที่หลายๆบริษัทใช้ Precast ทำให้สามารถสร้างบ้านเสร็จได้เร็วมาก โดยบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังเคลมว่าสามารถสร้างอสังหาแนวราบได้เสร็จภายใน 2-4 เดือน ขึ้นอยู่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยว ในขณะที่คอนโดที่เป็น Low Rise ที่สร้างไม่เกิน 8 ชั้น บางบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อีกเช่นกัน ก็สามารถที่จะสร้างเสร็จภายในประมาณ 1 ปี ส่วนคอนโดที่เป็น High Rise ก็ต้องใช้เวลามากหน่อย อาจจะประมาณ 2-3 ปี ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้น และขนาดของโครงการ และระยะเวลาอีกส่วนหนึ่งก็อาจจะต้องเสียไปกับการขอ EIA แต่อย่างไรก็ตามเมื่อรวมเวลากันแล้ว โดยเฉลี่ยการพัฒนาอสังหาทั้งแนวราบและแนวสูง น่าจะอยู่ที่เฉลี่ย 1-2 ปี และบริษัทพัฒนาอสังหาเอง ก็เริ่มขายโครงการตั้งแต่ยังไม่ได้ EIA เสียด้วยซ้ำ จึงมีเวลาขายตั้งแต่โครงการยังเป็นกระดาษจนกระทั่งโครงการแล้วเสร็จ และระหว่างช่วงเวลานั้น บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่ก็จะมีการปรับราคาขึ้นไปเป็นระยะ ถึงแม้จะยังขายไม่หมดก็ตาม ซึ่งปกติช่วง 2-3 ปี บริษัทเหล่านี้ก็จะมีการปรับราคาขึ้นไปอย่างน้อย 5%-30% เสียด้วยซ้ำ ดังนั้น รัฐไม่ควรจะยกเว้นให้สำหรับการถือครอง 3 ปี ถ้าจะยกเว้นจริงๆก็ไม่ควรเกิน 1 ปี ลองดูกำไรของบริษัทอสังหาใหญ่ๆในตลาดหลักทรัพย์สิครับ ว่าอู้ฟู่กันขนาดไหน

เนื้อที่หมดแล้ว ไว้มาต่อตอนหน้ากันครับ