เพิ่มเงินในกระเป๋า ด้วยคอนโด

จารุพันธ์ จิระรัชนิรมย์/วารุณี อินวันนา

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกรูปแบบการลงทุนที่ช่วยทำเงินให้งอกเงย และเพื่อให้ผลตอบแทนงอกเงยเต็มที่ เราจึงต้องรู้จักเลือกลงทุน เพราะถึงจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ได้แปลว่าทำเลไหนก็ได้ แบบไหนก็ได้ซื้อมาแล้วกำไรหมด

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย แจกแจงว่า ปัจจุบันผลตอบแทนการลงทุนในคอนโดมิเนียม จากการ ปล่อยเช่าต่อปี เฉลี่ยได้ไม่เกิน 5% ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับ ในอดีตช่วงหลายๆ ปีที่ผ่านมาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจะอยู่ที่ 5-7% ซึ่งก็เป็นผลมาจากจำนวนห้อง คอนโดมิเนียมออกมาสู่ตลาดมีมาก

เมื่อผลตอบแทนค่าเช่าลดลง จึงเป็นความท้าทายมากขึ้นสำหรับผู้ที่ต้องการจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วหวังผลตอบแทนสูง แต่ใช่ว่าจะทำไม่ได้เลย

ในงานสัมมนาเปิดกลยุทธ์เลือกคอนโด ที่จัดโดย ทูมอร์โรว์ กรุ๊ป นั้น กรณ์กวินท์ พีระเดชไพศาล ผู้เชี่ยวชาญ การตลาดอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนคอนโดมิเนียม และ เป็นเจ้าของเพจ "นอนนับเงิน ด้วยอสังหาฯ" ให้ข้อคิดที่น่าสนใจว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบ การลงทุนที่ชนะการลงทุนในหุ้น ซ้ำยังเป็นวิธีการลงทุนที่หาคนมาช่วยผ่อนแรงได้

ทั้งนี้ เพราะนักลงทุนสามารถกู้เงินจากธนาคารมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากนั้นก็ปล่อยเช่า มีผู้เช่ามาช่วยจ่ายเงินผ่อน อย่างไรก็ตาม หลักสำคัญที่ผู้คิดลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมองเสมอคือ ต้องเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ปล่อยเช่าได้จริง และออกจากการลงทุนได้จริง

กรณ์กวินท์ กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนการลงทุนประเภทอื่นๆ ที่ต้องมีแผนการลงทุนที่ดี รู้ว่าตัวเองต้องการอะไร ถ้าจุดเริ่มต้นคือต้องการ หาคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ก็ต้องมองหาคอนโด มิเนียมที่ปล่อยเช่าได้จริงๆ ไม่ใช่แค่เก็งกำไร

หากอยากซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อขายออกก่อนโครงการเสร็จ ต้องมองหาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มเติบโตจริงๆ โดยศึกษาราคาย้อนหลัง ในพื้นที่นั้นๆ ว่า คอนโดมิเนียมที่เคยเปิดขาย 5 ปีย้อนหลังราคาขยับขึ้น มาเท่าไร

สมมติ 5 ปีก่อนคอนโดมิเนียมโซนนั้นตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 8 หมื่นบาท ผ่านมา 5 ปี โครงการเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการ (พรีเซล) ตร.ม.ละ 1.2 แสนบาท ก็เห็นแล้วว่า 5 ปีเติบโตเท่าไร และสะท้อนได้ว่าทำเลนี้ มีความต้องการเพิ่มขึ้นแค่ไหน เพราะราคาที่ดินย่อมขึ้น สอดคล้องกับความต้องการ

ถ้าคิดจะซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อปล่อยเช่า ต้องรู้ว่า กลุ่มเป้าหมายที่จะปล่อยเช่าเป็นใคร เพราะถ้ามีกลุ่ม เป้าหมายชัด ก็จะทราบว่าจะหาใครจากที่ไหนมาเช่า และกลุ่มนี้มองหาราคาเท่าไรจะได้มองหาคอนโดมิเนียมที่สอดคล้องกับตลาดที่ต้องการปล่อยเช่าจริงๆ

"ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุนต้องเลือกห้องที่ดี ขณะที่จังหวะเข้าซื้อก็เป็นสิ่งสำคัญ ถ้าได้เลือกห้องช่วงพรีเซล ซึ่งราคาต่ำกว่าช่วงเปิดตัว ต้นทุนก็จะต่ำกว่าคนอื่น" กรณ์กวินท์ กล่าว

กรณ์กวินท์ กล่าวเพิ่มเติมว่า แม้ปัจจุบันคนลงทุน จะมีความเป็นห่วงเรื่องจำนวนห้องคอนโดมิเนียมเกิด ใหม่ขึ้นมามาก ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมบางทำเลก็สูงกว่าที่ควรจะเป็นนั้น ก็แนะนำว่าควรจะดูเป็นพื้นที่ไป เพราะมีบางจุดเท่านั้นที่เฟ้อแล้ว

สำหรับในกรุงเทพฯ หากจะซื้อลงทุนก็ไม่ควรจะเกินแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์ ส่วนการดูเรื่องราคาให้พิจารณาดีๆ ต้นซอย กลางซอย ท้ายซอยก็ราคาไม่เท่ากัน ซึ่งบางพื้นที่ราคาขึ้นมามากเกินจริง มาจากการทำตลาดของโครงการเองที่ต้องการให้ตัวเองเป็นของที่ดีที่สุดในพื้นที่นั้น

ขณะที่โดยส่วนตัวแล้วเริ่มลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงที่เป็นมนุษย์เงินเดือน จนกระทั่งปัจจุบันเป็นเจ้าของบริษัท 4-5 บริษัทแล้ว ตลอดทางที่ลงทุนมาก็ได้เรียนรู้มาเรื่อยๆ เรียนรู้จากความผิดพลาดเล็กๆ น้อยๆ ที่เคยเกิดขึ้นจนทำให้ได้ข้อคิดว่า หากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า อย่าเลือกที่ตัวเราชอบอย่างเดียว ขณะที่ผลตอบแทนเรากำหนดด้วยตัวเองไม่จำเป็นต้องอิงตลาด ขึ้นอยู่กับว่าห้องที่เลือกมีจุดเด่นพอไหม

ทางด้าน ภาศกร เจนจรัตน์ เจ้าของเพจ inso condo กล่าวว่า หลักการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อ อยู่เองหรือลงทุนไม่ต่างกันนัก โดยถ้าเราเลือกห้องที่ดี คนก็อยากจะซื้อต่อ ซึ่งก็มีปัจจัยสำคัญ 4 ข้อคือ ทำเล ตลาด สิ่งอำนวยความสะดวก และผังห้อง

เช่น ถ้าจะซื้อคอนโดมิเนียมในเมือง ปัจจุบันราคา 2 แสนบาท/ตร.ม.ขึ้นไปจนถึง 3.5 แสนบาท/ตร.ม. หากจ่าย 3.5 แสนบาท/ตร.ม. กลุ่มตลาดที่ได้เหมาะสม ไหม ซึ่งถ้าคาดหวังการขายต่อทำกำไรในอนาคต ก็ต้อง พิจารณาด้วยว่ามีความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มตลาด ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยแถวนั้นหรือไม่ และกลุ่มที่ต้องการ นั้นต้องการห้องขนาดไหน เพื่อประกอบการตัดสินใจเลือกขนาดห้อง

"เราเก็บเงินในอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตแน่นอน แต่เรื่องเจ็บเคยเป็นกันทุกคน เพราะไม่มีตำราไหนสอนให้ซื้อโครงการไหน ตอนซื้อต้องดูเอง ถ้าไปถามคนอื่นตอนซื้ออาจไปซื้อด้วยกัน แต่ตอนขายเขาอาจไม่ได้บอกก็ได้ว่าถอนตัวออกมาตอนไหน ดังนั้นเราต้องศึกษาและเข้าใจผลิตภัณฑ์ว่าควรขายออกตอนไหน ไม่เช่นนั้นเราจะเป็นคนสุดท้ายที่ออก" ภาศกร กล่าว

ภาศกร กล่าวเพิ่มเติมว่า คนจำนวนมากมักจะคิดว่า ตัวเองอายุยังน้อย หรือรายได้ยังไม่มีไม่กล้าลงทุน ซึ่งโดยส่วนตัวก็เริ่มต้นจากยังไม่มีเงินเช่นกัน แต่คิดทุกวัน เวลาผ่านโครงการต่างๆ ถ้าเป็นเราจะซื้อหรือไม่ ซื้อมาจะขายให้ใคร ศึกษาไปเรื่อยๆ

ถ้าชอบแล้วก็เริ่มทำเลย ยิ่งเริ่มตั้งแต่อายุน้อยยิ่งได้เปรียบ โดยเฉพาะถ้าทำงานมีเงินเดือนก็จะได้ไม่นำเงินเดือนไปทำอย่างอื่น หรืออาจจะเริ่มจากการเป็นนายหน้าก็ได้ ลงทุนน้อยแต่ได้ผลตอบแทนสูง

ด้าน ก้องเกียรติ โอภาสวงการ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเซีย พลัส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ฯ (ASP) และ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส ระบุว่า ผลตอบแทน จากการลงทุนโดยตรงในสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไทยเฉลี่ยที่ 8%

ดัชนีราคาที่ดินย้อนหลังตั้งแต่ปี 2552 ถึงกลางปี 2560 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 8% ราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นปีละ 8.2% อาคารที่เป็นสำนักงานให้เช่าเกรดเอ ที่อยู่ในศูนย์กลางเศรษฐกิจ หรือซีบีดี ราคาปรับขึ้นมาเกือบ 1,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่การลงทุนในศูนย์การค้าให้เช่า ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดเฉลี่ยปีละ 9.4%

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในสำนักงานให้เช่า หากกู้เงินมาลงทุนจะไม่มีกำไร เพราะต้นทุนการกู้เงินจากธนาคารอยู่ประมาณ 8% ผลตอบแทนจะเป็น 0% ไม่รวมความเสี่ยงว่าจะมีคนเช่าได้หมด 100%

จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้นักลงทุนไทยออกไปลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างประเทศมากขึ้น ด้วยการซื้อตึก ทั้งตึกแล้วนำมาปล่อยให้เช่า เพราะส่วนต่างผลตอบแทน กับต้นทุนทางการเงินยังมีสูง

เช่น ในอังกฤษ ต้นทุนทางการเงินอยู่ที่ 3% ผลตอบแทนจากการลงทุนล่าสุดอยู่ที่ 4.6% ยังมีกำไรเหลือ 1.6% รายได้จากค่าเช่ามาจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ย แบงก์ได้

ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อังกฤษ คือ ผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบการซ่อมแซม เจ้าของตึกไม่ต้อง ทำอะไร และราคาจะปรับขึ้นทุกๆ 3 ปี ตามอัตราเงินเฟ้อ โดยอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 2% เมื่อสิ้นปีที่ 4 ผลตอบแทนจะกระโดดขึ้นมาอีก 6%

ไม่ว่าวันนี้คิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ประเทศ ไทยหรือต่างประเทศ ก็ต้องศึกษาให้ดีก่อนที่จะลงทุน และไม่ใช่เลือกที่ไหนก็ได้ อะไรก็ได้ แต่ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดี ในเวลาที่ใช่