REITs กับ Infra Fund

โดย...เสาวนีย์ สุวรรณรงค์  ผู้อำนวยการฝ่ายส่งเสริมความรู้ด้านการเงิน สำนักงานก.ล.ต.

ต่อจากนี้จะมีทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs)และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infra Fund) ออกมาเสนอขายอยู่เรื่อยๆ จัดว่าเป็นของใหม่ของหลายคนและด้วยช่องทางขายที่เข้าถึงประชาชนวงกว้างจึงเป็นไปได้ว่าคุณจะได้รับการชักชวนให้ลงทุน มาทำความรู้จักกันไว้ดีกว่าค่ะ

1. ทรัพย์สินที่ลงทุน REITs นำเงินที่ระดมทุนได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น นิคมอุตสาหกรรม โกดังห้างสรรพสินค้าส่วนInfra Fund ลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่งทางราง โทรคมนาคม ไฟฟ้า

2. รายได้ที่จะมาเป็นผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน REITs นำอสังหาริมทรัพย์ไปปล่อยเช่ามีรายได้เป็น “ค่าเช่า” เช่น นิคมอุตสาหกรรมมีรายได้เมื่อมีผู้ประกอบการมาเช่าใช้โรงงาน ความแน่นอนของรายได้จึงขึ้นอยู่กับอายุของสัญญาเช่า รวมถึงความน่าสนใจของนิคมอุตสาหกรรมนั้นว่าสามารถดึงดูดให้ผู้ประกอบการต่อสัญญาในระยะยาวหรือหาผู้เช่าใหม่ได้ง่ายหรือไม่ 

สำหรับความเสี่ยงอื่นของอสังหาริมทรัพย์เช่น ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติและที่ดินถูกเวนคืน เป็นต้น

ส่วนรายได้ของInfra Fund มีหลายรูปแบบขึ้นอยู่กับวิธีการหารายได้ของกิจการโครงสร้างพื้นฐานในบางกรณีอาจเป็นรายได้ที่เราไม่คุ้นเคย เช่น Infra Fund ลงทุนในโรงไฟฟ้าโดยมีรายได้จาก“ค่าความพร้อมจ่ายไฟฟ้า”หมายความว่า กองทุนจะได้รับรายได้ก็ต่อเมื่อโรงไฟฟ้ามีความพร้อมในการผลิตไฟฟ้าเพื่อจ่ายเข้าระบบส่งได้ซึ่งถูกกำหนดในสัญญาไว้ล่วงหน้า ค่าความพร้อมจ่ายไฟฟ้านี้ไม่ใช่ค่าไฟฟ้าที่เรียกเก็บจากผู้ใช้ไฟและไม่ขึ้นลงตามปริมาณการใช้ไฟ
ความเสี่ยงของรายได้คือ ความไม่พร้อมในการผลิตเพื่อจ่ายไฟฟ้า ซึ่งอาจเกิดจากการบริหารจัดการโรงไฟฟ้า การขาดแคลนวัตถุดิบในการผลิต หรือได้รับความเสียหายจากภัยธรรมชาติ ซึ่งทั้งREITs และ Infra Fund สามารถทำประกันภัยรองรับความเสียหายได้

ผู้ลงทุนจึงต้องดูข้อมูลส่วนนี้ด้วยว่าความคุ้มครองของการประกันภัยครอบคลุมอะไรบ้าง และเงินชดเชยที่บริษัทประกันภัยจะจ่ายนั้นมีลำดับการจ่ายก่อนหลังอย่างไรเช่น ระหว่างเจ้าหนี้กับกองทุน

3. NAV V.S. ราคาตลาด มีผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินทำหน้าที่คำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ซึ่งกองทุนต้องเปิดเผยให้ผู้ลงทุนทราบ และเมื่อเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ราคาที่ซื้อขาย (ราคาตลาด) จะขึ้นอยู่กับ demand และ supply ในแต่ละขณะด้วย ราคาตลาดจึงมีโอกาสที่จะมากกว่าหรือน้อยกว่าNAVได้ รวมทั้งหาก demand มีไม่มากจะมีผลต่อสภาพคล่องหากผู้ลงทุนต้องการขายออก

4. เงินลงทุนจะเหลือ 0 บาท ถ้าเป็นกองแบบLeaseholdซึ่งกองทุนลงทุนในสิทธิการเช่าหรือสิทธิในรายได้ประเภทอื่นที่กำหนดระยะเวลาในการหารายได้ไว้ตามสัญญา เช่น 20 ปี หรือ30 ปี มูลค่าของสิทธิดังกล่าวจะลดลงตามเวลาที่ผ่านไป และโดยปกติกองทุนจะคืนทุนออกมาให้แก่ผู้ลงทุนซึ่งทำให้ NAV ลดลงตาม ดังนั้นกองทุนประเภท Leasehold ทั้งจำนวนจะไม่มีมูลค่าเหลือเมื่อครบอายุ

5. ว่าด้วยการจ่ายผลตอบแทน
-REITs และ Infra Fund ต้องจ่ายผลกำไรจากการดำเนินงานเป็นเงินปันผลให้ผู้ลงทุนอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิเรื่องนี้เป็นไปตามเกณฑ์ของ ก.ล.ต.
-ผลตอบแทนที่เห็นในโฆษณาเป็นการประมาณการจากการคาดการณ์บนสมมติฐานมากมายและไม่ใช่การรับประกันก.ล.ต. อนุญาตให้แสดงประมาณการผลตอบแทนได้เพียงแค่ปีแรกปีเดียว
-ผู้ลงทุนควรสังเกตสมมติฐานที่ใช้ เช่น การมีสมมติฐานว่าจะกู้เงินจำนวนมากมาลงทุนอาจมีผลให้ผลตอบแทนที่คำนวณออกมาสูง ดูน่าสนใจ แต่ของจริงอาจจะกู้หรือไม่กู้ และหากกู้จริงเป็นจำนวนมากก็อาจทำให้กองทุนมีความเสี่ยงมากขึ้น จากภาระดอกเบี้ยและการจ่ายเงินต้นเมื่อครบกำหนด
-ทำความเข้าใจผลตอบแทนและเงินที่ได้รับให้ดี เพราะหากเป็น Leasehold เมื่อเห็นผลตอบแทน เช่น 8% อาจเป็นเงินปันผล 5% และคืนเงินต้น 3% ก็ได้
-กองทุนที่มีรับประกันรายได้ต้องดูว่ารับประกันกี่ปี ผู้รับประกันเป็นใครมีความน่าเชื่อถือหรือมีสัญญาผูกมัดเพียงใด และที่สำคัญหลังจากการรับประกันรายได้สิ้นสุดแล้ว ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจะเป็นอย่างไรต่อไป

REITs และ Infra Fund มักเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้สม่ำเสมอเนื่องจากรูปแบบของกระแสรายได้ที่เข้ากองทุนและข้อบังคับที่กองทุนต้องจ่ายปันผลเมื่อมีกำไร แต่ผู้ลงทุนต้องพิจารณาความเสี่ยง (ความไม่แน่นอน) ที่เกี่ยวข้องด้วย รวมทั้งเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์อื่นที่จะเหมาะสมกับความต้องการของตนมากที่สุดคุณสามารถค้นหาหนังสือชี้ชวนได้ที่ www.sec.or.thหรือสอบถามจากผู้ขายค่ะ

“ก.ล.ต. อยากให้คนไทยลงทุนด้วยความรู้ความเข้าใจอย่างถูกต้อง”