“อสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน” กับ 7 เหตุผลที่น่าลงทุน

โดย รัชต์  โสดสถิตย์ กรรมการผู้จัดการ บลจ. แอสเซท พลัส

สวัสดีครับ  ปีนี้ตลาดเงินตลาดทุนทั่วโลกผันผวนกันตั้งแต่ต้นปี และดูเหมือนจะผันผวนต่อไปอีกตลอดครึ่งแรกของปีนี้ก็ยังผมจึงย้ำอยู่เสมอว่า การกระจายความเสี่ยงเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ลงทุนไม่ควรมองข้าม และท่ามกลางความผันผวนมักมีสินทรัพย์ที่น่าสนใจซ่อนอยู่เสมอ   ซึ่ง “อสังหาริมทรัพย์” ถือเป็นอีกทางเลือกเพื่อการกระจายความเสี่ยงที่น่าสนใจ เพราะอย่างน้อยก็สามารถสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอได้คล้ายการลงทุนในพันธบัตร แต่อัตราผลตอบแทนดึงดูดใจกว่ามาก ขณะที่ความผันผวนก็น้อยกว่าตลาดหุ้น โดยเฉพาะ“อสังหาริมทรัพย์ในยุโรป “ ซึ่งผมเชื่อว่า ยังเป็นภูมิภาคที่สร้างโอกาสรับผลตอบแทนได้ดี เนื่องจากยังอยู่ในวงจรขาขึ้นเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาและเอเชียแปซิฟิก

สำหรับทำเลที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุโรป  “ลอนดอน” น่าจะเป็นมหานครที่อยู่ลำดับต้นๆ ในความคิดของนักลงทุน แต่ด้วยเหตุที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนขยับขึ้นต่อเนื่องไปพอสมควรแล้ว จึงไม่แปลกหากนักลงทุนจะกังวลว่า “อสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน” จะยัง “ปัง” ต่อไปอีกหรือไม่

ในมุมมองของผม นี่คือเหตุผล 7 ข้อที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนจึงยังน่าลงทุนอยู่ครับ

เหตุผลข้อแรก คือ สิทธิการเช่าที่ยาวกว่า  อสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนทั้งพื้นที่สำนักงานและห้างร้าน ต่างๆ ส่วนใหญ่มักปล่อยเช่ากันแบบระยะยาว โดยเฉลี่ยประมาณ 10 ปี ซึ่งถือเป็นโอกาสสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงให้ผู้ให้เช่าได้มากกว่าอสังหาริมทรัพย์กลุ่มเดียวกันในเอเชียที่ส่วนใหญ่เน้นการปล่อยเช่าระยะสั้นกว่า

กระแสเงินลงทุนจากต่างชาติที่ยังไหลเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ย่านใจกลางลอนดอน เป็นอีกเหตุผลที่สะท้อนความน่าสนใจของทำเลนี้  เห็นได้จากในปี พ.ศ. 2557-2558 มีเงินจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนเฉพาะอสังหาริมทรัพย์กลุ่มสำนักงานถึง 25,000 ล้านปอนด์

ลอนดอนยังเป็นมหานครที่ได้เปรียบในฐานะเมืองที่เต็มไปด้วยความหลากหลายและเป็นศูนย์กลางของธุรกิจหลากหลายแขนง ทั้งในภาคการเงินการลงทุน อุตสาหกรรม ประกัน แฟชั่น สื่อและเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ในเมืองนี้จึงเป็นที่ต้องการของหลากหลายธุรกิจ ทั้งยังมีระบบสาธารณูปโภคครบครันและมีระบบคมนาคมที่สะดวกสบายแม้ย่านที่พักอาศัยจะขยายออกไปยังชานเมืองลอนดอน อาทิ Stratford, Farringdon, Shoreditch, Clapham แต่ด้วยระบบคมนาคมที่ดีและมีการพัฒนาอยู่อย่างต่อเนื่อง ก็สามารถเชื่อมโยงเมืองต่างๆ เข้าสู่มหานครแห่งนี้ได้โดยง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการรถไฟ Crossrailเปิดดำเนินการได้อย่างสมบูรณ์ในปี 2561

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนยังสามารถเติบโตได้อีกโดยได้แรงหนุนจากภาวะดอกเบี้ยต่ำซึ่งช่วยให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินที่ถูกลง ทำให้บริษัทที่มีฐานะการเงินมั่นคงสามารถเพิ่มสัดส่วนเงินกู้เพื่อเข้าซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น รวมถึงเพิ่มโอกาสในการควบรวมกิจการด้วยเช่นกัน อีกทางหนึ่งอัตราแลกเปลี่ยนยังดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ามาผลักดันให้อสังหาริมทรัพย์ในส่วนพื้นที่ค้าปลีกและที่พักอาศัยมีโอกาสเติบโตขึ้นอีก  และเหตุผลข้อสุดท้าย คือ สิทธิประโยชน์ทางภาษีซึ่งประเทศอังกฤษยกเว้นภาษีสำหรับกำไรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน (Capital Gain) ให้แก่นักลงทุนที่ไม่ได้มีภูมิลำเนาในสหราชอาณาจักร

ส่วนปัจจัยที่อาจกระทบต่อแนวโน้มระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน โดยเฉพาะประเด็นที่ประเทศอังกฤษจะออกจากการเป็นสมาชิกสหภาพยุโรป (EU)หรือไม่ ยังเป็นประเด็นที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดต่อไปนะครับ

ปัจจุบันทางเลือกในการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลาย ทั้งการลงทุนโดยตรงซึ่งแม้จะได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์แบบจับต้องได้จริง แต่ก็มีค่าใช้จ่ายสูงและสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยุโรป และอีกทางเลือกที่น่าสนใจคือ การลงทุนผ่านกองทุนทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  (REITs)  ซึ่ง REITs ก็มี upside เช่นเดียวกับหุ้น  และค่าเช่ามีโอกาสเติบโตขึ้นได้ตามเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย ยิ่งอสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลดี ก็ยิ่งมีโอกาสที่ราคาจะเติบโตได้เร็ว ทั้งยังมีสภาพคล่องดีกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งผู้ลงทุนที่รับความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และหุ้นในต่างประเทศได้สูง อาจเลือกลทุนกับ “กองทุนรวม” ที่มีนโยบายลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยุโรปเพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่น่าสนใจจากอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนและภูมิภาคยุโรปได้ครับ

ผู้ลงทุนโปรด “ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน”