เปิดพิมพ์เขียว ผังเมือง หนุนรัฐ-เอกชนผุดโครงการใหญ่

การพัฒนาให้เป็นไปตามยุทธศาสตร์ของผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครเท่าที่ผ่านมา ถือเป็นภาระหน้าที่ของรัฐเป็นผู้ดำเนินการ แม้ในผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 จะมีมาตรการที่ออกมาเพื่อสนับสนุนให้เจ้าของที่ดินเข้ามาช่วยรัฐดำเนินการด้านใดด้านหนึ่ง เพื่อแลกกับสิทธิในการพัฒนาที่เพิ่มมากขึ้น เช่น การสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อย การเปิดพื้นที่ให้กับสาธารณะ หรือการสร้างอาคารประหยัดพลังงาน เป็นต้น แต่ก็ยังไม่สามารถจูงใจให้เจ้าของที่ดิน หรือนักพัฒนาอสังหาฯ เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาตามที่ผังเมืองกำหนดได้

ในการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งที่ 4 สำนักผังเมือง กทม. ได้พยายามเพิ่มมาตรการที่สามารถสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาเมืองให้มากยิ่งขึ้น รวมถึงสร้างความเป็นธรรมและทำให้ประชาชนมีทัศนคติที่ดีขึ้นกับผังเมือง ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มสิทธิประโยชน์ในมาตรการที่มีอยู่แล้ว เช่น การเพิ่ม FAR (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) โบนัส จาก 10% เป็น 12% หรือการเพิ่มรัศมีการพัฒนารอบสถานีที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าให้มากกว่า 500 เมตร เป็นต้น

ขณะเดียวกัน ก็ได้มีการเพิ่มมาตรการใหม่เพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ เช่น ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่อนุรักษ์ ซึ่งถูกควบคุมความสูงในการพัฒนาอาคาร สามารถนำสิทธิในการพัฒนา (FAR) ไปขายให้กับพื้นที่อื่นได้ (Transfer of Development Rights : TDR) และการส่งเสริมการพัฒนาเมือง โดยเปิดทางให้เจ้าของที่ดินหรือนักพัฒนาอสังหาฯ สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ (Planned Unit Development : PUD)

สำหรับมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือ PUD จะเป็นเครื่องมือในการร่วมมือกันพัฒนาพื้นที่เมืองที่สร้างผลประโยชน์สูงสุด ส่งเสริมให้เกิดโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานเป็นเอกภาพและเชื่อมโยงกัน นอกจากนี้ยังเป็นการควบคุมผลกระทบจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ โดยการจัดเตรียมสาธารณูปโภคและสาธารณูปการอย่างเพียงพอ

การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะเปิดให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมืองให้มีความยืดหยุ่นสอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดินมากยิ่งขึ้น โดยต้องไม่ขัดกับวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมและข้อกำหนดในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการจะต้องพัฒนาโครงสร้าง พื้นฐานในพื้นที่ตามมาตรฐานที่รัฐกำหนดไว้

นอกจากนี้ การวางแผนผังการพัฒนาพื้นที่ตามมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ยังสามารถดำเนินการร่วมกับการใช้มาตรการทางผังเมืองอื่นๆ เช่น การโอนสิทธิการพัฒนา การขอรับ FAR โบนัส เป็นต้น

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษาได้ทำการศึกษาและกำหนดเงื่อนไขตั้งต้นสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เพื่อเสนอในการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งนี้ ได้แก่ การปรับเปลี่ยนข้อกำหนดในโครงการต้องไม่ขัดกับเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวง หรือขัดกับกฎหมายอื่น เช่น สามารถกำหนดค่า FAR ในแต่ละบล็อกที่ดินขึ้นใหม่ได้ แต่ค่า FAR รวมทั้งโครงการต้องไม่เกินค่า FAR เดิมที่กำหนดไว้ตามกฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมืองรวม สามารถรวมพื้นที่ว่างที่ต้องดำเนินการตามค่า OSR ไว้ในตำแหน่งเดียวกัน เพื่อพัฒนาเป็นสวนสาธารณะ แต่การพัฒนาอาคารต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

สำหรับการกำหนดขนาดพื้นที่โครงการ ที่สามารถใช้มาตรการในแต่ละพื้นที่ประกอบด้วย บนที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.1-ย.4 โครงการจะมีขนาด 100 ไร่ขึ้นไป ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5- ย.7 พื้นที่ 50 ไร่ขึ้นไป ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-ย.10 และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.1-พ.5 ขนาดที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป โดยจะสามารถปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินขึ้นหรือลงได้ 3 ระดับ เว้นแต่โครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท ย.8 ย.9 และ ย.10 ให้ปรับปรุงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุดเป็นประเภท ย.10

ขณะที่โครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท ย.8 ย.9 และ ย.10 สามารถมีค่า FAR สูงสุดในแต่ละบล็อกที่ดินได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของค่า FAR ที่มีอยู่เดิม เช่น ในพื้นที่ ย.8 (FAR = 7) จะมีบล็อกที่ดินที่มีค่า FAR ได้ไม่เกิน 10.5 ส่วนย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ให้ปรับปรุงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินขึ้นลงได้ 1 ระดับ โดยโครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท พ.4 และ พ.5 สามารถมีค่า FAR สูงสุดในแต่ละบล็อกที่ดินได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของค่า FAR ที่มีอยู่เดิม เช่น ในพื้นที่ พ.4 (FAR = 8) จะมีบล็อกที่ดินที่มีค่า FAR ได้ไม่เกิน 12 เป็นต้น

ขณะที่ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า มาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะช่วยให้การประมูลที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น เพราะสามารถปรับเปลี่ยน FAR ภายในโครงการให้มีความยืดหยุ่นยิ่งขึ้น เช่น เงื่อนไขประมูลโครงการอาจจะกำหนดให้มีพื้นที่เปิดโล่ง การพัฒนาแบบเดิมอาจจะมีข้อจำกัด แต่ถ้าใช้มาตรการ PUD พื้นที่ที่เปิดโล่ง หรือเป็นพื้นที่สีเขียว ก็สามารถนำไปชดเชยในการสร้างตึกสูงเพิ่มขึ้นได้ ทำให้โครงการมีความคุ้มค่าในการลงทุนมากยิ่งขึ้น ขณะเดียวกันภาคเอกชนก็สามารถใช้มาตรการดังกล่าวในการพัฒนาโครงการใหญ่หรือโครงการประเภทมิกซ์ยูสได้ง่ายยิ่งขึ้น

หากสามารถนำมาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มาใช้ได้จริง รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ทั้งของรัฐและเอกชน จะเปลี่ยนแปลงไปสู่การพลิกโฉมเมือง ด้วยโครงการขนาดใหญ่ในลักษณะ New Town in Town ถึงวันนั้น กรุงเทพมหานครจะถูก ยกระดับไปสู่มหานครของโลกอย่างแท้จริง