คอนโด อนาคตสดใสระดับกลาง-บน ตลาดคึกคัก

ปี2553 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยบรรยากาศในเชิงบวก จากภาวะเศรษฐกิจของโลกที่ปรับตัวดีขึ้น

ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระดับต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ได้ส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในตลาดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย ทำให้แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาอยู่ในช่วงขาขึ้นอีกครั้ง

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย เชื่อว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งนักลงทุนรายย่อยชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้งในตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาคอนโด มิเนียมของไทยยังคงอยู่ในระดับที่น่าสนใจ เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองอื่นๆ ในภูมิภาค อาทิ เซี่ยงไฮ้ ฮ่องกง และสิงคโปร์ ซึ่งราคาปรับสูงขึ้นอย่างรุนแรงในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ทุกฝ่ายยังคงมีความกังวลในเรื่องเสถียรภาพทางการเมืองของไทย และความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจโลก หากทั้งสองปัจจัยมีเสถียรภาพในปี 2553 ตลาดที่พักอาศัยก็จะมีการเติบโตในทิศทางบวกอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีอนาคตที่สดใสรออยู่

แห่ผุดโครงการใหม่/แข่งขันรุนแรง
ในด้านอุปทานไตรมาส 3 ปี 2552 คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองมีทั้งสิ้น 6.1 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 14% ต่อปี เป็นคอนโดมิเนียมที่ยังเหลือขาย 3,879 ยูนิต ส่วนในปี 2553 คาดการณ์ว่าตลาดจะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น จากการที่มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้น ทั้งจากผู้ประกอบการหลายรายที่ชะลอโครงการตั้งแต่ช่วงแรกที่เกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจในตอนปลายปี 2551 และผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้าซื้อที่ดินหลายแปลงเพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่
ขณะที่อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป ซึ่งได้นำไปสู่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองหรือซื้อเป็นบ้านหลังที่สองในย่านใจกลางเมืองที่ช่วยลดความจำเป็นในการเดินทาง และในแง่การลงทุน นักลงทุนเริ่มมีความเข้าใจมากขึ้นว่า การซื้อคอนโดมิเนียมคือการลงทุนในทรัพย์สินที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นในระยะยาว และเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนในตลาดหลัก ทรัพย์ที่มีความผันผวนมากกว่าหลายเท่า

คอนโดหรู 2 ห้องนอนเริ่มขาดตลาด
แนวโน้มโครงการใหม่ในตลาดระดับกลางจะเน้นการพัฒนาห้องเล็ก ในราคาที่ย่อมเยา ขนาดที่เป็นที่นิยมคือ 1 ห้องนอน และรองลงมาคือ 2 ห้องนอน ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงและผู้ซื้อมีประสบการณ์มากขึ้น สินค้าที่จะครองใจผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะต้องเน้นเรื่องคุณภาพ ความแปลกใหม่ ที่เน้นประโยชน์ใช้สอยที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค และความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ ก็เป็นสิ่งสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการ

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ และจะพัฒนาเป็นตลาดที่มีความเฉพาะตัวมากขึ้น เนื่องจากที่ดินในย่านใจกลางเมืองเริ่มหายากขึ้นและมีราคาที่สูงมาก จึงคาดว่าจะมีโครงการระดับหรูออกมาไม่มาก จากการที่โครงการใหม่มีห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนจำนวนมาก ระดับราคาอยู่ที่ 38 ล้านบาท จะทำให้ห้องขนาด 23 ห้องนอน ที่มีราคาสูงกว่า 15 ล้านบาท ค่อยๆ หมดไปทีละน้อย และจะเกิดการขาดแคลนห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนในทำเลที่ดีในอนาคต

นักลงทุนระยะยาวจะให้ความสนใจห้องขนาด 23 ห้องนอน เนื่องจากในตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติจะเน้นที่ห้องขนาดใหญ่มากกว่าห้องขนาดเล็ก จากการที่ห้องชุดระดับหรูในทำเลดีเปิดตัวน้อยลง จึงเชื่อว่าคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอที่มีอยู่ในปัจจุบันที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โครงการสร้างเสร็จราคาขยับ 5%
โดยทั่วไปราคาคอนโดมิเนียมจะยังไม่สูงขึ้น เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจเพิ่งจะเริ่มฟื้นตัว และยังมีความไม่แน่นอน ตลาดที่เติบโตสูงสุดคือ ตลาดระดับกลางราคา 5–8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ในทำเลรอบใจกลางเมืองและใกล้แนวรถไฟฟ้า แต่คอนโดมิเนียมระดับกลาง ตลาดจะไม่สามารถรองรับราคาที่สูงขึ้นได้ ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการจะต้องแข่งขันกันในเรื่องการควบคุมต้นทุนและการตั้งราคาขาย

ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักชัวรีที่สร้างเสร็จแล้วในใจกลางเมืองโดยเฉลี่ยสูงขึ้น 5.6% จาก 1.17 แสนบาทต่อตารางเมตร ในปี 2552 เป็น 1.24 แสนบาทต่อตารางเมตร ในไตรมาส 3 ปี 2552 และคาดว่าราคาของอาคารที่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วในทำเลที่ดีจะสูงขึ้นอีกในปี 2553

ส่วนราคาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักชัวรีที่กำลังก่อสร้างได้ปรับตัวลดลง 6.3% ในปี 2552 จาก 1.42 แสนบาทต่อตารางเมตร ในปี 2552 เป็น 1.33 แสนบาทต่อตารางเมตร ในไตรมาส 3 ปี 2552 เนื่องจากสภาวะตลาดยังไม่ฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีแรก แต่เชื่อว่าราคาต่อตารางเมตรในปี 2553 จะปรับสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่สูงขึ้น ผู้พัฒนาโครงการจะลดขนาดของห้องเพื่อรักษาราคารวมของห้องชุดให้อยู่ในระดับเท่าเดิม