คนรุ่นใหม่เมินซื้อที่อยู่อาศัย ดันดีมานด์หอพักโต ค่าเช่าขยับ 20%

ภาพฝันการมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเองอาจไม่ใช่เป้าหมายสูงสุดของคนรุ่นใหม่อีกต่อไป เมื่อค่าครองชีพสูงขึ้น และรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้คนจำนวนมากเลือก “เช่า” ที่อยู่อาศัยมากกว่า “ซื้อ” เพื่อรักษาความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิต 

 

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูล SCB EIC สะท้อนจากช่วงปี 2559-2566 ที่มีการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ย 100,647 หน่วยต่อปี แต่สามารถขายได้เฉลี่ยเพียง 92,615 หน่วยต่อปี แสดงให้เห็นว่าปริมาณโครงการใหม่ยังสูงกว่าความต้องการซื้อจริงในตลาด

 

 

นอกจากแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจแล้ว การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่กระทบตลาดที่อยู่อาศัย โดยจำนวนประชากรวัยแรงงานมีแนวโน้มลดลง ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของกลุ่ม Real Demand ทั้งคนวัยเริ่มทำงานที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก และกลุ่มที่ต้องการขยับขยายไปสู่ที่อยู่อาศัยหลังที่สอง

 

ขณะเดียวกัน สัดส่วนประชากรสูงอายุที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้คนวัยทำงานต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลครอบครัวมากขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงตามไปด้วย

 

 

อีกปัจจัยที่เริ่มเห็นชัดคือการเปลี่ยนแปลงทัศนคติของคนรุ่นใหม่ ที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นทางการเงินและการใช้ชีวิตมากกว่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หลายคนจึงเลือก “เช่า” แทน “ซื้อ” ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ากลับเติบโตมากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

 

กระแสดังกล่าวกำลังผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่ว่าจะเป็นหอพัก-อพาร์ตเมนต์ มีแนวโน้มเติบโตมากกว่า 

 

ธนวิชญ์ ต้นกันยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฮอร์แกไนซ์ จำกัด หรือ HORGA แพลตฟอร์มสำหรับการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉายภาพว่า ในวันที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น ความท้าทายของผู้ประกอบการก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย เพราะผู้เช่าในยุคนี้ไม่ได้มองหาเพียงห้องพักราคาคุ้มค่า แต่ต้องการประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี มีมาตรฐาน และบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ โดยทิศทางของอสังหาฯ จากข้อมูลที่มีในระบบ มีแนวโน้มดังนี้ คือ

 

1.ตลาด Supply ช้าลง แต่ Demand พุ่งสวนทาง 

 

ธนวิชญ์ กล่าวว่า อัตราการสร้างหอพักใหม่มีสปีดที่ลดลง เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนที่ใช้ต้นทุนสูงขึ้น 

 

“ในปัจจุบันจำนวนหอพักที่สร้างขึ้นใหม่มีสปีดการเติบโตที่ต่ำลงหรือช้าลง เมื่อเทียบกับช่วง 10 ปีที่แล้ว ภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันทำให้ผู้ประกอบการไม่ต้องการลงทุน (Investment) เพิ่มเติม เพราะการลงทุนใหม่มีความเหนื่อยกว่าแต่ก่อนมาก เนื่องจากต้นทุนค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้าง และราคาที่ดินที่สูงขึ้น อีกทั้ง แบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เริ่มหันมาทำอพาร์ทเมนท์หรือ "เชนหอพัก" มากขึ้นเพราะมีข้อได้เปรียบเรื่องต้นทุนที่ดินที่มีอยู่แล้วและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ถูกกว่ารายย่อย”

 

ทั้งนี้หอพักทั่วไปมักมีขนาดห้องประมาณ 20-25 ตารางเมตร หอพักที่สร้างใหม่ในช่วง 5 ปีหลัง มักขยับขนาดเป็น 25-30 ตารางเมตร เพื่อแข่งกับคอนโดที่มีขนาด 28 ตารางเมตร สาวนห้องที่มีขนาด ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร จะเริ่มแข่งขันได้ยากในตลาดปัจจุบัน

 

ในส่วนของภาพรวมราคาเฉลี่ยทั่วประเทศ ธนวิชญ์ บอกว่า สมัยก่อนราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3,000 - 3,200 บาท ปัจจุบันราคาขยับขึ้นมาอยู่ที่เฉลี่ย 3,800 - 4,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 10-20%

 

ซึ่งจากข้อมูลที่ HORGA มีในระบบ พบว่า กรุงเทพฯ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5,000 - 6,000 บาท

 

• โซนธรรมศาสตร์ รังสิต (เชียงราก) เป็นโซนที่มีราคาหอพักสูงเป็นอันดับต้นๆ (ไม่นับโซน CBD ซึ่งสูงอยู่แล้ว) โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9,000 ถึง 15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นราคาที่เทียบเท่ากับการเช่าคอนโดมิเนียม
• โซนม.เกษตร เป็นอีกหนึ่งโซนที่มีราคาสูงและมีการเติบโตใหม่ในกรุงเทพฯ
• ขณะที่ ชลบุรี มีจำนวนหอพักในระบบเยอะมาก แต่ราคาเฉลี่ยไม่สูงนัก อยู่ที่ประมาณ 2,000 - 3,000 บาท เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายหลักคือแรงงานในโรงงาน

 

ทั้งนี้ ธนวิชญ์ เผยว่า ผู้ประกอบการมักจะปรับราคาขึ้นเมื่อมีการ Renovate ห้องใหม่ หรือในช่วงที่มีห้องว่างแล้วมีผู้เช่าใหม่เข้ามา ในโซนที่เจ้าของหอพักรู้จักกัน (เช่น รอบมหาวิทยาลัย) มักมีการรวมกลุ่มเพื่อดันราคาให้สูงขึ้นพร้อมกันทั้งพื้นที่

 

2. ปรากฏการณ์ ‘Gen Rent’ ทัศนคติคนรุ่นใหม่ เช่าดีกว่าซื้อ 

 

กลุ่มลูกค้ารายใหญ่ยังคงเป็น นักศึกษา (60-70%) แต่ที่กำลังมาแรงคือกลุ่ม First Jobber ที่มีความเชื่อเปลี่ยนไป คนรุ่นใหม่มองว่าการซื้อคอนโดเป็นการปักหลักเกินไป และไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาว พวกเขาเลือกเช่าหอพักที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงคอนโดแต่ราคาถูกกว่า เพื่อรักษาความคล่องตัวในการย้ายที่ตามแหล่งงาน 

 

เมื่อเทียบอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) เฉพาะในระบบของ Horga พบว่าปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 70-80% (เพิ่มขึ้นจากอดีตที่อยู่ราว 60%) ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ชัดเจนว่าธุรกิจการเช่ายังเติบโตต่อเนื่อง

 

3. ทฤษฎี ‘แฮมเบอร์เกอร์’ ธุรกิจที่อยู่รอดทุกสภาวะเศรษฐกิจ

 

ธนวิชญ์ นิยามหอพักว่าเป็นธุรกิจแบบ "แฮมเบอร์เกอร์" ที่อยู่ตรงกลางระหว่างคอนโดและบ้านเช่าราคาถูก

 

โดยช่วงเศรษฐกิจดี กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังทรัพย์ (กลุ่มบนของหอพัก) จะ "กระโดด" ไปอยู่คอนโดมิเนียม เพราะมีเงินมากขึ้นและสามารถจ่ายในราคาที่แพงขึ้นได้

 

ในขณะเดียวกัน กลุ่มคนที่อยู่แบบหอพักระดับถูกมาก จะ "กระโดด" ขึ้นมาเช่าหอพัก แทน เนื่องจากเศรษฐกิจดีขึ้นทำให้เขามีรายได้เพียงพอที่จะยกระดับที่อยู่อาศัย

 

เมื่อเศรษฐกิจแย่ (หรือเศรษฐกิจดรอป) กลุ่มคนที่เคยจ่ายค่าคอนโดมิเนียมจะสู้ราคาไม่ไหว และ "กระโดด" ลงมาเช่าหอพัก เพื่อลดค่าใช้จ่าย ส่วนกลุ่มคนที่เคยอยู่หอพัก อาจจะต้องขยับออกไปอยู่ บ้านที่รวมกัน (Shared Housing) แทนเพื่อประหยัดงบประมาณ

 

โดยสรุปคือ หอพักจะเป็นธุรกิจที่ "อยู่ตรงกลาง" เสมอ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะอยู่ในสภาวะใดก็จะมีกลุ่มลูกค้าหมุนเวียนเข้ามาในระบบตลอดเวลา หัวใจสำคัญของผู้ประกอบการคือต้องรู้ว่า "ในจังหวะนั้น ลูกค้าของคุณคือใคร" และต้องออกแบบการบริการ (Service Design) ให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่หมุนเวียนเข้ามาในช่วงเวลานั้นๆ ให้ทันท่วงที

 

4. ทางรอดของผู้ประกอบการรายย่อย 

 

ความเสี่ยงสำคัญของผู้ประกอบการหอพักอิสระคือการแข่งขันกับ Developer ยักษ์ใหญ่ที่เริ่มโดดลงมาเล่นตลาดอพาร์ทเมนท์ Horga จึงคิดไอเดีย โมเดล "Chain" เพื่อรวมกลุ่มหอพักอิสระเข้าด้วยกันเพื่อลดต้นทุนการบริหารจัดการ เช่น การใช้ชุดช่างหรือทีมแม่บ้านร่วมกันระหว่าง 10 ตึก แทนที่จะเป็นตึกเดียว การเข้าสู่เชนจะช่วยให้หอพักมีมาตรฐานที่เป็นสากลมากขึ้น คล้ายกับมาตรฐานโรงแรม ซึ่งช่วยให้สามารถทำราคาได้ดีขึ้น

 

รวมถึงการปรับเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย จากนักศึกษาสู่ First Jobber เนื่องจากจำนวนเด็กในมหาวิทยาลัยลดลง หอพักรอบมหาวิทยาลัยจึงต้องปรับตัวมาจับกลุ่ม คนวัยทำงานเริ่มต้น (First Jobber) ที่ต้องการความคล่องตัวในการย้ายที่อยู่ตามแหล่งงาน และไม่อยากมีภาระหนี้สินจากการซื้อคอนโด

 

หรือแม้แต่ตอบโจทย์ Digital Nomad ปรับบริการให้รองรับคนที่ทำงานที่ไหนก็ได้ (Work from Anywhere) ซึ่งต้องการการเดินทางที่คล่องตัวและสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่น

 

อย่างไรก็ตาม ตลาดเช่าไม่ได้กำลังตาย แต่กำลัง "คัดกรอง" ผู้ที่ปรับตัวได้ หอพักที่อัปเกรดตัวเองให้มีมาตรฐานใกล้เคียงคอนโดและบริหารจัดการต้นทุนด้วยเทคโนโลยี จะเป็นผู้ชนะในยุคของ Gen Rent นี้