อสังหาฯฝ่าด่านเงินเฟ้อ-ดอกพุ่ง ปรับเซ็กเมนต์-คุมต้นทุน-ลุยดอกต่ำ

การปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก 0.25% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายขยับขึ้นเป็น 3% เป็นการขึ้นดอกเบี้ย 7 ครั้ง

โดย...ทีมข่าวอสังหาฯ

การปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก 0.25% ส่งผลให้ดอกเบี้ยนโยบายขยับขึ้นเป็น 3% เป็นการขึ้นดอกเบี้ย 7 ครั้ง จากการประชุม 8 ครั้งหลังสุดของคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย และเป็นการปรับขึ้น 4 ครั้งรวดในการประชุมครึ่งปีแรกของปีนี้รวมแล้ว 1% ซึ่งถือว่ารวดเร็วเกินกว่าที่คาดกันไว้

ขณะเดียวกันอัตราเงินเฟ้อก็ถีบตัวแรงเช่นกัน เป็นการถีบตัวแรงจากราคาสินค้าหมวดอาหารและเครื่องดื่ม น้ำมันเชื้อเพลิง ทำให้เดือน พ.ค. เงินเฟ้อไต่ขึ้นไปทุบสถิติสูงสุด 32 เดือน ที่ 4.19% เมื่อเทียบกับเดือน พ.ค. ปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้น 0.34% เมื่อเทียบกับเดือนเม.ย. และตลอด 5 เดือนเงินเฟ้อเฉลี่ยอยู่ที่ 3.45%

ปัจจัยลบทั้งสองตัวจะยังคงมีแนวโน้มผันผวนไปในทางบวกขึ้นต่อไปได้อีกในอนาคต และจะเป็นอุปสรรคใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการต้องวางแผนรับมืออย่างแน่นอน

เงินเฟ้อ-ดบ.บีบตลาดบ้านเล็กลง

อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย เห็นว่า ดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะขึ้นได้อีก 0.5% จากการประชุมอีก 4 ครั้งในครึ่งปีหลัง ทำให้ปีนี้ทั้งปีดอกเบี้ยนโยบายน่าจะปรับตัวขึ้นไปไม่เกิน 1.5% ถือว่ายังอยู่ในวิสัยที่รับได้ เพราะทั้งผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการต่างรับรู้มาก่อนหน้าแล้วว่าดอกเบี้ยจะขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นกับตลาดในอนาคตแน่นอน ข้อแรก เมื่อดอกเบี้ยขึ้น ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยจะเริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่า ณ เวลานี้ เริ่มลดลง จะทำให้การซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจะมีแนวโน้มลดลง เหลือแต่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่

ขณะเดียวกัน ผลพวงจากดอกเบี้ยขยับขึ้นจะส่งผลให้อำนาจการซื้อของผู้บริโภคลดลงไปด้วย ซึ่งในทางทฤษฎีการขึ้นดอกเบี้ยทุกๆ 1% จะทำให้ภาระการผ่อนเพิ่มขึ้น 8% เมื่อภาระการผ่อนเพิ่ม วงเงินที่จะสามารถกู้ได้ก็จะลดลงไปด้วย

ซอยเซ็กเมนต์รับอำนาจซื้อหดตัว

ยิ่งเมื่อเจอผลกระทบจากเงินเฟ้อราคาสินค้าที่แพงขึ้นบวกเข้าไปอีก จะทำให้ตลาดหดตัวเล็กลงทั้งในเชิงปริมาณและคุณภาพ จะเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการเลี่ยงไม่ได้ และต้องวางแผนรับมือกันแต่เนิ่นๆ

แน่นอนว่า ในฝั่งผู้ซื้อบ้าน ทางออกที่ดีคือ การลดงบประมาณในการซื้อบ้านลง เพื่อไม่ให้เกิดภาวะเงินตึงตัวเกินไปในแต่ละเดือนที่จะต้องแบกรับภาระเพิ่มขึ้น เช่น จากที่เคยตั้งใจจะซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาท ก็ลดเป้าหมายมองดูบ้านราคา 8 แสนบาทแทน เป็นต้น ส่วนผู้ประกอบการก็ต้องพยายามผลิตสินค้าที่สอดรับกับอำนาจการซื้อที่ลดลง

อธิป เปรียบเปรยว่า ผู้ประกอบการจะต้องถักตาข่ายจับปลาให้ถี่ขึ้น ซึ่งก็คือการแตกเซ็กเมนต์ในตลาดให้มากขึ้น เพื่อรองรับลูกค้าให้ได้ทุกกลุ่ม ในแต่ละโครงการจะต้องมีแบบบ้านที่หลากหลายราคามากขึ้น ในแต่ละช่วงราคาจะมีแบบบ้านใน 3 ระดับ เช่น 1 ล้านบาทต้นๆ 1 ล้านบาทกลาง และ 1 ล้านบาทปลายๆ หรือ 2 ล้านบาทต้น 2 ล้านบาทกลาง และ 2 ล้านบาทปลาย เป็นต้น

ผนึกแบงก์ลุยดบ.ต่ำ-คุมเข้มต้นทุน

นอกจากการปรับเซ็กเมนต์ให้ถี่ขึ้น เพื่อรองรับกับความสามารถการซื้อที่เปลี่ยนแปลงไปแล้ว ในระยะยาว การคุมต้นทุนการก่อสร้างด้วยเทคโนโลยีใหม่ๆ กลายเป็นสิ่งที่จำเป็น เช่นเดียวกับการหาพันธมิตรด้านการเงิน จัดแคมเปญสินเชื่อให้กับลูกค้าในอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจมีแนวโน้มที่จะนำมาใช้กันมากขึ้นเช่นกัน

วิทการ จันทวิมล ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือเอพี กล่าวว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมีผลในเชิงจิตวิทยาที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านหันมาให้ความสนใจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมากขึ้น

สำหรับผู้ประกอบการ นอกจากจะต้องปรับตัวในเรื่องต้นทุนทางการเงินของตัวเองแล้ว ยังต้องมองไปถึงผู้บริโภคด้วย โดยในส่วนของบริษัท นับจากนี้จะเน้นเรื่องการทำตลาดร่วมกับพันธมิตรในประเภทต่างๆ โดยเฉพาะในส่วนของการจับมือร่วมกับแบงก์เสนอแคมเปญดอกเบี้ยต่ำเป็นสิ่งที่ให้ความสำคัญมากขึ้น

ขณะที่ สุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฉลิมนคร ให้ความเห็นว่า ผู้ประกอบการก็พยายามควบคุมค่าก่อสร้าง ค่าแรงงานก่อสร้าง โดยจะต้องปรับรูปแบบการก่อสร้างเพื่อดำเนินการให้รวดเร็วขึ้น เพื่อย่นระยะเวลาการก่อสร้างให้สั้นลงเพื่อเร่งโอนให้กับลูกค้าเร็วขึ้น ขณะที่การปรับเงินเดือนของผู้บริโภคที่ขึ้นช้ากว่าเงินเฟ้อทำให้ไม่มีกำลังซื้อส่วนเกินในระบบเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการจึงต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลง

ขณะที่ ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ผลกระทบจากดอกเบี้ยและเงินเฟ้อขึ้นย่อมทำให้ต้นทุนในการดำเนินงานสูงขึ้นและสุดท้ายผลกระทบก็จะตกกับผู้บริโภคซึ่งเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่โครงการที่ก่อสร้างมาก่อนหน้าและอยู่ในทำเลที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการจะต้องยอมลดกำไรลงเพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าเก่าให้หมดลง แต่หากเป็นที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างใหม่ต้นทุนการก่อสร้างจะต้องตกไปอยู่กับผู้บริโภค

หากประเมินสถานการณ์ในอนาคต ทั้งเงินเฟ้อและดอกเบี้ยจะยังคงสร้างปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปอีกนาน การปรับตัวรับมือระยะยาวจึงเป็นทางเลือกที่น่าจะต้องรีบทำมากที่สุดแล้วในเวลานี้