จับตาต่างชาติ ซื้อคอนโดมิเนียม

โดย มณีรัตน์ ก้องเสียง เศรษฐกรสายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย

ปัจจุบันภาวะอุปสงค์ชาวต่างชาติต่อตลาดอาคารชุดไทยอุปสงค์ชาวต่างชาติเร่งตัวสูงขึ้น โดยปี 2560 สัดส่วนมูลค่าการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศที่เพิ่มขึ้น โดยมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ที่ 53,259 ล้านบาท คิดเป็นการขยายตัวที่ 33% สูงกว่าการขยายตัวปี 2555-2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ 10%

โดยมากเป็นชาวจีน (Mainland และฮ่องกง) เข้ามาซื้ออาคารชุดไทย และส่วนใหญ่จะซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยทำเลที่นิยมคือบริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน ส่วนราคาอาคารชุดที่นิยมซื้อมากที่สุดคือราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท

จากการสอบถามผู้ประกอบการที่ขายอาคารชุดให้ชาวต่างชาติ พบว่าวัตถุประสงค์การซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่เองและเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเป็นหลัก ส่วนการซื้อเพื่อเก็งกำไรมีน้อย ส่วนหนึ่งเนื่องจากผู้ประกอบการมีมาตรการป้องกัน การเก็งกำไรของชาวต่างชาติ โดยจะเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูง (25-30% ของราคาอาคารชุด) เมื่อเทียบกับลูกค้าคนไทยที่ส่วนมากจะถูกเก็บเงินดาวน์ 5-10% ของราคาอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติมีต้นทุนในการเก็งกำไรสูง

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปสงค์ชาวต่างชาติมีส่วนช่วยชดเชยอุปสงค์ในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และยังไม่เห็นผลกระทบด้านลบของอุปสงค์ต่างชาติที่เร่งขึ้นต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ โดยหากพิจารณาผู้เล่นในภาคอสังหาริมทรัพย์ 3 ภาคส่วน คือ ผู้ประกอบการ ผู้บริโภคในประเทศ และภาคสถาบันการเงิน พบว่าผู้ประกอบการในปัจจุบันยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งและยังคงเน้นขายอาคารชุดให้ลูกค้าในประเทศเป็นหลัก

ส่วนความต้องการของผู้บริโภคในประเทศยังอยู่ในช่วงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามภาวะเศรษฐกิจ และยังไม่พบสัญญาณที่บ่งชี้ว่าอุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ราคาอาคารชุดปรับเพิ่มขึ้นจนถึงขั้นกระทบความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในประเทศ

ขณะที่ภาคสถาบันการเงินไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์ชาวต่างชาติมากนัก เนื่องจากข้อกำหนดของไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติกู้เงินจากสถาบันการเงินในประเทศมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยเสรี

อย่างไรก็ดี ในระยะต่อไปต้องติดตามแผนการทำธุรกิจของผู้ประกอบการว่าจะสร้างอาคารชุดเพื่อเน้นขายโครงการให้ลูกค้าชาวต่างชาติมากเกินไปหรือไม่ เนื่องจากหากลูกค้าต่างชาติเกิดปัญหา เช่น เศรษฐกิจของประเทศลูกค้าเกิดปัญหา หรือภาครัฐ (ทั้งฝั่งไทยหรือฝั่งประเทศลูกค้า) ออกมาตรการทำให้เกิดอุปสรรคในการนำเงินเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยลูกค้าต่างชาติที่จองอาคารชุดไว้อาจไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินของผู้ประกอบการและเพิ่มอุปทานคงค้างในตลาดได้

สำหรับข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย : ภาครัฐควรจัดเก็บข้อมูลที่สะท้อนอุปสงค์ต่างชาติต่อที่อยู่อาศัยไทย ให้เป็นระบบ ถูกต้องแม่นยำ และทันการณ์ เพื่อเป็นประโยชน์ทั้งกับผู้ประกอบการและผู้ดำเนินนโยบาย รวมถึงศึกษาผลกระทบและการเตรียมความพร้อมด้านนโยบายจากบทเรียนของหลายประเทศ เช่น ฮ่องกงและสิงค์โปร์ พบว่าอุปสงค์ต่างชาติที่ร้อนแรงมากเกินไป ก็อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดความไม่สมดุลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้