การประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี

โดย...กิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งคือ ทำเล ต้องดูว่าทำเลของบ้านหรือตึกแถวนั้นทำการค้าได้หรือไม่ ถ้าทำการค้าขายได้ จะขายได้ราคาสูงกว่าปกติ ตึกบางแห่งขนาดพื้นที่เล็กนิดเดียวแต่ขาย 15 ล้าน ขณะที่ตึกละแวกเดียวกันอยู่ลึกเข้าไปแค่ 200 เมตร ราคาอาจเหลือแค่ 5-7 ล้าน เพราะค้าขายไม่ได้ อย่างไรก็ดีการลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลการค้าอาจมีความเสี่ยงตรงที่ว่า ถ้าทำเลการค้าเปลี่ยน เช่น ย้ายป้ายรถเมล์ หรือเส้นทางเดินรถเปลี่ยน หรือมีทางยกระดับผ่านหน้าตึก ฯลฯ จะทำให้ราคาตึกแถวเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้เช่นกัน

สมัยก่อนผู้ที่จะประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์เท่าไรต้องวางมัดจำทรัพย์สินแห่งละ 50,000 บาท ปรากฏว่ามีกลุ่มคนบางกลุ่มที่รวมตัวกัน แล้วประมูลแข่งกับคนอื่น สู้ทุกราคา สมมุติว่ากลุ่มนี้ประมูลซื้อบ้านได้ 10 หลัง รวมแล้วเท่ากับต้องเสียค่ามัดจำ  500,000 บาท เขามีเวลา 3 เดือนครึ่ง (ปกติจะต้องไปชำระเงินให้กรมบังคับคดีภายใน 15 วัน แต่สามารถขอผ่อนผันขยายเวลาได้อีก 3 เดือน) จึงจะไปจ่ายเงินให้กรมบังคับคดี กลุ่มนี้คิดว่าถ้าเขาขายบ้านได้ 3 หลัง ต้องทิ้งมัดจำอีก 7 หลังซึ่งเท่ากับ350,000 บาท แต่ก็ยังคุ้ม เพราะบางครั้งขายบ้านหลังหนึ่ง ได้กำไรมากกว่า 350,000 บาทแล้ว เมื่อรวมกำไรที่ได้จากการซื้อขายหักลบกลบหนี้แล้วก็ยังได้กำไร

การมีกลุ่มเหล่านี้ขึ้นมาทำให้ผมประมูลได้ยากขึ้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรไม่ได้เลย เพราะเขาสู้ทุกราคา ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อไว้อยู่เอง เขาจะให้ราคาสูงเกือบใกล้เคียงหรือเท่ากับตลาด ส่วนตัวผมเองจะประมูลในราคาที่ต่ำกว่าตลาดประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ เผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ และกำไร

ตามปกติการประมูลจะเริ่มต้นที่ราคาประเมินอ้างอิง หากไม่มีผู้เข้าสู้ราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปรับลดราคาเริ่มต้นลงร้อยละ 10 ของราคาดังกล่าวสำหรับการขายแต่ละครั้ง แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของราคาประเมินอ้างอิง

ตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2557 กรมบังคับคดีเปลี่ยนวิธีวางเงินมัดจำหรือการวางหลักประกันใหม่ โดยทรัพย์สินที่นำมาประมูลที่

1) ราคาต่ำกว่า 500,000 บาท ต้องวางหลักประกัน* ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน
2) ราคา 500,000 บาท  –1 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 50,000 บาท
3) ราคา 1–5 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 250,000 บาท
4) ราคา 5–10 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 500,000 บาท
5) ราคา 10 –20 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 1 ล้านบาท
6) ราคา 20– 50 ล้านบาทต้องวางหลักประกัน 2.5 ล้านบาท
7) ราคา 50– 100 ล้านบาทต้องวางหลักประกัน 5 ล้านบาท
8) ราคา 100– 200  ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 10 ล้านบาท
9) มากกว่า 200  ล้านบาท ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเสนออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณากำหนด

*หมายเหตุ : หลักประกันต้องเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย “สำนักงานบังคับคดีกรุงเทพมหานคร” หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารโดยไม่มีเงื่อนไข

วิธีวางเงินมัดจำดังกล่าวข้างต้น ทำให้กลุ่มคนที่เคยใช้วิธีรวมกันสู้ทุกราคาต้องคิดหนักเพราะยิ่งราคาทรัพย์สินมากก็ยิ่งเสี่ยงมาก กรมบังคับคดีต้องการกำราบกลุ่มคนเหล่านี้ที่ทำให้ระบบการประมูลเสียหาย เพราะเมื่อเขาทิ้งมัดจำ ทรัพย์สินเหล่านี้กว่าจะหมุนเข้ามาประมูลใหม่ต้องใช้เวลาอีก 6 เดือน เนื่องจากมีทรัพย์สินอื่น ๆ รอคิวอยู่มากมาย ทำให้ทรัพย์สินที่ตกค้างไม่สามารถขายทอดตลาดได้เป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกรมบังคับคดีเริ่มมีการทำแบล็กลิสต์กลุ่มคนที่ทิ้งเงินมัดจำ ไม่ให้เข้าประมูลได้อีก
หมายเหตุ บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งในหนังสือ ”ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน”