ตลาดบ้านยุคปรับสมดุล ไตรมาสแรกหดตัวแรง 50 %

มีการคาดการณ์มาบ้างแล้วว่า ตลาดบ้านปีนี้คงจะไม่คึกคักเท่ากับปีที่ผ่านมา ที่อู้ฟู่แบบสุดๆ

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

มีการคาดการณ์มาบ้างแล้วว่า ตลาดบ้านปีนี้คงจะไม่คึกคักเท่ากับปีที่ผ่านมา ที่อู้ฟู่แบบสุดๆ แม้จะมีช่วงวิกฤตที่ทำให้ตลาดสะดุดไปบ้างก็ตาม เพราะด้วยปัจจัยหลายด้านทำให้ตลาดปีนี้น่าจะลดความร้อนแรงลง

เมื่อตลาดเดินผ่านเข้าสู่ไตรมาส 2 ก็เป็นไปตามที่คาดกันไว้ เมื่อการซื้อขายในช่วง 3 เดือนชะลอตัวลง แต่ตัวเลขที่ปรากฏค่อนข้างจะดำดิ่งลงลึกกว่าที่หลายๆ คนคาดเอาไว้

อสังหาฯ 3 เดือนหดตัวแรง 50%

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดบ้านในไตรมาสแรกอยู่ในภาวะชะลอตัวลงชัดเจน เห็นได้จากตัวเลขการโอน และบ้านจดทะเบียน ในรอบ 2 เดือนแรก (ม.ค.ก.พ.) ที่ลดลงเฉลี่ย 30% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว เมื่อรวมกับเดือน มี.ค. ที่แม้ว่าตลาดจะปรับตัวดีขึ้น แต่ยอดโอนและจดทะเบียนบ้านน่าจะน้อยกว่าเดือน มี.ค.ปีที่แล้ว ที่มียอดโอนและจดทะเบียนสูงสุดของปี 2553 เพราะเป็นช่วงใกล้หมดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ (มียอดโอน 38,763 หน่วย และจดทะเบียน 13,023 หน่วย) ทำให้ตลาดบ้านในรอบ 3 เดือนแรกอาจจะลดลงได้ถึง 50% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

สาเหตุหลักของภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงเกิดจากความต้องการซื้อได้ถูกดูดซับไปมากแล้วจากปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ยังมีมาตรการลดภาษีมาช่วยกระตุ้นตลาด ขณะเดียวกันปัจจัยลบต่างๆ ในช่วงต้นปีมีค่อนข้างมาก ทั้งเรื่องราคาน้ำมัน เงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ภาระค่าใช้จ่ายมีเพิ่มขึ้น

ประกอบกับความกังวลเกี่ยวกับภัยธรรมชาติ ทั้งแผ่นดินไหว น้ำท่วม ที่เกิดขึ้นที่ต่างประเทศและในประเทศ ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ได้ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อบ้านซึ่งเป็นสินค้าคงทนที่มีราคาแพงและเป็นการก่อหนี้ระยะยาวออกไป เพื่อรอดูสถานการณ์

อย่างไรก็ตาม ภาวะที่ตลาดชะลอตัวลงในปีนี้ ถือเป็นการปรับสมดุลของตลาดจากปีที่แล้วซึ่งถือว่าอยู่ในภาวะที่ไม่ปกติ เพราะยังมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจช่วยขับเคลื่อนตลาด มาเข้าสู่ตลาดในภาวะปกติ โดยปีนี้ทั้งปีตลาดจะหดตัวลงจากปีที่ 20-30% คงไม่ใช่เรื่องผิดปกติ

ยอดจดทะเบียน/โอนบ้านหายวูบ

จากการเก็บตัวเลขการจดทะเบียนบ้านใหม่ในรอบ 2 เดือนแรกในเขต กทม. และปริมณฑล ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีจำนวนรวมทั้งสิ้น 11,803 หน่วย ลดลง 35% จาก 2 เดือนแรกของปี 2553 ที่มีจำนวนบ้านจดทะเบียนใหม่ 18,189 หน่วย เฉพาะเดือน ก.พ. ลดลงจากเดือนเดียวกันของปีที่แล้วถึง 56% และลดลงจากเดือน ม.ค.38%

ขณะที่การโอนบ้านใน 2 เดือนแรกของปี 2554 สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมกันเพียง 18,900 หน่วย ลดลงถึง 21% จากจำนวน 23,950 หน่วยในช่วงเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้ จากจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด เป็นประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมมากที่สุดประมาณ 7,300 หน่วย คิดเป็น 38% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 6,000 หน่วย คิดเป็น 32% บ้านเดี่ยว 3,400 หน่วย คิดเป็น 18% อาคารพาณิชย์ 1,700 หน่วย คิดเป็น 9% และบ้านแฝด 500 หน่วย คิดเป็น 3%

