“ดร.ยุ้ย” เปิดบทเรียนน้ำท่วมเขย่าอสังหาฯ ห่วงกำลังซื้อหด เศรษฐกิจไร้แรงส่ง คนไทยแก่ก่อนรวย

สถานการณ์น้ำท่วมในหลายพื้นที่กลายเป็นอีกบททดสอบสำคัญของภาคธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรับมือทั้งผลกระทบโดยตรงจากน้ำและผลกระทบทางอ้อมที่เกิดขึ้นกับระบบการเดินทาง แรงงาน ตลอดจนกำลังซื้อของผู้บริโภค

 

 “ดร.ยุ้ย” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดมุมมองกับ "โพสต์ทูเดย์" ถึงประสบการณ์ลงพื้นที่น้ำท่วมจริง พร้อมถอดบทเรียนการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความไม่แน่นอน

 

โดยย้ำว่า สิ่งที่น่ากังวลไม่ใช่เพียงพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งมีน้ำท่วมสูง แต่คือ ผลกระทบลูกโซ่ที่เกิดขึ้นตามมา

 

โดยเฉพาะ “กำลังซื้อของประชาชน” ซึ่งปัจจุบันกำลังซื้อของคนไทยอยู่ในระดับที่ค่อนข้างอ่อนแรงอยู่แล้ว เมื่อเกิดน้ำท่วม ประชาชนจำนวนหนึ่งจำเป็นต้องนำเงินในกระเป๋าไปใช้สำหรับซ่อมแซมบ้าน ซื้อเครื่องใช้ หรือจัดการความเสียหายที่เกิดขึ้น เม็ดเงินดังกล่าวจึงอาจเบียดบังการใช้จ่ายในสินค้าและบริการประเภทอื่น

 

“เงินในกระเป๋าลดลง ทำให้การจับจ่ายใช้สอยอย่างอื่นยากตามไป”

 

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ผู้ประกอบการจะมีการทำโปรโมชั่นและลดราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออยู่แล้ว แต่ ดร.ยุ้ย มองว่าโจทย์ไม่ได้อยู่ที่การลดราคาเพียงอย่างเดียว เพราะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้บริโภคต้องเผชิญกับเหตุการณ์ไม่แน่นอนหลายรูปแบบ ทั้ง แผ่นดินไหว น้ำท่วม และปัจจัยเศรษฐกิจ

 

สิ่งเหล่านี้ทำให้ผู้บริโภคมีแนวโน้มพิจารณามากขึ้นว่า การซื้อบ้านจากผู้ประกอบการแต่ละรายให้อะไรที่แตกต่างจากการซื้อบ้านหรือสร้างบ้านเอง

 

นี่จึงเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการพิสูจน์ตัวเอง ทั้งด้านคุณภาพ การบริหารโครงการ และความสามารถในการดูแลลูกค้าในช่วงเกิดวิกฤต

 

 

Climate Change สำคัญ

 

“ดร.ยุ้ย” มองว่าความเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศ หรือ Climate Change กำลังกลายเป็นความเสี่ยงที่ภาคธุรกิจต้องนำมาคิดอย่างจริงจัง

 

“พี่จะไม่แปลกใจเลย ถ้าอีกประมาณ 5 เดือนเกิดอะไรอีก”

 

สิ่งสำคัญจึงไม่ใช่การคาดการณ์ให้ได้ว่าเหตุการณ์จะเกิดขึ้นเมื่อไหร่ แต่คือเมื่อเกิดขึ้นแล้ว บริษัทมีระบบป้องกันและมีคนดูแลที่ดีเพียงใด

 

ในมุมของผู้บริโภค การเลือกโครงการที่มีระบบบริหารจัดการและมีทีมดูแลในช่วงเกิดเหตุฉุกเฉินจึงอาจกลายเป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีน้ำหนักมากขึ้น

 

ขณะเดียวกัน “ดร.ยุ้ย” มองว่าเหตุการณ์ภัยธรรมชาติอาจทำให้ผู้บริโภคให้ความสนใจกับสินค้าและบริการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ด้านพลังงานสะอาด

 

"โซลาร์" โอกาสธุรกิจ

 

เมื่อมองไปข้างหน้า 5 ปี “ดร.ยุ้ย” มองเห็นโอกาสที่ชัดเจนในเรื่องพลังงานหมุนเวียน (Renewable Energy) โดยเฉพาะ โซลาร์ เนื่องจากเป็นตลาดที่มีสินค้าและเทคโนโลยีที่จับต้องได้ ผู้บริโภคสามารถเห็นความคุ้มค่า และตลาดยังมีขนาดใหญ่

 

นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีมาตรการสนับสนุนผ่าน ทั้ง เงินอุดหนุน เงินกู้ และมาตรการทางภาษี ซึ่งช่วยสร้างโอกาสให้ตลาดขยายตัวได้

