โอกาสการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ (3)

วิน พรหมแพทย์, CFA

นอกจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองรีทของไทยแล้ว การหาโอกาสลงทุนกองรีทในต่างประเทศก็มีความน่าสนใจและสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีไม่แพ้ของไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนกองรีทในตลาด Asia-Pacific ได้แก่ สิงคโปร์ ออสเตรเลีย และญี่ปุ่น ซึ่งมีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง สินทรัพย์คุณภาพดี และได้อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า 5-6%ต่อปี ไม่แพ้กองรีทไทย

ในระยะเริ่มแรก ผมแนะนำให้จัดพอร์ตโดยกระจายลงทุนในกองรีทไทยและสิงคโปร์ ซึ่งจะเป็นส่วนผสมที่ลงตัวระหว่างกองรีทไทยที่มีผลตอบแทนดี แต่มีสภาพคล่องต่ำ ทำให้ราคาค่อนข้างนิ่ง กับกองรีทสิงคโปร์ซึ่งหลายกองให้ผลตอบแทนดีไม่แพ้ของไทย สภาพคล่องดีกว่าแต่ก็มีโอกาสที่ราคาจะผันผวนมากกว่า ผลลัพธ์ที่ได้คือกองทุนที่มีความผันผวนลดลงมาก เพราะมีบางจังหวะที่กองรีทของไทยราคาปรับย่อลงก็จะมีกองรีทสิงคโปร์ช่วยประคองไว้ บางจังหวะกองรีทสิงคโปร์ปรับลงก็มีของไทยประคองไว้เช่นกัน

ในระยะแรกผู้ลงทุนอาจไม่มั่นใจเพราะคิดว่าเศรษฐกิจสิงคโปร์โตช้าและห่วงความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยน แต่เมื่อเวลาผ่านไป ทีมจัดการกองทุนก็ได้แสดงให้เห็นว่า การลงทุนในกองรีทสิงคโปร์มีข้อดีหลายประการ ดังนี้

1.Yield สูง - กองรีทสิงคโปร์ส่วนใหญ่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลประมาณ 5-6% สูงกว่าไทยเล็กน้อย

2.ขนาดใหญ่และสภาพคล่องสูง - กองรีทสิงคโปร์ส่วนใหญ่มีมูลค่าสินทรัพย์ใหญ่กว่า 2 หมื่นล้านบาท หลายกองมีขนาดกว่า 2 แสนล้านบาท และมีสภาพคล่องสูง ซื้อง่ายขายคล่อง ในขณะที่กองอสังหาฯ ของไทยหลายกองมีขนาดเล็กกว่า 1,000 ล้านบาท กองที่ใหญ่สุดของไทยมีขนาดเพียง 3-4 หมื่นล้านบาทเท่านั้น ทำให้ขาดสภาพคล่องในการซื้อขาย

3.เน้นกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าระยะยาวมาก - กองอสังหาฯ ไทยหลายกองลงทุนในสิทธิการเช่า โดยบางกองเหลืออายุสิทธิการเช่าเพียง 10-15 ปี ซึ่งจะเริ่มเห็นมูลค่าเงินลงทุนปรับลดลงเรื่อยๆ ในขณะที่กองรีทสิงคโปร์เน้นลงทุนในกรรมสิทธิ์ หรือหากเป็นสิทธิการเช่าก็จะมีอายุยาวกว่า โดยหากเป็นที่ดินประมูลจากรัฐ มีอายุการเช่ายาวถึง 99 ปี กองรีทของสิงคโปร์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า มีอายุสัญญาคงเหลือเฉลี่ยประมาณ 40 ปี

4.กระจายความเสี่ยงมากกว่า - กอง อสังหาฯ ไทยหลายกองลงทุนในสินทรัพย์เพียงชิ้นเดียว เช่น เป็นโรงแรม 1 แห่ง หรือออฟฟิศ 1 อาคาร ทำให้มีความเสี่ยงของการกระจุกตัวมาก หากเกิดอะไรขึ้นกับตัวอาคารหรือกิจการ นั้นๆ ก็จะมีความเสียหายเยอะมาก แต่กองรีทสิงคโปร์แต่ละกองลงทุนในสินทรัพย์หลายชิ้น เช่น Capita Mall Trust เป็นเจ้าของห้างค้าปลีกถึง 16 แห่ง หากเกิดอะไรขึ้นกับ 1 อาคารก็จะมีผลกระทบต่อกองทุนน้อย

5.โอกาสลงทุนนอกสิงคโปร์ - หลายคนไม่กล้าลงทุนในกองรีทสิงคโปร์เพราะห่วงว่าเป็นเศรษฐกิจที่โตช้า แต่ที่จริงมีกองรีทหลายกองที่กระจายบางส่วนไปลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศที่โตเร็วกว่า เช่น จีน มาเลเซีย ออสเตรเลีย ญี่ปุ่น ล่าสุดมีกองน้องใหม่ของ Frasers ที่ลงทุนในคลังสินค้า/โลจิสติกส์ ที่ออสเตรเลียทั้ง 100% จึงอยากให้เห็นภาพว่า สิงคโปร์เป็นเพียงตลาดสำหรับการซื้อขายกองรีท แต่สินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้กองรีทมีการ กระจายประเทศอื่นด้วยครับ

ทั้งนี้ ความเสี่ยงของกองรีทสิงคโปร์ มี 2 ข้อ คือ

- มีอัตราการกู้ยืมสูงกว่าของไทย เวลาเลือกลงทุนก็ต้องดูภาระหนี้ (Leverage) ตัวเลขที่ผมตั้งไว้ในใจคือ ไม่ควรเกิน 30%

- ด้วยสภาพคล่องที่สูง ราคากองรีทสิงคโปร์จึงมีความผันผวนมากกว่า คำแนะนำคือ ในจังหวะที่ตลาดปรับย่อลงเราก็เพิ่ม น้ำหนัก เมื่อได้เข้าจังหวะดีแล้วก็ควรถือยาว ไม่ควรกังวลกับความผันผวนของราคาในระยะสั้นมากนัก

Sector ที่น่าสนใจ

Data Center

การเติบโตของ Cloud Computing และ Mobile Internet ทำให้มีความต้องการสถานที่จัดเก็บข้อมูลจำนวนมหาศาล คาดกันว่า ในช่วงประมาณปี 2015-2020 การเติบโตของ Internet of Things อยู่ที่ 17% ต่อปี การเติบโตของการใช้ข้อมูลในอุปกรณ์เชื่อมต่อ (Connected Devices) อยู่ที่ 34% ต่อปี และการเติบโตของการจัดเก็บข้อมูลบน Cloud สูงถึง 61% ต่อปี บรรดาบริษัท IT ชั้นนำของโลก อาทิ Facebook, Google, Amazon จึงจำเป็นต้องมีอาคารที่ถูกออกแบบเฉพาะเพื่อติดตั้ง Server ขนาดใหญ่เพื่อใช้จัดเก็บข้อมูล เราเรียกอาคารแบบนี้ว่า Data Center ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะคิดว่าเป็นอาคารเปล่าที่นำ Server มาติดตั้ง แต่ที่จริงแล้ว Data Center ต้องได้รับการออกแบบพิเศษเรื่องระบบการทำความเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย และระบบรักษาความปลอดภัยที่แน่นหนาเป็นพิเศษ

ตัวอย่างกองรีทที่ลงทุนใน Data Center คือ Kepple DC REIT เป็นกองรีทที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ แต่เป็นเจ้าของ Data Center ทั้งหมด 11 โครงการ ใน 7 ประเทศ ได้แก่ สิงคโปร์ มาเลเซีย (ตั้งอยู่ที่ Cyberjaya) ออสเตรเลีย อังกฤษ ไอร์แลนด์ อิตาลี และเนเธอร์แลนด์ มีพื้นที่ให้เช่ารวม 8.4 แสนตารางฟุต อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2017) 94.4% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 5.5%

Warehouse/Logistics

การเติบโตของการค้าระหว่างประเทศและธุรกิจ e-Commerce ทำให้มีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าจำนวนมาก ในมุมของการลงทุน คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาว ดูแลรักษาง่าย มีแนวโน้มการใช้ระบบ Automation และหุ่นยนต์แทนแรงงานคนมากขึ้นจึงทำให้มีต้นทุนด้านแรงงานต่ำ จึงเป็นการลงทุนที่ให้อัตรากำไรขั้นต้นสูงและสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะยาว

ตัวอย่างกองรีทที่ลงทุนในคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า ได้แก่ Frasers Logistics and Industrial Trust (FLT) เป็นกองรีทที่จดทะเบียนในสิงคโปร์ แต่เป็นเจ้าของคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าจำนวน 54 โครงการ ทั้งหมดตั้งอยู่ที่ออสเตรเลีย โดยกระจายอยู่ใน 5 เมืองใหญ่ คือ Sydney, Melbourne, Bris bane, Adelaide และ Perth ผู้เช่าหลักส่วนใหญ่เป็นธุรกิจซูเปอร์มาร์เก็ตและสินค้าอุปโภคบริโภค ได้แก่ Woolworths, Coles, Unilever, Heinz รวมไปถึงกลุ่มขนส่ง ได้แก่ DHL, DB Schenker และ Australia Post มีอัตราการเช่าเฉลี่ย (ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2017) สูงถึง 99.3% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 7.9%

โปรดสังเกตว่า Frasers Logistics and Industrial Trust (FLT) เป็นตัวอย่างของกองรีทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ แต่สินทรัพย์ทั้งหมดอยู่ในออสเตรเลีย การลงทุนในกองรีทสิงคโปร์จึงไม่ได้ผูกตัวเองกับเศรษฐกิจหรือภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์เสมอไป และนับเป็นข้อดีที่เราได้ประโยชน์จากการกระจายลงทุนได้หลากหลายประเทศ