PACE เป็นลบ SIRI เต็มมูลค่า

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์(บล.)ดีบีเอสวิคเคอร์ส(ประเทศไทย)

ผลจากการที่บริษัท แสนสิริ (SIRI) ใช้เงินประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ซื้อโครงการมหานครและโครงการนิมิต หลังสวน ของบริษัทเพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น (PACE) ที่ต้องการนำเงินไปลดภาระหนี้โดยคาดว่าจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้กว่า 500 ล้านบาท/ปีทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนลดเหลือ 1.5 เท่า จากสิ้นไตรมาส 2 อยู่ที่ประมาณ 28 เท่า

สมบัติ เอกวรรณพัฒนา นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ส มีมุมมองเป็นลบ จากราคาหุ้นตอบรับทางลบจากข่าวข้างต้นถึง 25% มายืนอยู่ที่ 0.96 บาท โดยนักลงทุนตื่นตระหนกกับการเพิ่มทุนเป็นจำนวนมากคือ จัดสรรให้กับผู้ถือหุ้นเดิมจำนวน 7,516 ล้านหน่วยในสัดส่วน 1 หุ้นเดิมต่อ 2 หุ้นใหม่ที่ราคาเพียง 0.50 บาท ทำให้เกิดผลกระทบจากการเพิ่มทุน (Dilution Effect) ถึง 67% แม้จะมีการแถมใบสำคัญแสดงสิทธิเพื่อซื้อหุ้น (วอร์แรนต์) 2 ชุด คือ 1) PACE-W1 จำนวน 1,503.2 ล้านหน่วย ในสัดส่วน 5 หุ้นเพิ่มทุนต่อ 1 วอร์แรนต์ ฟรีอายุเพียง 6 เดือน ราคาใช้สิทธิ 0.80 บาท และ 2) PACE-W2 จำนวน 2,505.4 ล้านหน่วย ในสัดส่วน 3 หุ้นเพิ่มทุนต่อ 1 วอร์แรนต์ ฟรี อายุ 5 ปี ราคาใช้สิทธิ 2.00 บาท รวมทั้งหุ้นสามัญจัดสรรให้กับบุคคลเฉพาะเจาะจง (พีพี) อีก 1,500 ล้านหุ้น หลังจากตกลงขายโครงการมหานคร 53 ห้อง และคอนโดนิมิต หลังสวนทั้งโครงการ

ในการวิเคราะห์เชิงปริมาณจากส่วนผู้ถือหุ้น ณ ไตรมาส 2 ที่ 6,900 ล้านบาท มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้นที่ 1.84 บาท ที่จำนวนหุ้นปัจจุบัน 3,758 ล้านหุ้น หากให้การเพิ่มทุนสำเร็จในส่วนผู้ถือหุ้นเดิม การแปลง PACE-W1 สำเร็จ กรณีที่ดีที่สุด และพีพี แต่ไม่รวม PACE-W2 เพราะอายุยาวถึง 5 ปี และราคาใช้สิทธิสูงถึง 2.00 บาท พบว่าส่วนผู้ถือหุ้นจะเพิ่มขึ้นเป็น 13,299 ล้านบาท มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้นลดลงที่ 0.93 บาท ใกล้เคียงกับหุ้นที่ปรับลงมา ที่จำนวนหุ้นเพิ่มสูงตามการเพิ่มทุนเป็น 14,277.2 ล้านหุ้น คิดเป็นราคาต่อมูลค่าบัญชี (P/BV) ที่ 1 เท่า

แต่ในกรณีเลวร้ายที่สุด ทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ให้แก้ไขงบการเงิน ถอดกำไรพิเศษจากการลดสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทย่อย 8,900 ล้านบาทออก

ส่วนผู้ถือหุ้นก่อนเพิ่มทุนหลังปรับปรุงเป็นลดลง 1,960 ล้านบาท และเมื่อรวมผลการเพิ่มทุนสำเร็จ ส่วนผู้ถือหุ้นจะเพิ่มเป็น 4,400 ล้านบาท มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้นลดลงมาที่ 0.31 บาท คิดเป็น พี/บีวี ที่ 3.1 เท่า สำหรับมูลค่าทางบัญชีต่อหุ้นไม่เปลี่ยนแปลง เมื่อมีการขายโครงการบางส่วนไปชำระหนี้ แต่ด้านอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนลดลง

o การวิเคราะห์ในเชิงคุณภาพ คาดว่าความจำเป็นในการใช้เงิน อำนาจต่อรองจะไปอยู่ที่ SIRI ทำให้ขาย โครงการไปในราคาที่เป็นส่วนลด เราประเมินว่าจากหนี้เงินกู้ที่ต้องชำระใน 12 เดือนข้างหน้าที่ 1,550 ล้านบาท แต่เงินจากการขายสินทรัพย์รวมกับการเพิ่มทุนข้างต้นจะได้เงินมาประมาณ 1,820 ล้านบาท (ขายโครงการได้เงิน 1.18 หมื่นล้านบาท และเพิ่มทุน (ไม่รวม PACE-W2) ได้เงิน 6,400 ล้านบาท) นับว่าเพียงพอที่จะไม่มีปัญหาเรื่องการผิดนัดชำระหนี้

แต่หากเป็นกรณีเพิ่มทุนไม่สำเร็จสถานการณ์ก็จะแย่ลงซึ่งต้องติดตาม ส่วนการเติบโตในอนาคตก็มีแนวโน้มจะด้อยลง เพราะโครงการที่ดีได้ถูกขายออกไปแล้ว สำหรับสินทรัพย์ที่เหลือมีรายละเอียด คือ

- ธุรกิจร้านอาหารและกาแฟ ดีน แอนด์ เดลูก้า ซึ่งมีปัญหาขยายการลงทุนมากในช่วงที่ผ่านมา แต่ไม่สำเร็จยังผลให้มีต้นทุนและค่าใช้จ่ายสูง มีส่วนทำให้กิจการขาดทุนมาอย่างต่อเนื่อง หากบริหารต่อไปแล้วยังไม่ดีก็จะเป็นภาระต่อไป

- คอนโดมหานคร ยังเหลือโอนอีกประมาณ 3,000 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นส่วนของ PACE ในส่วนจุดชมวิว แม้ในอนาคตจะมีกำไรเข้ามา แต่ก็ติดเรื่องเงินปันผลที่ต้องจ่ายให้กับอพอลโล และโกลด์แมน แซคส์ ปีละ 2,000 ล้านบาท และสะสมได้หากปีนั้นจ่ายไม่ได้

- วิลล่ามหาสมุทร มูลค่า 4,000 ล้านบาท ขายได้ประมาณ 26.3% รอโอนกรรมสิทธิ์อยู่ และการขายสมาชิกในอนาคต

- โครงการคอนโด วินด์เชลล์ ที่ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ มูลค่า 3,000 ล้านบาท ปัจจุบันยังขายไม่มาก ดังนั้นจึงแนะนำให้หลีกเลี่ยง และเปลี่ยนตัวลงทุนไปยังหุ้นพื้นฐานดีในกลุ่มที่อยู่อาศัยอื่นๆ เช่น บริษัท เอพี ไทยแลนด์ (AP) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) บริษัท ศุภาลัย (SPALI) และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) จะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า

วสุ มัทนพจนารถ นักวิเคราะห์ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส วิเคราะห์ SIRI ว่า การที่บริษัทขยายการลงทุนโดยไปถือหุ้นใน 5 บริษัทใหม่ในธุรกิจเกี่ยวกับการบริหารโรงแรม สิ่งอำนวยความสะดวกสบาย การบริหารพื้นที่ รวมการเช่า สื่อ และไลฟ์สไตล์ ใช้เงินลงทุนประมาณ 2,700 ล้านบาท ในรูปแบบต่างๆ คือ หุ้นสามัญ หุ้นบุริมสิทธิ และตราสารการเงิน

o มีการลงทุนในส่วนบริษัท สแตนดาร์ดมากที่สุด เป็นกิจการในนิวยอร์ก สหรัฐ และมีบริษัทในโครงข่ายต่างๆ ด้วย

o แต่จะมีการใช้กระแสเงินสดออกตลอดทั้งปีเป็นเวลาหลายปี ตั้งแต่ ไตรมาส 4/2560- ปี 2565 คาดว่าการลงทุนจะกลับมาได้รับกำไรใน 2-3 ปีข้างหน้า หากคิดในสัดส่วนจะมาเป็น 5% ของรายได้ แต่ถือว่ายังไม่มีนัยสำคัญนัก

ดังนั้น จึงคงคำแนะนำเต็มมูลค่า ด้วยราคาพื้นฐาน 1.80 บาท คาดว่าราคาหุ้นปัจจุบันเกินกว่าพื้นฐานแล้ว สำหรับธุรกรรมกับ PACE คาดว่าจะมีผลด้านการเงินกับ SIRI มากกว่า