อสังหาฯ หวังรัฐบาลใหม่หนุน เป็นหัวจักรฉุดเศรษฐกิจ

นับจากนี้ไปไม่ถึงเดือน หรือต้นเดือน พ.ค.นี้ รัฐบาลนายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ จะประกาศยุบสภาเพื่อการเลือกตั้งใหม่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้/ สุกัญญา สินถิรศักดิ์

นับจากนี้ไปไม่ถึงเดือน หรือต้นเดือน พ.ค.นี้ รัฐบาลนายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ จะประกาศยุบสภาเพื่อการเลือกตั้งใหม่ กระแสข่าวการเลือกตั้งเริ่มถูกโหมไปด้วยนโยบายต่างๆ ที่แต่ละพรรคการเมืองส่งออกมา ชิมลางความคิดเห็นภาคประชาชนกันเป็นระลอก ล้วนเป็นไปตามแนวทางประชานิยมชัดเจน

ขณะที่นโยบายระยะยาวสำหรับภาคที่อยู่อาศัยแล้ว ดูยังไร้ความชัดเจนว่าจะมีพรรคการเมืองใดให้ความสำคัญกับปัจจัยพื้นฐานในส่วนนี้เลย มีความพยายามของรัฐบาลชุดนี้ ที่จะผลักดันให้กฎหมายเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแจ้งเกิด ซึ่งท้ายสุดเมื่อผ่านสภา จะดีต่อภาคประชาชนแค่ไหน หรือจะมีผลกระทบเชิงบวก เชิงลบอย่างไรบ้าง

“เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นเรื่องที่มีการพูดคุยกันมาอย่างยาวนาน แต่ก็ยังไม่มีรูปร่างที่ชัดเจน” อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวอธิบายว่า ไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลชุดใดที่จะเข้ามาสานต่อกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องการให้รัฐคำนึงถึงกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ว่าประเด็นใดที่มีทับซ้อนกัน หรือขัดแย้งต่อกัน เพราะหากไม่ระบุให้ชัดเจนแล้ว ท้ายที่สุดจะส่งผลกระทบต่อผู้มีที่อยู่อาศัยมากกว่าจะเป็นประโยชน์

อิสระ ยังกล่าวอีกว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทนิคมอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยแนวราบ มีความน่ากังวลว่าจะได้รับผลกระทบจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากที่สุด หากไร้ความชัดเจน เช่น กรณีถนนในโครงการที่คิดเป็น 3040% ของพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด ซึ่งจะต้องโอนเป็นทรัพย์สินของนิติบุคคล และจัดเป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งจะต้องเสียภาษีด้วยหรือไม่ เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีกหลายประเด็นเกี่ยวกับกฎหมายดังกล่าวที่รัฐควรให้ความชัดเจน

สำหรับการสนับสนุนให้ประชาชนมีบ้านหลังแรกเป็นอีกหนึ่งแนวทางที่ทุกรัฐบาลควรให้การสนับสนุนเป็นนโยบายพื้นฐานที่ใช้ระยะยาว ไม่ใช่เพียงเรื่องของนโยบายเฉพาหน้า โดย อิสระ กล่าวว่า รัฐบาลควรคำนึงถึงเรื่องการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีความต้องการบ้านหลังแรก แต่โอกาสในการเข้าถึงค่อนข้างน้อย โดยมาตรการที่จะช่วยให้คนกลุ่มนี้เข้าถึงได้นั้น ไม่ว่าจะเป็น เรื่องการให้วงเงินสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย หรือสนับสนุนด้านภาษีต่างๆ

ทั้งนี้ โมเดลลักษณะนี้ในต่างประเทศมีหลากหลาย หรือแม้กระทั่งปัจจุบันหลายหน่วยงานของรัฐได้ทำการศึกษาไว้แล้ว รัฐสามารถหยิบมาปรับใช้ให้เหมาะสมได้เลย โดยการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นผลกระทบเชิงบวกที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้ดี เพราะมีทั้งการจ้างแรงงานในไทย ใช้วัตถุดิบในประเทศ รอบหมุนของเงินจำนวนมหาศาล และทำให้เกิดการซื้อสินค้าอื่นๆ ต่อเนื่อง ซึ่งรัฐควรมุ่งเน้นไปที่ภาคประชาชนเป็นหลัก เพราะหากภาคประชาชนดี จะส่งผลทางอ้อมมายังภาคเอกชนเอง โดยที่รัฐไม่จำเป็นต้องออกนโยบายมาช่วยฝั่งเอกชนเลย

ทางด้าน ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นถึงสิ่งที่ต้องการเห็นรัฐบาลชุดใหม่ ที่จะก้าวขึ้นมาบริหารประเทศต้องให้ความสำคัญกับการมีบ้านหลังแรกของประชาชน โดยทุกวันนี้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนนั้นยากขึ้นทุกที เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้าง น้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น อีกทั้งยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น เรื่องภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ส่งผลให้คนมีบ้านยากขึ้น

“หากประชาชนจะซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ราคาบ้านจริงนั้นจะอยู่ที่ประมาณ 60% อีก 20% เป็นภาษี และอีก 20% เป็นกำไรของผู้ประกอบการ และในอนาคตจะมีเรื่องภาษีที่ดินออกมาบังคับใช้อีก” ธำรง กล่าว

รัฐบาลควรทบทวนโครงสร้างทางภาษีที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2% ค่าจดจำนอง 1% และในส่วนของภาคธุรกิจจะมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งในความเป็นจริงผู้ประกอบการจะถือเป็นต้นทุนที่บวกไปกับราคาบ้านของผู้บริโภคอยู่แล้ว ทำให้ประชาชนต้องมีต้นทุนในการซื้อบ้านที่สูงขึ้น จึงมองว่าควรปรับลดอัตราดังกล่าวลงเหลือ 0.01% แบบถาวร ไม่ได้เป็นเพียงมาตรการกระตุ้นชั่วคราว

ทั้งนี้ นโยบายบ้านหลังแรกต้องเป็นเรื่องหลัก อย่ามองว่ามาตรการทางด้านภาษีที่เคยประกาศใช้นั้น จะเอื้อเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และมองว่าเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวแล้วจึงยกเลิก ควรจะประกาศใช้เป็นนโยบายระยาว เหมือนในสหรัฐอเมริกาที่คนซื้อบ้านหลังแรกนั้นจะสนับสนุน แทบไม่ต้องเสียภาษี และเมื่ออยู่อาศัยไปแล้ว 5 ปี จะซื้อบ้านหลังใหม่เขาก็จะนับเป็นการซื้อบ้านหลังแรกใหม่ เนื่องจากธุรกิจอสังหานั้นจะผูกพันกับชุมชนและครอบครัว และแนวทางการทำเช่นนั้น จะทำให้ตลาดอสังหาฯ เปิดกว้างมากขึ้น ไม่ได้ผูกขาดเฉพาะกับผู้ประกอบการรายใหญ่ เหมือนกับประเทศไทยกำลังจะเป็นอยู่

ขณะที่ นพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวให้ความคิดเห็นว่า แนวโน้มการขยายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไปยังชานเมืองต่างๆ นับจากนี้เป็นสิ่งที่ต้องเกิดขึ้นไม่ว่าใครจะก้าวเข้ามาเป็นรัฐบาล ซึ่งปัจจัยนี้มีส่วนทำให้เกิดหน้าดินใหม่ และการขยายตัวของเมืองออกไปยังรอบนอกมากขึ้น จึงมุ่งหวังที่จะเห็นรัฐบาลทบทวนผังเมืองของพื้นที่ดังกล่าว ควรปรับให้สอดคล้องกันกับสภาพความเป็นจริง โดยเฉพาะการปรับให้มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ตามเหมาะสม เพื่อผลักดันให้เกิดผลเชิงบวกต่อเศรษฐกิจ

เนื่องจากมองว่าหากเมืองมีการเติบโต ความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์จะตามมา แต่ด้วยผังเมืองที่จำกัดไม่ให้หลายพื้นที่บริเวณชานเมืองไม่สามารถพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ จึงกังวลว่าจะมีการเลี่ยงขออนุญาตก่อสร้างโครงการค้าปลีกในลักษณะขออนุญาตเป็นอาคารขนาดเล็ก แต่ยื่นขอหลายอาคารบนพื้นที่ใกล้เคียงกัน เมื่อดูรวมๆ แล้วก็กลายเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ รัฐจึงควรกำหนดทางออกให้ภาคเอกชนได้ดำเนินการได้อย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ ประเด็นเรื่องกฎหมายสิ่งแวดล้อมยังเป็นสิ่งที่ภาคเอกชนต้องการเสนอให้ภาครัฐทบทวนด้วยเช่นกัน โดย ไชยยันต์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ให้ความเห็นว่า ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯ ต้องการเห็นความชัดเจนในเรื่องของกฎหมายต่างๆ โดยเฉพาะกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม ที่ควรมีข้อกำหนดที่ชัดเจนมากกว่าปัจจุบัน รวมถึงกรอบเวลาในการยื่นขออนุญาตด้วย เพราะที่ผ่านมาความไม่ชัดเจนของกฎหมายทำให้การขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงเป็นปัญหาที่สำคัญมากของผู้ประกอบการ

นี่คือเสียงสะท้อนจากภาคเอกชนวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่วันนี้ได้ประเมินแล้วว่า มีหลายประเด็นที่เป็นสิ่งที่ภาครัฐควรให้ความสนใจ เพื่อสนับสนุนให้ที่อยู่อาศัยเป็นภาคส่วนในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ m