ที่ดินก็ราคาปรับลงได้ บทเรียนจากต่างประเทศ

& สมิทธ์ พนมยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

เมื่อต้นเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา Asia Asset Management ได้มาจัดงานสัมมนาด้านการลงทุนที่กรุงเทพฯ ผมได้รับเชิญไปเป็นวิทยากรบรรยายในหัวข้อเรื่อง การออกแบบผลิตภัณฑ์เพื่อนักลงทุน ระหว่างพักรับประทานอาหารกลางวัน ก็ได้มีโอกาสร่วมโต๊ะกับนักลงทุนใหญ่หลายท่านจากทั่วเอเชีย บทสนทนาได้ไปถึงเรื่องการลงทุนอะไรดีที่สุด ผลตอบแทนสูงเป็นบวกอย่างสม่ำเสมอ และความเสี่ยงต่ำ โดยนักลงทุนไทยดูจะตอบเป็นเสียงเดียวกันว่า "ที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์" ราคามีแต่ขึ้น ผลตอบแทนก็ดี ไม่ผันผวนด้วย ชัวร์สุดๆ ชาวต่างชาติที่นั่งร่วมโต๊ะอยู่ก็งงไปตามๆ กัน เพราะในความคิดและประสบการณ์ของพวกเขามันไม่ได้เป็นเช่นนั้น

อสังหาริมทรัพย์ หรือที่ดิน นั้นในความทรงจำของเศรษฐีและนักลงทุนไทยทั้งหลายดูเหมือนราคาจะมีแต่ขึ้น ใครซื้อไว้ไม่มีขาดทุน ผลตอบแทนเป็นบวกสม่ำเสมอ เราก็จะมีความมั่นใจมากว่าอสังหาริมทรัพย์ดีและน่าลงทุนที่สุด ผู้จัดการกองทุนชาวต่างชาติก็มักเตือนว่ามันไม่แน่เสมอไป ดูตัวอย่างที่ญี่ปุ่น ฮ่องกง และสิงคโปร์ เวลาเกิดวิกฤตเศรษฐกิจไม่ดีนั้น ราคาที่ดินสามารถปรับตัวลงได้ถึง 30-40% เลยทีเดียว ญี่ปุ่นนี่ถึงขั้นซึมยาว ส่วนเกาะฮ่องกงกับสิงคโปร์ที่เป็นศูนย์กลางทางการเงินของภูมิภาคกลับมากระเตื้องขึ้นจากอานิสงส์ของการที่นักลงทุนจีนเข้าไปเก็งกำไรช่วงหลังๆ ฝ่ายไทยก็ดูจะมั่นใจว่าเรื่องแบบนี้ไม่มีทางเกิดขึ้นในไทย ที่ดินบ้านเราขึ้นช้าขึ้นเร็วก็มีแต่ขึ้น ลงไม่เป็น

เมื่อเกิดการโต้เถียงกันแบบนี้ เราก็พยายามมาศึกษาว่าทำไมราคาที่ดินในบางประเทศมีการปรับตัวขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจและมีโอกาสเกิดขึ้นกับไทยได้หรือไม่ พบว่าปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน คือ (1) การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากร (2) การขยายตัวของเมือง และ (3) การแยกกันอยู่เป็นครอบครัวขนาดเล็ก เรายังอาจพอจำประวัติศาสตร์ที่เรียนสมัยเด็กๆ กันได้บ้างว่า ในสมัยโบราณนั้นที่ดินมีค่าน้อยนิด การสงครามในสมัยอยุธยา ฝ่ายชนะจะกวาดต้อนเชลย หรือแรงงานกลับไปประเทศของตน และให้ฝ่ายแพ้ส่งของบรรณาการมาเพียงปีละครั้ง แสดงให้เห็นว่าแรงงานนั้นมีค่ามากกว่าที่ดินที่มีอยู่เหลือเฟือ

ต่อมาหลังยุคปฏิวัติอุตสาหกรรม การแพทย์พัฒนาไปอย่างมาก ผู้คนอายุยืนขึ้นทำให้จำนวนประชากรขยายตัวอย่างรวดเร็ว เมื่อจำนวนคนเพิ่มมากขึ้นความต้องการที่อยู่อาศัยก็มากขึ้นตามไปด้วย แต่การเพิ่มของประชากรอย่างเดียวก็ยังไม่ได้อธิบายราคาของที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดมากกว่าจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น ซึ่งไม่เป็นสัดส่วนสัมพันธ์กัน

ปัจจัยที่สอง คือ การรวมศูนย์การผลิตในเมืองและการขยายตัวของเมืองใหญ่ เมื่อการปฏิวัติอุตสาหกรรมทำให้การผลิตแบบโรงงานมีประสิทธิภาพสูงกว่าการผลิตแบบครัวเรือนเดิมๆ ก็เกิดการรวมศูนย์ในเมืองใหญ่ๆ แรงงานที่อพยพจากชนบทเข้าสู่ในเมืองก็ผลักดันให้ความต้องการที่อยู่อาศัย ความหนาแน่นประชากรและราคาที่ดินในเมืองพุ่งสูงขึ้นเป็นทวีคูณ

ปัจจัยที่สาม คือ การแยกครอบครัวเป็นครอบครัวขนาดเล็ก บางท่านยังพอจำได้ว่าสมัยคุณปู่คุณย่า อากงอาม่า ครอบครัวอยู่กันเป็นครอบครัวขนาดใหญ่ พ่อแม่ พี่น้อง ลุงป้า น้าอา ก็อยู่อาศัยรวมกันเป็นครอบครัวใหญ่ เป็นกงสี เพราะต้องช่วยกันไม่ว่าจะฤดูเพาะปลูกหรือฤดูเก็บเกี่ยว ทำอุตสาหกรรมครัวเรือน ทำอาหาร ทำขนมก็จะช่วยกันทำ การแต่งงานแล้วแยกครอบครัวออกไปปลูกบ้านของตนเพิ่งมาเริ่มนิยมกันภายหลังไม่ถึง 40-50 ปีมานี้เอง ควบคู่ขนานไปกับการอพยพของแรงงานย้ายเข้า เมืองใหญ่

เมื่อสามปัจจัยหลักนี้เริ่มแผ่วหรือหมดไปราคาที่ดินก็เข้าสู่ยุคขาลงได้เช่นกัน ญี่ปุ่นคงจะเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด เพราะได้ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบก่อนใคร ประชากรไม่ใช่เพียงแค่โตช้าแต่ถึงขั้น "หดตัว" คือมีคนตายมากกว่าคนเกิด ราคาที่ดินที่เคยพุ่งขึ้นสูงสุด ในช่วงปลายทศวรรษ 1980 ก็ลงอย่างรุนแรงและก็ไม่ไปไหน จะกระเตื้องขึ้นก็เพียงเล็กน้อย การรวมศูนย์ในเมืองใหญ่ก็ถูกกระแสโลกอินเทอร์เน็ตเข้ามาทำลายพฤติกรรมแบบเดิมๆ คนสามารถทำงานบนคอมพิวเตอร์จากที่บ้าน หรือสั่งของออนไลน์ได้ไม่ต้องเดินทางเข้าเมือง ซ้ำด้วยแนวคิดแบบ Co-Living และ Co-Working Space ที่กำลังเริ่มเข้ามาอิทธิพลกับคนรุ่นใหม่ ก็ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่ในเมืองเริ่มลดลง

เทรนด์ที่กล่าวถึงเหล่านี้กำลังก่อตัวขึ้นและอาจส่งผลต่อราคาที่ดินในไทยเราในอนาคต จริงอยู่ไทยยังตามญี่ปุ่นอยู่เกือบ 20 ปีในเชิงโครงสร้างประชากร แต่ตัวเลขประชากรของไทยก็นิ่งๆ อยู่แถว 60 กว่าล้านมากว่า 20 ปีแล้ว และก็ไม่ได้มีสัญญาณใดที่บ่งชี้ว่าจำนวนประชากรของไทยจะเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้ ท่านนักลงทุนคงต้องเริ่มเตรียมตัวรับมือกับเทรนด์ใหม่ที่อาจจะเกิดขึ้นด้วยนะครับ