คอนโดปรับตัวลดความร้อนแรง

ประเด็นน่าสนใจสำหรับการปรับสมดุลของตลาดรอบนี้ คือ คอนโดมิเนียมที่ร้อนแรงมาต่อเนื่องกำลังหดตัวอย่างน่าตกใจ ซึ่งเป็นผลจากมาตรการคุมสินเชื่อคอนโดมิเนียมของธนาคารแห่งประเทศไทย ขณะที่ภาวะตลาดเริ่มชะลอตัวลงเมื่อมีสินค้าเกินความต้องการในหลายทำเล

ขณะที่ผลด้านจิตวิทยาหลังเกิดแผ่นดินไหวทั้งในและต่างประเทศที่ทำให้อาคารสูงสั่นไหว แม้ว่าตามข้อเท็จจริงแล้วอาคารสูงสามารถทนแรงสะเทือนจากแผ่นดินไหวได้มากกว่าบ้านแนวราบก็ตาม แต่ก็ได้ส่งผลด้านจิตวิทยาระยะสั้นกับผู้ซื้อที่กังวลเรื่องความปลอดภัย

ในส่วนของคอนโดมิเนียมมีการจดทะเบียนใหม่ลดลงถึง 71% เมื่อเทียบกับ 2 เดือนแรกของปีที่แล้ว ที่มียอดจดทะเบียน 10,366 หน่วย ขณะที่ 2 เดือนของปีนี้มียอดจดทะเบียน 3,050 หน่วย โดยในเดือน ก.พ. มีคอนโดมิเนียมจดทะเบียน 514 หน่วย ลดลงถึง 92% เมื่อเทียบกับเดือน ก.พ.ปีที่แล้ว และลดลงถึง 80% เมื่อเทียบกับเดือน ม.ค.ปีเดียวกัน

ส่วนการโอนคอนโดมิเนียมในรอบ 2 เดือนแรกที่มีจำนวน 7,300 หน่วย ลดลงจากช่วง 2 เดือนของปี ที่มียอดโอนรวม 9,452 หน่วย 23% เฉพาะเดือน ก.พ. มีการโอนคอนโดมิเนียม 3,738 หน่วย ลดลงจากเดือน ก.พ. ปีที่แล้ว 33% แต่ยังเพิ่มขึ้นจากเดือน ม.ค.ปีนี้ 6%

มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า แม้ว่าจะต้องฝ่ามรสุมจากปัจจัยลบมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น แต่คอนโดมิเนียมก็ยังขับเคลื่อนต่อไปได้ แต่ไม่ร้อนแรงเหมือนก่อน เพราะเป็นช่วงที่ปรับตัวสู่จุดสมดุล โดยน่าจะเติบโตอยู่ในระดับ 10-15% หลังจากที่เคยโตปีละ 30% มาหลายปี

มั่นใจไตรมาส 2 ตลาดเริ่มดีขึ้น

สำหรับแนวโน้มตลาดในไตรมาส 2 นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยังเห็นว่า แนวโน้มตลาดน่าจะดีขึ้นกว่าไตรมาสแรก เพราะผู้บริโภคเริ่มปรับตัวรับสภาพกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้นแล้ว ส่วนภาวะเศรษฐกิจยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ในขณะเดียวกันการขึ้นเงินเดือนข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ และลูกจ้าง ก็เป็นปัจจัยหนุนให้เกิดกำลังซื้อใหม่ๆ ได้

ปัจจัยที่ต้องติดตาม คือ การเมืองหลังเลือกตั้ง หากเป็นไปตามระบอบประชาธิปไตย ที่ทุกฝ่ายยอมรับผลเลือกตั้ง การตั้งรัฐบาลเรียบร้อย เชื่อว่าเศรษฐกิจก็ยังขับเคลื่อนต่อได้

แต่เมื่อสภาพตลาดยังเอาแน่เอานอนไม่ได้ โดยเฉพาะยอดขายที่ไม่ดีเหมือนปีก่อนผู้ประกอบการก็คงต้องออกแรงกันมากขึ้น โดยเฉพาะการทำตลาดที่ต้องแข่งขันช่วงชิงส่วนแบ่งจากเค้กที่ก้อนเล็กลง รับรองว่างานนี้ดุเดือดเลือดพล่านแน่นอน เพราะบรรดายักษ์ใหญ่คงจะไม่ยอมรับสภาพยอดขายหาย กำไรหดลงไปจากปีที่แล้วแน่นอน