รับมือต่างชาติทิ้ง

ถือเป็นสัญญาณเตือนมาแล้วระยะหนึ่ง สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าหรือขายต่อ โดยหวังผลทั้งในเรื่องของอัตราตอบแทนที่ยังสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่น และกำไรจากมูลค่าของราคาคอนโดที่ปรับสูงขึ้นทุกปีหากไม่เจอวิกฤตเศรษฐกิจ ล่าสุดสิ่งที่ต้องระวังเป็นรูปธรรมมากขึ้น เมื่อค่าเฉลี่ยย้อนหลังช่วง 2-3 ปีล่าสุด ผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดหดตัวลงและราคาเริ่มขยับขึ้นช้าลง ส่งผลให้นักลงทุนโดยเฉพาะต่างประเทศบางรายถึงกับยอมทิ้งเงินดาวน์ เพราะไม่ต้องการเสี่ยงกับผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามที่ผู้ขายเคยเชิญชวนไว้ ทำให้วงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มจับตาประเด็นกันเข้มข้นมากขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญวงการอสังหาฯ ออกมาให้ข้อมูลว่าอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโดในประเทศไทยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง จากในช่วงที่นักลงทุนต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนคอนโด ในเมืองไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากสิงคโปร์ ฮ่องกง จีน เพราะกลุ่มทุนดังกล่าวมองว่าราคาคอนโดในย่านใจกลางเมืองของไทยที่ว่าราคาสูง แต่เมื่อเทียบกับประเทศตนเองยังราคาถูกกว่า

รวมทั้งจากทิศทางการขยายตัวของเศรษฐกิจเมืองไทยก็ยังมีอัตราการเติบโตจีดีพีที่น่าสนใจ ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนและมูลค่าของห้องชุดที่เพิ่มขึ้นสร้างอัตราตอบแทนรวมมากถึงปีละ 6-8% ช่วงนั้นการลงทุนคอนโดจึงร้อนแรงมาก โดยเฉพาะในย่านที่กลุ่มทุนสิงคโปร์ ฮ่องกง จีน รู้จักดีและมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน เช่น ทำเลสุขุมวิทช่วงซอยต้นๆ ทองหล่อ รัชดาภิเษก

อย่างไรก็ตาม ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดซึ่งเคยปรับสูงขึ้นทุกปีกลับราคาเริ่มชะลอตัวในปีนี้ ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนซื้อ คอนโดเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่าอัตราตอบแทนเฉลี่ยลดลงจาก 6-8% เหลือเพียง 4-6% หรือลดลงมากถึง 25-30% จึงทำให้ช่วงหลายปี ที่ผ่านมาเริ่มมีกระแสว่านักลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ โดยเฉพาะกลุ่มต่างชาติ ยอมทิ้งเงินดาวน์ เพราะไม่ต้องการเสี่ยงเมื่อ ผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่ผู้ขายเชิญชวน นอกจากนี้กลุ่มต่างชาติ มีทางเลือกลงทุนอื่นที่ให้ผลตอบแทนเร็วกว่า มากกว่า และเสี่ยง น้อยกว่า

เมื่อเป็นเช่นนี้ ที่ผ่านมาผู้ประกอบการจึงต้องนำคอนโดดังกล่าวออกมาจัดส่งเสริมการขายกันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่วนพวกใหม่ที่จะเข้าไปซื้อเพื่อหวังว่าต่างชาติอาจจะกลับมาอีกครั้งก็ยังชะลอขอดูสัญญาณ รวมทั้งป้องกันความเสี่ยงด้วยการเลือกซื้อคอนโดในโครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว เลือกโครงการที่ตั้งอยู่ในรัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 400 เมตร ซึ่งตามหลักในการบริการสาธารณูปโภคมาตรฐาน ทั่วโลก การจัดบริการรถไฟฟ้าค่าเฉลี่ยต้องให้ผู้โดยสารใช้เวลาเดินมาขึ้นรถไฟฟ้าไม่เกิน 15-30 นาที รวมทั้งหากโครงการที่ซื้อลงทุนจะเลือก ใกล้สถานีมีที่จอดรถยนต์ มีทางเดินสกายวอล์ก และตั้งอยู่ในผังเมือง เขตพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้บ้าง

นอกจากนี้ ก็อยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้ามาช่วยติดตาม ปัญหาดังกล่าวเพื่อไม่ให้กลายเป็นปมขยายใหญ่มากขึ้นจนต้องตามไปแก้ไข งานนี้ควรใช้มาตรการจากเบาไปหาหนัก แต่ไม่ให้เกิดการช็อกเป็นการป้องกันไว้ดีกว่าแก้ได้ก็ดี n