จังหวะนี้เลือก Property Fund Singapore ใส่พอร์ต??

โดย ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ
[email protected]

การเลื่อนการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ ซึ่งคาดว่ามีโอกาสเลื่อนออกไปจากความกังวลของการชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศหลักๆที่ชัดเจนขึ้น ส่งผลให้ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกน่าจะยังคงทรงในระดับต่ำต่อไปอีกระยะหนึ่ง เราจึงเริ่มเห็นกระแสเงินทุนไหลกลับไปยังสินทรัพย์เสี่ยงในตลาดประเทศเกิดใหม่ในช่วงนี้ และการที่อัตราดอกเบี้ยทรงตัวในระดับนี้ ทำให้การลงทุนประเภทที่ผลตอบแทนเกิดจากรายได้ค่าเช่า อย่างเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาน่าสนใจจากส่วนต่างอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรและอัตราการจ่ายเงินปันผลที่มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในแง่ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย เช่น ประเทศสิงคโปร์

ในแง่ของอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend yield) ของอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ซึ่งก่อนหน้านี้ราคาปรับตัวลดลงมาค่อนข้างมาก ทำให้ Dividend yield อยู่ในระดับที่จูงใจในระดับประมาณ 5-6% ต่อปี ขณะที่ส่วนต่างของอัตราการจ่ายปันผลและอัตราดอกเบี้ย (Yield Spread) ณ ระดับปัจจุบันของตลาดอสังหาฯประเทศสิงคโปร์ ถือว่าอยู่ในระดับสูง เมื่อเทียบกับประเทศอื่นในเอเชีย โดย ณ วันที่ 28 ส.ค.58 อัตรา Yield Spread ของตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์อยู่ที่ประมาณ 3.13% โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ของสิงคโปร์อยู่ที่ 2.38% ขณะที่ Yield Spread ของประเทศญี่ปุ่น ไทย และสหรัฐอยู่ที่ 2.25%, 1.96% และ 1.89% ตามลำดับ

ในด้านขนาดมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Market Capitalization) ของตลาดในภูมิภาคเอเชีย ตลาดอสังหาฯในประเทศสิงคโปร์มีขนาดใหญ่เป็นอันดับสอง โดย ณ วันที่ 2 ต.ค.58 มีมูลค่าประมาณ 42,171 ล้านดอลลาร์ฯ ซึ่งรองมาจากประเทศญี่ปุ่นที่มีมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ 83,884 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และอันดับสาม ประเทศฮ่องกง มีมูลค่าตลาด 22,187 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ โดยมูลค่าของตลาดอสังหาฯสามารถบ่งชี้ถึงสภาพคล่องในการซื้อขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้การลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์เป็นที่น่าสนใจมากขึ้น

ในแง่ของภาวะตลาดอสังหาฯยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีจากอัตราค่าเช่าที่ยังอยู่ในระดับสูง อาทิ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในหมวดค่าปลีก และ อาคารสำนักงานให้เช่า รวมไปถึงกลุ่มอุตสาหกรรมที่มี Supply ค่อนข้างจำกัด ขณะที่ความต้องการเช่าจะเริ่มมีเพิ่มขึ้นตามภาวะการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศสิงคโปร์ เช่น การผลักดันนโยบายด้านเศรษฐกิจของภาครัฐด้านการส่งเสริมการท่องเที่ยวในประเทศสิงคโปร์ นอกจากนี้อัตราการจ่ายเงินปันผลในปัจจุบันที่ยังอยู่ในระดับสูงประมาณ 5% ต่อปี

สำหรับผู้ที่สนใจการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเทศสิงคโปร์ ผมแนะนำให้ทยอยเข้าลงทุน เพื่อไม่ให้เสียโอกาสในการลงทุนในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยโลกอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ดีความกังวลเกี่ยวกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของเฟดนั้น ผมมองว่ายังคงมีอยู่เพียงแต่ในช่วงเวลาที่ผ่านมา ผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ได้ปรับตัวลงตอบรับความกังวลดังกล่าวมากพอสมควร ซึ่งในระยะถัดไป ผมมองว่า ความผันผวนจากปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศสิงคโปร์อย่างมีวงจำกัด และสำหรับผู้ลงทุนที่จัดสัดส่วนการลงทุน (Asset Allocation) ไปในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์เริ่มเป็นอีกหนึ่งตลาดน่าสนใจครับ