 

ส่วน ธุรกิจ Wellness เป็นอีกหนึ่งเทรนด์ที่มีศักยภาพ แต่ยังเป็นตลาดที่ประเมินได้ยากกว่า Renewable Energy สำหรับ SENA แนวคิดเรื่อง Wellness ไม่ได้หมายถึงการเปิดธุรกิจใหม่โดยแยกออกจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการนำองค์ประกอบด้านสุขภาพเข้ามาเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

 

เช่นเดียวกับในอดีตที่ผู้ประกอบการเริ่มนำโซลาร์เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของบ้าน จากเดิมที่เป็นเพียงบ้านทั่วไป วันนี้บ้านในอนาคตก็อาจต้องมีองค์ประกอบด้าน Wellness และสุขภาพเพิ่มเข้ามา เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

 

 

ไร้ปัจจัยบวกปลุกอสังหาฯ

 

สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2570 “ดร.ยุ้ย” ยอมรับตามตรงว่า ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนและมีขนาดใหญ่พอที่จะทำให้ตลาดฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว

 

แม้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐจะช่วยได้ในระยะสั้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้มองเห็นการฟื้นตัวของตลาดอย่างชัดเจนในไตรมาสแรกต่อเนื่องถึงไตรมาสสอง

 

สิ่งที่ต้องการเห็นมากกว่าคือ รัฐบาลที่มีเสถียรภาพและสามารถออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในแนวทางที่ชัดเจนและต่อเนื่อง

 

แต่ในระยะยาว มองว่าไทยจำเป็นต้องแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างมากกว่าการแจกเงินหรือกระตุ้นการบริโภคระยะสั้น

 

ห่วงคนไทยเกิดน้อย

 

หนึ่งในประเด็นที่ “ดร.ยุ้ย” ให้ความสำคัญอย่างมากคือ “ปัญหาโครงสร้างประชากร” เนื่องด้วยประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว แต่กลับยังมีการพูดถึงนโยบายส่งเสริมการมีบุตรอย่างจริงจัง

 

“ถ้าไม่มีใครอยากมีลูก เราจะเป็นอย่างไรต่อไป”

 

โจทย์นี้ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของจำนวนประชากร แต่เชื่อมโยงไปถึงเศรษฐกิจในระยะยาว เพราะเมื่อประชากรลดลงและสัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ประเทศจะมีแรงงานและทุนมนุษย์ลดลง ขณะที่ฐานผู้เสียภาษีในอนาคตอาจเล็กลง ผลกระทบจึงอาจครอบคลุมตั้งแต่ตลาดรถยนต์ ตลาดบ้าน การลงทุน จนถึงศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ

 

“ดร.ยุ้ย” เสนอว่า การแก้ปัญหานี้ต้องใช้มาตรการหลายด้านร่วมกัน ไม่ใช่เพียงการให้เงินสนับสนุน เช่น การสร้างแรงจูงใจด้านรายได้ ที่อยู่อาศัย การศึกษา และสวัสดิการ เพื่อทำให้ต้นทุนการมีลูกไม่สูงจนเกินไป

ยกตัวอย่างเช่นประเทศสิงคโปร์ที่ใช้มาตรการหลายด้าน เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ประชาชนมีบุตร โดยเฉพาะ “บ้าน” ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ เพราะหากคนรุ่นใหม่ยังไม่สามารถซื้อบ้านให้ตัวเองได้ การตัดสินใจมีลูกยิ่งเป็นเรื่องยาก

 

 

GDP โตได้ต้องทำให้เอกชนกล้าลงทุน

 

“ดร.ยุ้ย” มองว่า การเติบโตของ GDP ไม่ได้เกิดจากภาครัฐเพียงฝ่ายเดียว แต่ต้องมาจากทั้งการลงทุนภาครัฐและการลงทุนภาคเอกชน ปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา คือการลงทุนของภาครัฐบางโครงการไม่สามารถสร้างความเชื่อมั่นให้เอกชนลงทุนตามได้มากพอ

 

หลักการสำคัญคือ เมื่อรัฐประกาศว่าจะพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ใด เอกชนต้องเชื่อว่ารัฐจะทำจริงและทำตามกรอบเวลาที่ประกาศไว้ หากเอกชนเชื่อ เอกชนจะกล้าซื้อที่ดิน ลงทุนพัฒนาโครงการ และสร้างธุรกิจตามมา

 

แต่หากรัฐประกาศแล้วเกิดความล่าช้า หรือไม่สามารถทำให้เกิดขึ้นจริง ความเชื่อมั่นของเอกชนก็ลดลง และทำให้การตัดสินใจลงทุนชะลอตัวลง ยกตัวอย่างโครงการรถไฟฟ้าบางเส้นทางที่ใช้เวลานานกว่าที่คาดการณ์ไว้ จนทำให้ภาคเอกชนไม่กล้าลงทุนตามแผนที่วางไว้

 

ดังนั้น สิ่งที่ภาคเอกชนต้องการจากภาครัฐอาจไม่ใช่เพียงมาตรการใหม่ แต่คือ ความชัดเจนและความสามารถในการทำตามสิ่งที่ประกาศไว้

 

ความเสี่ยงมหาศาลในอนาคต

 

เมื่อให้ประเมินความเสี่ยงในช่วง 5 ปีข้างหน้า “ดร.ยุ้ย” มองว่า ความเสี่ยงมีจำนวนมากและกระจายอยู่ในหลายระดับ ตั้งแต่ภูมิรัฐศาสตร์ ราคาพลังงาน ภัยธรรมชาติ ไปจนถึงความเสี่ยงทางเศรษฐกิจและการเมืองภายในประเทศ

 

สิ่งที่น่ากังวลคือหลายความเสี่ยงไม่สามารถควบคุมได้ ไม่มีใครรู้ว่าอีก 3 เดือนข้างหน้าจะเกิดวิกฤตราคาน้ำมัน ฝนตกหนัก หรือแผ่นดินไหวครั้งใหญ่อีกหรือไม่ ดังนั้น สิ่งที่บริษัททำได้คือ “ตั้งรับให้แข็งแรงที่สุด”

 

ขณะเดียวกันประเทศไทยยังมีความเสี่ยงด้านโครงสร้างเศรษฐกิจ โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือน ความแข็งแรงของธุรกิจเอสเอ็มอี และความเหลื่อมล้ำ แม้ GDP ของประเทศอาจเติบโตได้จากบริษัทขนาดใหญ่เพียงไม่กี่แห่ง แต่หากประชาชนและธุรกิจส่วนใหญ่ยังไม่แข็งแรงอาจนำไปสู่ปัญหาทางสังคมและการเมืองในอนาคตได้

 

บริษัทที่ดีต้องรับมือได้ทุกความเสี่ยง

 

“ดร.ยุ้ย” ทิ้งท้ายด้วยมุมมองที่น่าสนใจว่า หากมองย้อนกลับไปตั้งแต่ทำงานมา รู้สึกว่าการทำธุรกิจวันนี้มีความเสี่ยงเยอะขึ้น สมัยก่อนเราอาจไม่ได้คิดว่าภัยธรรมชาติเป็นความเสี่ยงที่ต้องนำมาคิดมาก เพราะเกิดขึ้นนานๆครั้ง แต่วันนี้ภัยธรรมชาติกลายเป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่ต้องคิดถึง

 

ส่วนเรื่องความไม่เท่าเทียมก็เช่นกัน เมื่อก่อนอาจไม่ได้รู้สึกว่าเป็นความเสี่ยงทางธุรกิจมากขนาดนี้ แต่วันนี้กลับต้องนำมาคิด 

 

ดังนั้นบริษัทในอนาคตไม่ควรประเมินเพียงความเสี่ยงที่รู้จักและสามารถคำนวณได้ แต่ต้องมีความสามารถในการรับมือกับ Unknown Risk หรือความเสี่ยงที่ยังไม่รู้ว่าจะเกิดขึ้นในรูปแบบใด เพราะโลกปัจจุบันเปลี่ยนเร็วขึ้น ภัยธรรมชาติที่เคยเกิดขึ้นไม่บ่อยกลายเป็นสิ่งที่ต้องนำมาคิดในแผนธุรกิจ

 

ขณะที่ความเหลื่อมล้ำหรือปัจจัยทางสังคมซึ่งในอดีตอาจถูกมองว่าไกลตัว กลับกลายเป็นความเสี่ยงทางเศรษฐกิจและการเมืองที่ต้องจับตา

 

หัวใจสำคัญจึงไม่ใช่การพยายามทำนายอนาคตให้ถูกทุกครั้ง แต่คือการสร้างองค์กรให้ยืดหยุ่นและรู้จักตัวเองดีพอ

 

“เราไม่รู้ว่าโลกจะเอาอะไรมา แต่เราต้องรู้จักตัวเองดีพอว่า เมื่อโลกมาแล้ว เราจะวิ่งหนีหรือเราจะสู้กลับได้ทัน”

 

นี่อาจเป็นบทเรียนสำคัญที่สุดจากมุมมองของ ดร.ยุ้ย SENA ต่อโลกธุรกิจยุคใหม่เมื่อความเสี่ยงไม่ได้หายไป และบางครั้งเราไม่รู้ด้วยซ้ำว่าความเสี่ยงครั้งต่อไปคืออะไร

 

สิ่งที่ธุรกิจต้องสร้างให้แข็งแรงที่สุด จึงไม่ใช่แค่กำไร แต่คือ “ความสามารถในการปรับตัว”