ปั้นรายได้...ให้ที่ดินว่าง

เรื่อง กัลย์ทิชา นับทอง

จาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ปรับเพิ่มอัตราภาษีที่ดินหากไม่มีการสร้างประโยชน์จากที่ดิน รกร้างว่างเปล่า เพราะบางครั้งการมีที่ดินแต่ไร้การสร้างผลตอบแทนก็ไร้ประโยชน์

อีกทั้งในส่วนของเจ้าของที่ดินที่ปล่อยให้รกร้าง หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงตามหลักการของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ซึ่งการจัดเก็บภาษีจากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะคำนวณจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครองและลักษณะการใช้ประโยชน์

โดยแบ่งการใช้ประโยชน์เป็น 3 ประเภท ได้แก่ การประกอบเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย และใช้ประโยชน์อื่นนอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย

ฉะนั้น เจ้าของที่ดินสิ่งปลูกสร้างที่เป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ก็ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ตามลักษณะการใช้ประโยชน์เช่นเดียวกัน

ดังนั้น การที่รัฐบาลได้ออก พ.ร.บ.ดังกล่าวออกมานั้น ส่วนหนึ่งเพื่อต้องการให้เกิดการสร้างประโยชน์ สร้างมูลค่าให้แก่ที่ดิน

มาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินผ่าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ภาครัฐจะเพิ่มอัตราส่วนการจัดเก็บเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่ดินรกร้างว่างเปล่า แม้จะไม่กระทบกระเทือนต่อรายได้และค่าใช้จ่ายมากนัก แต่หากมีการใช้ประโยชน์และสร้างมูลค่าต่อยอดรายได้ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ...

ที่ดินของเราเสียเงินซื้อมาแล้ว และยังมีการเสียภาษีให้รัฐบาลทุกปี ไก่ กาอาราเล่ ถ้ามีพื้นที่ 10 ไร่ ก็จะจ่ายอยู่ประมาณ 30,000 บาท (อัตราภาษีรกร้างว่างเปล่า สูงสุด 3%) คิดดู หากเราปล่อยไว้ 10 ปี นอกจากที่ดินตรงนั้นจะไม่สร้างรายได้ แต่เรายังต้องเสียเงินเพิ่มอีก

สาระสำคัญของร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ คือ การกำหนดอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 4 ประเภท และจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2563

ประเภท 1 ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หากมีมูลค่า 0-75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.01% มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.03% มูลค่า 100-500 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.05%

ประเภทที่ 2 ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หากมีมูลค่า 0-50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.02% มูลค่า 50-75 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.03% มูลค่า 75-100 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.05% มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี 0.1%

ทั้งนี้ ในกรณีบ้านหลังหลัก หากเป็นเจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดินให้ได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก ส่วนกรณีเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านอย่างเดียวได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาท

ประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม หากมีมูลค่า 0-50 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.3% มูลค่า 50-200 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.4% มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.5% มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท คิดอัตราภาษี 0.6% มูลค่าตั้งแต่ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป คิดอัตราภาษี 0.7%

ประเภทที่ 4 ที่ดินรกร้างว่างเปล่า คิดอัตราภาษีเริ่มต้น 0.3% และเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี หากยังไม่มีการนำมาใช้ประโยชน์ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 3% ซึ่งหากเรามีที่ดินจำนวนมาก และไม่ได้มีการจัดสรรหรือทำประโยชน์ ก็จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นจากเดิม

ต่อที่ 2 เราจะได้ผลตอบแทนจากที่ดินว่างเปล่าแน่นอน ซึ่งวิธีการก็มีหลากหลายรูปแบบ เงินไม่ต้องเสียเพิ่ม ที่ดินยังอยู่ แถมได้ผลตอบแทนติดปลายนวมอีกด้วย

วิธีแรกง่ายๆ ไม่ซับซ้อน มีที่ดิน 100 ไร่ ก็แบ่งให้เช่าเป็นรายเดือน รายปี แล้วก็เก็บค่าเช่ายาวไปจ้า วิธีนี้เราก็ไม่ต้องจ่ายภาษีในอัตรา หรือเรต ของที่ดินว่างเปล่าไร้การทำกิน อีกทั้งยังมีรายได้จากค่าเช่าที่ดินอีกด้วย

แน่นอนว่า การจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นเป็นค่าใช้จ่ายต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งไม่ใช่แนวทางของการแสวงหาความมั่งคั่งอย่างแน่นอน จริงอยู่ในอนาคตที่ดินตรงนั้น อาจจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 2 เท่า 3 เท่า แต่กว่าจะถึงวันนั้นล่ะ?

ไม่อยากจะคิดต่อ ยิ่งหากมีที่ดิน 100-200 ไร่ เงินที่จะออกจากกระเป๋าเราก็จะมีมูลค่าสูงขึ้นอย่างแน่นอน แม้การลงทุนในที่ดินจะเป็นการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้เราก็ตาม

อย่างที่บอก เราคือนักแสวงหาความมั่งคั่ง (อะไรที่ทำให้เราไม่ต้องจ่ายเงินเพิ่ม แต่มีเงินสะสมไว้ใช้ระยะยาว นั่นคือนิยามของเรา) เพื่อให้เราไม่ต้องมีการใช้จ่ายเงินเพิ่มขึ้นเกินความจำเป็น

วันนี้เราจะมาแนะนำการสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ที่นิยมสะสมที่ดินกัน จะว่าไปก็จะทำให้เราได้ประโยชน์ 2 ต่อ ต่อแรกคือไม่ต้องเสียเงินเพิ่มจากภาษีที่ดินจากอัตราที่ดินว่างเปล่า

วิธีต่อมาคือ การปลูกผักบนที่ดินว่างเปล่า วิธีการนี้เจ้าของที่อาจจะทำเอง โดยการปลูกผัก ซึ่งอาจจะเป็นผักสวนครัว พืชเศรษฐกิจ ปลูกผักแบบไฮโดรโพนิกส์ ปลูกผักแบบอินทรีย์ ปลอดสารพิษ ขั้นตอนจะต้องดูแลแปลงผัก ในการรดน้ำใส่ปุ๋ย เก็บเกี่ยว ขายผลผลิต

ซึ่งวิธีการนี้ค่อนข้างน่าสนใจ สำหรับคนไม่มีเวลาในการดูแลยังสามารถจ้างแรงงาน ในการดูแลแปลงผักให้เราได้ อีกทั้งยังได้ทานพืชผักที่ปลอดสารพิษ และยังสามารถนำออกมาขายได้อีกด้วย

อย่างที่บอกข้างต้นว่า พืชที่ปลูกก็มีตั้งแต่ผักสวนครัวแล้ว ยังมีในส่วนของพืชเศรษฐกิจอย่าง อ้อย ข้าว ข้าวโพดมันสำปะหลัง ซึ่งราคาก็จะอยู่ในการควบคุมดูแลของรัฐบาลและการเคลื่อนไหวของราคาตลาด

ดังนั้น แทนที่จะปล่อยที่ดินให้ว่างเปล่าไร้ประโยชน์ แค่ลงทุนสักนิด ปลูกข้าว ข้าวโพด อ้อย ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย อีกทั้งพืชเศรษฐกิจที่เป็นพืชอายุสั้นเช่นนี้ ก็สามารถที่จะสร้างผลตอบแทนให้เราปีละ 2-3 ครั้ง/ปี

แม้ว่าผลตอบแทนจะเคลื่อนไหวตามราคาตลาด บางครั้งอาจจะกำไรบ้าง ขาดทุนบ้าง วนๆ กันไป แต่หากมาคิดในแง่มุมที่ว่า หากปล่อยให้ที่ดินว่างก็ไม่เปล่าประโยชน์ แถมยังต้องเสียภาษีในอัตราที่เพิ่มขึ้น

ดังนั้น สู้ๆ ทำเกษตรกรรมเล็กๆ น้อยไป อย่างน้อยก็ยังช่วยเราประหยัดรายจ่ายภาษีได้บ้างเล็กๆ น้อยๆ

อีกวิธีคือ การปล่อยเช่า หากมีที่ดินเยอะๆ อาจจะปล่อยเช่าทั้งผืน หรืออาจจะเเบ่งให้เช่า 10 ไร่ 20 ไร่ ปล่อยให้เช่าเป็นรายเดือน รายปี ก็สามารถสร้างรายได้ที่น่าดีใจแทบทั้งสิ้น

