หุ้นอสังหาฯ ยอดขาย Q1/69 หด 18% กำลังซื้อหาย ลุ้นครึ่งปีหลังพลิกเกม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเดินเข้าสู่จุดเปลี่ยนที่น่ากลัวกว่าวิกฤตใหญ่ เพราะครั้งนี้มันไม่ได้พังลงในวันเดียว แต่กำลังค่อยๆแผ่ว จนหลายคนเริ่มชินกับตัวเลขที่ถดถอยลงทุกไตรมาส

ยอดขายที่เคยเป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจเริ่มสะดุด กำลังซื้อที่เคยแข็งแรงเริ่มอ่อนแรงต่อเนื่อง และธนาคารที่เคยปล่อยสินเชื่อกลับกลายเป็นด่านคัดกรองที่ยกระดับความเข้มข้นทุกวัน

นี่ยังไม่นับรวมแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน และปัจจัยเสี่ยงใหม่จากความขัดแย้งระหว่างประเทศที่คอยฉุดรั้งการเติบโต "ความฝันที่จะมีบ้านหลังแรก" ของคนจำนวนมากถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด

คำถามสำคัญไม่ใช่แค่ว่า "ยอดขายจะฟื้นเมื่อไหร่" เพราะถามทุกปีและดูเหมือนจะถอยรูดไม่เป็นชิ้นดี แต่กลับเป็น... ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเข้าสู่รอบขาลงครั้งใหม่ หรือแค่กำลังตั้งหลักก่อนพายุลูกใหญ่จะมา ?

Q1/69 ยอดขายอ่อนตัว...คอนโดฯ แซงแนวราบ

ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ระบุว่า งวดไตรมาส 1/69 ฝ่ายวิจัยประเมินยอดขาย (Presale) ของผู้พัฒนาอสังหาฯ 14 บริษัท อยู่ที่ 5.98 หมื่นล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่ไม่ได้สูงนักในมุมมองของฝ่ายวิจัย โดยลดลง 18% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และ 4% จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) สะท้อนถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ยังคงซบเซา

จากปัจจัยกดทับเดิมทั้งเศรษฐกิจมหภาคชะลอตัว, ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง, การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของแบงค์ นำไปสู่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อระดับสูงต่อเนื่องสำหรับลูกค้าระดับกลาง-ล่าง 

ขณะที่กลุ่มลูกค้าระดับบนเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นในการจับจ่ายใช้สอย หลังเกิดสงครามระหว่างอิหร่าน-อิสราเอล-สหรัฐ ซึ่งเป็นปัจจัยลบใหม่ที่เข้ามาซ้ำเติมต่อเศรษฐกิจโลกและไทย

นอกจากนี้การเปิดโครงการใหม่ไตรมาส 1/69 ที่มีน้อยเพียง 22 โครงการ มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท เทียบกับเกือบ 6 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 1/68 ที่มี 39 โครงการ และ 8.6 หมื่นล้านบาทงวดก่อน 54 โครงการ ล้วนเป็นเหตุกระทบต่อยอดขายทั้งแนวราบและคอนโดฯ

กลุ่มแนวราบ คาดยอดขาย 2.89 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 48% ของยอดขายรวม ลดลง 13% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)  และ 10% จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ต่ำสุดรายไตรมาสในรอบ 6 ปี ปกติเฉลี่ยเกิน 3 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาส จากกำลังซื้อรวมยังไม่ดีนัก

และการเปิดโครงการใหม่น้อยสุดของปี 14 โครงการ มูลค่า 1.33 หมื่นล้านบาท ส่งผลให้ยอดขายแนวราบเกือบทุกบริษัทชะลอตัวถ้วนหน้า ยกเว้น SPALI ที่มียอดขายแนวราบเติบโตดีสุดทั้งจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

กลุ่มคอนโดฯ คาดยอดขาย 3.09 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 52% ลดลง 22% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)  แต่เพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยยอดขายที่ลดลงจากงวดปีก่อน ส่วนหนึ่งมาจากความต่างของการเปิดคอนโดฯ ใหม่ ซึ่งไตรมาส 1/68 เปิดรวม 18 โครงการ มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท เทียบกับไตรมาส 1/69 เปิดรวมมูลค่า 2 หมื่นล้านบาท (8 โครงการ)

ขณะที่ การเพิ่มขึ้นของยอดขายในเชิงไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) หนุนหลักจาก AP, SIRI, SPALI และ ASW ซึ่งเป็น 4 บริษัทที่เปิดขายคอนโดฯ ใหม่ และได้รับยอดจองที่น่าพอใจในหลายโครงการที่กรุงเทพสำหรับ AP, SIRI และ SPALI ส่วน ASW ได้แรงหนุนจากยอดขายคอนโดฯ ที่ภูเก็ต

หากพิจารณา Presale ไตรมาส 1/69 รายบริษัท พบว่าบริษัทส่วนใหญ่มียอดขายติดลบทั้งจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) สวนทางกับ SPALI และ NOBLE คาดยอดขายเพิ่มขึ้นทั้งจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

โดย SPALI หนุนจากทั้งแนวราบและคอนโดฯ ส่วน NOBLE น้ำหนักมาจากกลุ่มคอนโดฯ เป็นหลัก

ขณะที่ SIRI, ASW, PSH และ SENA แม้ยอดขายลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) จากกลุ่มคอนโดฯ เช่นกัน สวนทางกับ PSH ดีขึ้นจากฐานต่ำของแนวราบงวดก่อน 

โดยรวม AP ถือเป็นผู้นำกลุ่มฯ ในไตรมาส 1/69 ด้วยยอดขายสูงสุด 1.12 หมื่นล้านบาท ตามด้วย SIRI ยอดขาย 1.09 หมื่นล้านบาท สำหรับ Presale รวมไตรมาส 1/69 คิดเป็นสัดส่วน 21% ของเป้าบริษัททั้งปีคาดหมายรวม 2.82 แสนล้านบาท หรือ 23% ของฝ่ายวิจัยที่ 2.64 แสนล้านบาท เทียบกับมูลค่าเปิดโครงการใหม่รวม 3.3 หมื่นล้านบาท คิดเป็นเพียง 13% ของแผนทั้งปีที่คาดเปิดรวมมูลค่า 2.55 แสนล้านบาท 

โดย AP, ASW, SPALI, SIRI และ SENA มีสัดส่วนยอดขายไตรมาสแรกในระดับเกิน 20% ของเป้าหมายทั้งปี ทั้งนี้หากอิงตามแผนเปิดโครงการใหม่ทั้งปีที่จะทยอยเพิ่มขึ้น คาดเป็นส่วนช่วยผลักดันยอดขายมีแนวโน้มขยับขึ้นเช่นกัน โดยให้น้ำหนักไปยังช่วงครึ่งปีหลัง มากกว่าครึ่งปีแรก

กำไรอสังหายังเหนื่อย

แม้ยอดขายกลุ่มฯไตรมาส 1/69 อ่อนตัวตามรายละเอียดข้างต้น แต่การส่งมอบต่อเนื่องของ Backlog แนวราบจากสิ้นปีที่ผ่านมา และการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่ที่สร้างเสร็จเมื่องวดก่อน และที่จะเสร็จพร้อมโอนฯ ในไตรมาส 1/69 คาดเป็นปัจจัยขับเคลื่อนต่อกำไรปกติไตรมาส 1/69 ฟื้นตัวจากไตรมาส 1/68 ที่มีกำไรปกติรวม 3.34 พันล้านบาท เกิดจากยอดโอนฯ เป็นหลัก

ขณะที่ มาร์จิ้นฯ คาดยังถูกกดดันจากการใช้กลยุทธ์ด้านราคาต่อเนื่อง อย่างไรก็ดีหากเทียบในเชิงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) คาดกำไรปกติลดลงแรงตามปัจจัยฤดูกาลที่ปกติไตรมาส 4 เป็นช่วงที่ดีของกลุ่มฯ

หากพิจารณารายบริษัทคาดกำไรปกติไตรมาส 1/69 ของบริษัทส่วนใหญ่ เช่น AP, SIRI, SC และ SPALI ฯลฯ เป็นไปในทิศทางเดียวกับกลุ่มฯ โดยดีขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ยกเว้น LH คาดอ่อนตัวทั้ง yoy และจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ตามยอดขายแนวราบที่ยังอ่อนแอ

ขณะที่ ORI คาดฟื้นตัวจากฐานต่ำจากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)และจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) จากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เป็นหลัก

ฝ่ายวิจัยคงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มฯ ด้วยกลยุทธ์ Selective buy หุ้นเด่นที่นอกจากให้ผลตอบแทนเงินปันผลสูงรับธีม Div PLAY ยังมีพื้นฐานธุรกิจแข็งแรงในเชิงพอร์ตสินค้าและฐานลูกค้าหลากหลาย ได้แก่ "บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP" ราคาเหมาะสม 12.00 บาท ในฐานะผู้นำตลาดฯ ที่มีพอร์ตสินค้าครบในทุกมิติ

มีความยืดหยุ่นทางธุรกิจ และฐานะการเงินแข็งแกร่ง สามารถอยู่รอดได้ทุกสถานการณ์ที่ตลาดเปลี่ยนแปลง พร้อมเงินปันผลกว่า 6% ต่อปี สำหรับปันผลปี 2568 หุ้นละ 0.52 บาท ขึ้น XD 6 พ.ค.2569

ตามด้วยหุ้น "บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SC" ให้ราคาเหมาะสม 2.75 บาท จากทิศทางกำไรที่จะโดดเด่นปีนี้ หนุนจากการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ขนาดใหญ่อย่าง COBE รัชดา-พระราม 9 ตั้งแต่กลางไตรมาส 2/69

ด้านราคาหุ้นมี Valuation ถูกด้วย PER ซื้อขายเพียง 5 เท่า และคาดปันผลทั้งปี 2569 สูงระดับ 8% สำหรับปันผลรอบครึ่งหลังปี68 จ่ายหุ้นละ 0.10 บาท ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 7 พ.ค. 2569