เซ็นทรัลพัฒนา

& จิตรา อมรธรรม & รองกรรมการผู้จัดการ & ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ & บล.ฟินันเซียไซรัส & [email protected]

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) มีผลประกอบการเติบโตยั่งยืน บริษัทขยายและบริหารศูนย์การค้าไปในทำเลที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง และปรับปรุงพื้นที่ในศูนย์เดิมให้ทันสมัย เพื่อให้อัตราการเข้าเช่าและค่าเช่าสูงขึ้น โดยเฉพาะปี 2561 ที่กำไรจะเติบโตเร่งตัวมากที่สุดในรอบ 5 ปีด้วยอัตรา 23% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน บวกกับการเริ่มรับรู้รายได้จากคอนโด 3 แห่งแรกเป็นปีแรก และมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยปีละ 3 แห่งบนที่ดินของศูนย์เพื่อใช้ที่ดินให้มีศักยภาพและหนุนธุรกิจศูนย์การค้า

ขณะที่ความสามารถในการทำกำไรและฐานะการเงินแข็งแกร่งมาก ส่วนกำไรปกติ ไตรมาส 3 จะชะลอจากการปิดปรับปรุงหลายศูนย์ แต่จะ ได้เงินประกัน 3,500 ล้านบาท ทำให้กำไรสุทธิ +130% จากไตรมาส 2 +144% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ประเมินราคาเป้าหมายปี 2561 ได้ 93 บาท (วิธี DCF) ยังไม่รวมโครงการร่วมทุนกับโรงแรมดุสิตธานี (DTC) ที่จะช่วยต่อยอดธุรกิจในอนาคต เพิ่มพื้นที่เช่าและค่าเช่าโดยเปิดศูนย์การค้าใหม่เฉลี่ย 3 แห่ง/ปี

กลุ่มของ CPN มีศูนย์การค้าทั้งหมด 30 แห่ง พื้นที่รวม 1.6 ล้าน ตร.ม. เป็นศูนย์ที่ CPN เป็นเจ้าของเอง 26 แห่ง อีก 4 โครงการอยู่ภายใต้ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF) มีอัตราการเช่าตั้งแต่ 93-98% บริษัทตั้งเป้าเพิ่มพื้นที่เช่าปีละ 6% ในระยะ 5 ปีข้างหน้า (ปี 2560-2564) (เราใช้ 4.5% ในประมาณการ) คิดเป็นการเปิดศูนย์การค้าใหม่เฉลี่ยปีละ 3 แห่ง ในปี 2560 จะเปิด 2 แห่ง คือ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา (ต้น พ.ย.) และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย (ปลาย พ.ย.) ปี 2561 มีแผนเปิดเซ็นทรัลภูเก็ตในช่วงไตรมาสแรกปี 2561 และในต่างประเทศแห่งแรกที่มาเลเซีย คือ Central i-City (CPN ถือ 40%) ในไตรมาส 4 ปี 2561

ขณะเดียวกันก็ปรับปรุงพื้นที่ในศูนย์การค้าทุกปีเพื่อเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่ และเพิ่มอัตราค่าเช่าโดยเฉพาะปีหน้าที่ค่าเช่าน่าจะปรับเพิ่มขึ้นได้ 8-10% หลังจากนั้นเราคาดเพิ่มเฉลี่ย 5% ต่อปี เริ่มรับรู้รายได้ จากธุรกิจใหม่คือคอนโดตั้งแต่ปี 2561

การทำธุรกิจคอนโดเพื่อใช้พื้นที่ในโครงการให้มีศักยภาพและหนุนธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลัก ปี 2561 CPN จะเริ่มรับรู้รายได้จากคอนโด 3 แห่งแรกแบรนด์ "Escent" คือที่เชียงใหม่และระยองในไตรมาสแรกปี 2561 และที่ขอนแก่นโอนในไตรมาส 2 ปี 2561 คอนโด ทั้ง 3 โครงการอยู่บนที่ดินบริเวณศูนย์การค้าในโครงการ มีมูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท ในไตรมาส 4 ปี 2560 จะเปิดขายโครงการใหม่อีก 3 แห่ง คือ ที่นครราชสีมา เชียงราย และเชียงใหม่ มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท บริษัทมีแผนเปิดโครงการ 3 แห่ง/ปี บนที่ดินของศูนย์การค้าในทำเลที่มี ศักยภาพ รายได้โอนจากคอนโดในปี 2561 ที่ 1,900 ล้านบาท และปี 2562 ที่ 1,100 ล้านบาท ตั้งสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้น 32-33%

อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยทุกธุรกิจอยู่ที่ 48-49% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา คาดอัตรากำไรขั้นต้นจะขยับขึ้นสู่ระดับ 50% ในปี 2561 เป็นต้นไป การคุมค่าใช้จ่ายขายและบริหารคุมอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้อัตรา กำไรก่อนหักดอกเบี้ยภาษีและค่าเสื่อม (อีบิตดามาร์จิ้น) อยู่ในระดับ 55-57% ขณะที่ดอกเบี้ยสุทธิหนี้ต่อทุน ต่ำเพียง 0.3-0.4 เท่า แม้จะ ตั้งงบลงทุน 1.5-1.7 หมื่นล้านบาท/ปีใน 3 ปีข้างหน้า แต่จะไม่เกิน 0.5 เท่า เพราะแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่มาจากกระแสเงินสดที่คาดทำได้ปีละไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท

คาดกำไรปกติไตรมาส 3 ที่ 10.3% จากไตรมาส 2 -4.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 2,230 ล้านบาท จากการปิดปรับปรุงศูนย์การค้าหลายแห่ง แต่จะได้รับค่าสินไหมประกันภัย 3,500 ล้านบาท (ไม่เสียภาษี) ทำให้กำไรสุทธิ +130% จากไตรมาส 2 +144% จากช่วงเดียวกันของ ปีก่อน ส่วนกำไรปกติทั้งปี 2560 คาด +8.3% จากช่วงเดียวกันของ ปีก่อน และจะเติบโตในอัตราเร่งในปี 2561 คาด +23.0% จากช่วงเดียวกัน ของปีก่อน จากการเพิ่มศูนย์การค้า ปรับขึ้นค่าเช่า และรับรู้รายได้จากคอนโด ราคาเป้าหมายปี 2561 เท่ากับ 93 บาท แนะนำซื้อลงทุน