สำหรับการปล่อยเช่านั้น อาจจะปล่อยเช่าให้เกษตกรนำไป ทำไร่ ทำนา ปลูกพืช ถือเป็นการสร้างอาชีพ สร้างรายได้ให้กับคนทั่วไปได้อีกด้วย

นอกจากปล่อยให้เช่าเพื่อทำเกษตรกรรมแล้ว การปล่อยให้พื้นที่เพื่อทำโกดังเก็บของ การปล่อยเช่าเพื่อให้เกิดการประกอบกิจการ อย่างเช่น ปล่อยเช่าทำเต็นท์รถ ปล่อยเช่าเพื่อทำโรงงาน เป็นต้น

วิธีที่ 3 ขออิงกระแสมลพิษและฝุ่น PM2.5 สักนิด เพื่อให้อินเทรนด์ตามกระเเส นั่นก็คือ การช่วยลดมลพิษ โดยการเพิ่มพื้นที่สีเขียว เอะ!! แล้วมันเกี่ยวอะไรกับการสร้างความมั่งคั่งบนที่ดินว่างเปล่าล่ะ...

เอาเป็นว่า ใครที่มีที่ดินว่างเปล่าไม่ได้ใช้ทำมาหากินอะไร และยังไม่มีแปลนที่จะใช้ยาวๆ ตามมาทางนี้เลยนะเจ้าค่ะ เราจะแนะนำให้คุณๆ ท่านๆ ได้พิจารณา หรือนำไปปรับใช้กันได้ตามสะดวก

การเพิ่มพื้นที่สีเขียวแล้วยังเป็นการสร้างความมั่งคั่งคือ การปลูกต้นไม้ แต่แค่ปลูกต้นไม้ธรรมดานั้นไม่ได้ทำให้รายได้เพิ่มขึ้น ต้องเป็นไม้ยืนต้นที่มีมูลค่าสูง

เช่น ต้นไม้ตามบัญชีท้ายกฎหมายว่าด้วยสวนป่ามีด้วยกัน 58 ชนิด ไม้สัก พะยูง ชิงชัง แดง เต็ง กฤษณา ตามที่คณะรัฐมนตรีได้ประกาศไว้

ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่า ต้นไม้ยืนต้นที่มีมูลค่าสูง แสดงว่า ต้นไม้ดังกล่าวเป็นต้นไม้ยืนต้นที่ต้องใช้ระยะเวลาในการปลูก เป็นไม้มีค่า ขายได้ราคาดี

อีกทั้งการดูแลรักษาก็ทำเพียงในช่วงปีแรกๆ เท่านั้น หลังจากนั้นต้นไม้เหล่านี้ก็จะเจริญเติบโตได้เอง สำหรับสิ่งที่ต้องระวังนั้นคือ ผู้หวังดีที่แอบเข้าไปตัดต้นไม้แทนนั่นเอง

นอกจากนี้ การปลูกไม้ยืนต้นที่มีมูลค่าสูง ไม่เพียงแต่จะทำให้การจ่ายภาษีที่ดินลดลงแล้ว ยังเป็นการทำประโยชน์ให้กับที่ดิน รวมถึงเป็นการสร้างมูลค่าที่ดินให้เกิดขึ้น เเถมต้นไม้ที่ปลูกยังสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันและขายได้ราคาสูงอีกด้วย

อีกทั้งในอนาคตเมื่อต้นไม้ที่เราปลูกเติบใหญ่ ยังสามารถนำไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อได้อีกด้วย

จากที่กล่าวมาทั้งหมด คงจะเป็นทางเลือกให้แก่คนที่มีที่ดิน ไม่ว่าจะมากจะน้อย แต่ยังไม่มีแปลนจะทำอะไรได้เป็นอย่างดี

และยังเป็นหนทาง ในการหาเงินให้เพิ่มขึ้น สร้างความมั่งคั่งให้แก่ตนเองได้ทั้งตอนนี้และในอนาคต อย่างที่บอกไป หากมีที่ดินว่าง ก็สร้างรายได้ให้ดินเรา ต่อยอดผลตอบแทนที่มั่นคงในอนาคต