รัฐจ่อไฟเขียว กระตุ้นตลาดอีกปี

โดย-----วราพงษ์ ป่านแก้ว/โชคชัย สีนิลแท้

   เปิดศักราชปี 2553 มาได้ไม่ถึง 2 สัปดาห์ ภาคเอกชนโดย 3 สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเดินเครื่องขอต่ออายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทันที เพราะเป็นคิวที่ทั้ง 3 สมาคมได้จัดเอาไว้ล่วงหน้าแล้วว่าหลังปีใหม่ จะร่อนหนังสือถึงกระทรวงการคลังให้พิจารณาในเรื่องนี้ โดยเสียงเป็นเอกฉันท์ตรงกันว่า ขอต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี
แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในขวบปีที่ผ่านมาจะดีเกินกว่าที่หลายๆ คนคาดไว้ โดยเฉพาะบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่ตัวแทนจากเอกชนก็ประเมินว่า แม้แนวโน้มตลาดจะยังคงดีอยู่ แต่ก็ยังมีความเสี่ยงหลากหลายปัจจัยที่เขย่าตลาดได้ทุกเมื่อ จึงอยากจะขอให้รัฐต่ออายุมาตรการเอาไว้ให้อุ่นใจไว้ก่อน

3 นายกอสังหาฯ ดันต่อมาตรการ 
   นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2553 จะปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ตลาดมีความไม่ชัดเจนว่าจะดีขึ้นจริงหรือไม่ โดยเฉพาะปัจจัยทางการเมืองที่ยังคงมีความผันผวนสูง ขณะที่ภาคส่งออก ท่องเที่ยวยังไม่ปรับตัวดีขึ้น ทางสมาคมจึงเตรียมยื่นหนังสือถึงนายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไปอีก 1 ปี
เช่นเดียวกับนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่เห็นว่า ควรต่ออายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปี เพราะในปีนี้ยังมีปัจจัยที่มีผลต่อการซื้อ คือ ดอกเบี้ยที่จะต้องขึ้นแน่นอน ส่วนเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นจะทำให้ค่าใช่จ่ายของผู้บริโภคสูงขึ้น ทั้ง 2 ปัจจัยจะทำให้ผู้ซื้อบ้านมีภาระมากขึ้นจึงเห็นสมควรที่จะยังคงใช้มาตรการต่อไป
“แม้ว่าจะสูญเสียรายได้จากภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าโอน ค่าจดจำนองไป แต่ก็ได้จากการเก็บภาษีทาง้อม และธุรกิจเกี่ยวเนื่องมากกว่า” นายอิสระกล่าว
สำหรับมาตรการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขอให้รัฐต่ออายุออกไป ก็คือมาตรการในแพ็กเกจเดิม คือ ขอลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% ขอลดค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1% และขอลดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 0.11% ส่วนมาตรการที่หมดไปแล้ว คือ การให้นำเงินจากการซื้อขายบ้านมากักลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 3 แสนบาท ก็ขอต่ออายุด้วยเช่นกัน

ขอขยายลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน
   นายอิสระ กล่าวว่า มาตรการที่หมดอายุไปแล้ว คือ การนำเงินจากการซื้อบ้านมาหักลดหย่อยภาษีได้ไม่เกิน 3 แสนบาท แม้ว่าจะได้ประโยชน์กับคนในกลุ่มที่มีรายได้เกิน 3 หมื่นบาทขึ้นไป แต่ก็ถือว่าได้ผลดีมาก เพราะเป็นการกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออยู่ในตลาด สังเกตได้จากเมื่อปลายปีที่แล้วมีลูกค้าในกลุ่มบ้านราคา 3-4 ล้านบาท มาให้บริษัทออกหนังสือรับรองการซื้อขายเพื่อเตรียมสำหรับการยื่นขอลดหย่อนภาษีกันเป้นจำนวนมาก
ขณะที่นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า มาตรการให้นำเงินซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษี ได้ ไม่เกิน 3 แสนบาท ในช่วงแรกที่ออกมาตรการไม่ค่อยมีผลมากนัก แต่เมื่อใกล้สิ้นปีลูกค้ากลับเร่งโอนเพื่อให้ทันใช้ประโยชน์จากมาตรการปลายปี บางรายบ้านยังไม่เสร็จ
ขณะที่มาตรการที่เกี่ยวข้องกับการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ จะช่วยลดภาระของคนซื้อบ้านและเพิ่มกำไรให้กับผู้ประกอบการ แต่เงินในส่วนนี้ผู้ประกอบการเอามาเป็นลูกเล่นในการทำการตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้าน แม้จะไม่สามารถยืนยันได้ว่า ผู้ประกอบการนำเงินส่วนนี้มาใช้ทั้งหมด แต่ก็มีส่วนช่วยให้เกิดกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้

แย้มไต๋รัฐกระตุ้นตลาดบ้านอีกปี
   ขณะที่ท่าของรัฐบาลโดยกระทรวงการคลังก็พยายามแบ่งรับแบ่งสู้เรื่องนี้มาตลอด แต่ไม่ได้หมายความว่า จะนิ่งเฉยกับเรื่องดังกล่าว เพราะคนในระดับเจ้ากระทรวงการคลัง นายกรณ์ จาติกวณิช หรือ รัฐมนตรีช่วยว่าการ นายประดิษฐ์ ภัทรประสิทธิ์ ก็เคยพูดถึงท่าทีของรัฐต่อการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไปต่างกรรมต่างวาระกัน แต่สรุปได้เหมือนกัน คือมีแนวโน้มที่จะหยิบเรื่องนี้มาพิจารณาต่ออายุให้
แต่ที่ยังไม่สามารถแอ็คชั่นได้เต็มที่ เพราะยังไม่ถึงเวลา หากส่งสัญญาณผิดจังหวะจะส่งผลกระทบต่อการซื้อขายบ้านในช่วงเวลาที่เหลือของการใช้มาตรการได้
นายกิตติพล กล่าวว่า ถือว่ารัฐมีสัญญาณที่ดี และมีแนวโน้มที่จะต่ออายุมาตรการให้ แต่ยังมีเวลาที่ยังรอได้ เพราะมาตรการจะหมดในวันที่ 28 มีนาคม ขณะที่มาตรการลดหย่อนภาษี 3 แสน แม้จะหมดอายุไปแล้ว หากจะประกาศใหม่ ก็ยังมีผลใช้ไปได้ถึงสิ้นปี
ขณะที่ข่าววงในระบุว่า รัฐว่าการกระทรวงการคลัง เห็นด้วยที่จะต้องต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไปทั้งแพ็คเกจ ทั้งเรื่องการลดค่าโอน ค่าจดจำนอง ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ และการให้นำเงินจากการซื้อบ้านมาหัดลดหย่อนได้ไม่เกิน 3 แสนบาท แต่คงรอให้ถึงเวลาที่เหมาะสมจึงจะประกาศเรื่องดังกล่าว แต่อีกไม่นานเกินรอคงมีความชัดเจนแน่นอน

คอลลิเออร์ฯ ชี้ตลาดสูงวัยมีอนาคต
   ด้านสถานการณ์ตลาดที่ประเมินล่าสุด โดยบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ คอลลิเออร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ ประเมินว่า ภาพรวมเศรษฐกิจของไทยจะปรับตัวดีขึ้น ตัวเลขจีดีพีทางเศรษฐกิจอยู่ที่ 3.5-5 ราคาน้ำมันจะปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกันค่าเงินบาท จะแข็งค่าขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 31-32 บาท ต่อเหรียญดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งจะส่งผลกระทบกับภาคการส่งออก
ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้น แต่มีความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ในธุรกิจคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีผู้ประกอบหลายรายเตรียมเปิดโครงการใหม่ รวมไปถึงโครงการที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบ้านบีโอไอ ที่คาดว่าจะเปิดขายไม่ต่ำกว่า 3 หมื่นยูนิต
   อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความไม่สงบทางด้านการเมืองในประเทศถือว่ายังเป็นปัจจัยเสี่ยงที่อาจจะปะทุขึ้นมาอีกครั้ง
   นายปฏิมา กล่าวว่า เศรษฐกิจของประเทศไทยมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี ในช่วง 10 ปีข้างหน้า เนื่องจากมีค่าเฉลี่ยประชากรที่อยู่ในช่วงวันทำงานอายุ 15-64 ปีจำนวนมาก เมื่อเทียบกับประชากรที่อยู่ในทวีปยุโรป ญี่ปุ่น เกาหลี เป็นต้น และค่าเฉลี่ยของประชากรของประเทศเหล่านั้นอยู่ในช่วงสูงวัยแล้ว รัฐบาลควรจะเร่งส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาโครงการประเภท รีไทร์เม้นท์ โฮม หรือที่อยู่อาศัยเพื่อจับกลุ่มลูกค้าวัยเกษียณอายุชาวต่างชาติที่จะเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองไทยมากขึ้น 
   ขณะเดียวกันอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานยังถือว่าต่ำมาก เมื่อเทียบกับประเทศในเอเชีย อย่างฮ่องกง สิงคโปร์ ทำให้หลายประเทศในยุโรป และอเมริกา จะเลือกใช้ประเทศไทยเป็นฮับในภูมิภาคเอเชีย เนื่องจากเมืองไทยมีระบบสาธารณูปโภคที่ดี กว่าประเทศเวียดนาม ฟิลิปปินส์ แต่เราก็ต้องเผชิญกับคู่แข่งรายสำคัญคือ มาเลเซีย นอกจากนี้ไทยยังน่าสนใจคือการปิดเสรีทางด้านการค้าที่จะทำให้บริษัทข้ามชาติ มาเลือกใช้ประเทศไทยเป็นฮับ เช่น บริษัท ไฮเออร์ ผุ้ผลิตเครื่องใช้ไฟฟ้ารายใหญ่ มาเลือกใช้ไทยเป็นฐานการลงทุน เป็นต้น
   การเปิดเสรีทางการค้าในกลุ่มอาเซียนจึงทำให้เกิดโอกาสใหม่ๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน