ปรับผังเพิ่มที่พาณิชย์

กทม.จ่อขยายพื้นที่พาณิชยกรรม กำหนดโซนสีแดง พ.2-พ.5 รองรับเมกะโปรเจกต์ทั้งรัฐและเอกชน

นายนพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง เปิดเผยว่า จากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ เช่น โครงการพัฒนาพื้นที่ย่านมักกะสัน การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีบางซื่อ การพัฒนาพื้นที่ท่าเรือกรุงเทพฯ บริเวณคลองเตย รวมทั้งการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของเอกชน อาทิ โครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 โครงการไอคอนสยาม และโครงการวัน แบงค็อก จะส่งผลให้เมืองและ การใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณรอบโครงการเปลี่ยนไปมากใน 5-10 ปีข้างหน้า

ทั้งนี้ จากผลดังกล่าวทำให้จำเป็นต้องปรับผังการใช้ประเภทที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) โดยเฉพาะ พ.2-พ.5 เพื่อรองรับการพัฒนาในพื้นที่ ซึ่งจากประมาณความต้องการพื้นที่เพื่อรองรับการประกอบกิจกรรมทางเศรษฐกิจ พบว่าความต้องการอาคารสำนักงานและอาคารพาณิชยกรรมเพิ่มเฉลี่ยปีละ 1.4% และ 4% ตามลำดับ จากแนวโน้ม ดังกล่าวคาดปี 2570 ความต้องการอาคารสำนักงานและอาคารพาณิชยกรรมจะมีกว่า 20 ล้านตารางเมตร

นอกจากนี้ ทางกรมโยธาธิการและผังเมืองอยู่ระหว่างร่างผังภาคกรุงเทพ มหานครและปริมณฑล พ.ศ. 2580 ซึ่งแนวโน้มจะจำกัดการขยายตัวของเมืองไม่ให้พัฒนาเกินวงแหวนกาญจนาภิเษก เพื่อให้เมืองมีความกระชับ ดังนั้นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะต้องสอดรับไปในทิศทางเดียวกัน

สำหรับแนวทางการวางและจัดทำผังเมืองฉบับใหม่ ทางคณะที่ปรึกษา เสนอให้มีการกำหนด 3 โซนในพื้นที่พาณิชยกรรม ได้แก่ 1.ซับซีบีดี ซึ่งจะเน้นพื้นที่มีการเชื่อมต่อการเดินทาง อย่างเช่น พหลโยธิน มักกะสัน 2.ซับเซ็นเตอร์ จะครอบคลุมรัศมีโดยรอบไม่เกิน 10 กิโลเมตร (กม.) ซึ่งเป็นการกำหนด ศูนย์ย่อยชานเมือง เช่น มีนบุรี ลาดกระบัง บางแค และ 3.คอมมูนิตี้เซ็นเตอร์ ซึ่งเป็นศูนย์บริการในชุมชนจะครอบคลุมรัศมีไม่เกิน 5 กม.

นายนพนันท์ กล่าวว่า จะมีกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่ โดย พ.5 จะเน้นศูนย์กลางเมืองส่วนในพื้นที่ที่มีโครงการขนาดใหญ่จะมีการปรับสีผังเป็น พ.4 ส่วน พ.3 เป็นพาณิชยกรรมทั่้วไป ขณะที่ พ.2 จะเน้นในพื้นที่ชานเมืองที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าหรือซับเซ็นเตอร์ และ พ.1 จะใช้ในโซนคอมมูนิตี้เซ็นเตอร์ โดยเครื่องมือที่จะช่วยให้เกิดการพัฒนาเชิงพาณิชย์คือ มาตรการด้านเอฟเออาร์โบนัสเพื่อสร้างแรงจูงใจ