กฎหมาย อาคารชุดฉบับใหม่

...เดชา กิตติวิทยานันท์

ท่านผู้อ่านที่พักอาศัยในอาคารชุด และที่กำลังคิดจะซื้อหรือขายอาคารชุด หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จำเป็นอาจจะต้องศึกษากฎหมายใหม่เกี่ยวกับอาคารชุด

โดยคาดว่ารูปแบบที่จะมีการกำหนดไว้ใน พ.ร.บ.นั้นคือจะต้องมีความสูงจากพื้นดินอย่างน้อย 3 ชั้น ส่วนจำนวนห้องนั้นกำลังพิจารณาดูว่าขั้นต่ำควรมีตั้งแต่ 10 ห้อง หรือ 20 ห้องขึ้นไป

นอกจากนี้ อาคารชุดจะต้องมีพื้นที่ใช้สอยอย่างต่ำไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. หรือน้อยกว่าเล็กน้อย เพราะอาจจะต้องดูกฎหมายที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ด้วย

ขณะเดียวกันก็จะต้องมีห้องน้ำในตัวด้วย โดยคาดว่าร่างดังกล่าวจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จโดยเร็วที่สุด โดยในอนาคตคอนโดมิเนียมจะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหากไม่กำหนดอะไรไว้ในอนาคตก็จะเห็นขนาดเล็กลงเรื่อยๆ

และสุดท้ายอาจจะมีห้องน้ำรวมเหมือนกับหอพักก็ได้ นอกจากนี้กรมกำลังแก้ไขกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดและนิติบุคคลบ้านจัดสรรด้วย โดยจะกำหนดให้ผู้ที่เป็นผู้จัดการและกรรมการ จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับวิชาชีพในเรื่องดังกล่าวด้วย เพราะจากการที่สังคมเมืองนิยมอาศัยในอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร จึงจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาเรื่องการบริหารจัดการดูแลอาคารชุด เพื่อไม่ให้มีปัญหาร้องเรียนกันอีกเหมือนที่ผ่านมา

จากประเด็นที่จะมีการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว มีทั้งผู้ที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย ผมจึงขอนำสาระสำคัญของพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่น่าสนใจมานำเสนอดังนี้

มาตรา 6/1 ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้สถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด

มาตรา 6/2 สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด และไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

มาตรา 17/1 ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง

มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์งร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย

มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น

ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับเจ้าของร่วมต้องที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

มาตรา 29 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง

ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว