อสังหารับอานิสงส์ รัฐเร่งเดินหน้ารถไฟฟ้า เปิดหน้าดินรอพัฒนา

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

เปิดให้บริการแล้วสำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงเตาปูน-บางซื่อ ซึ่งเป็นเส้นทางเชื่อมต่อระหว่างสถานีเตาปูนของรถไฟฟ้าสายฉลองรัชธรรม (สายสีม่วง) และสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน) ระยะทางประมาณ 1.2 กิโลเมตร ซึ่งถือว่ารัฐและภาคเอกชนร่วมแก้ไขปัญหาทำให้ประชาชนสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ เพื่อให้โครงข่ายมีความสมบูรณ์ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบให้ดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ หรือสายสีม่วงใต้ ระยะทางประมาณ 23.6 กิโลเมตร เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 12.6 กิโลเมตร และโครงสร้างทางยกระดับ 11 กิโลเมตร และมีสถานีทั้งสิ้น 17 สถานี เป็นสถานีใต้ดิน 10 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี โดยคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในเดือน ก.ย. 2561 และจะแล้วเสร็จภายในปี 2567

ขณะเดียวกัน ยังมีอีกหลายโครงการที่มีความชัดเจนขึ้น โดยเมื่อเร็วๆ นี้ที่ประชุมคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บอร์ด บีโอไอ) ซึ่งมี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เป็นประธานการประชุม ได้มีมติเห็นชอบให้การส่งเสริมการลงทุนส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ ระยะทางรวม 27 กิโลเมตร เงินลงทุนกว่า 2.2 หมื่นล้านบาท โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ระยะทางรวม 34.5 กิโลเมตร เงินลงทุนกว่า 4.6 หมื่นล้านบาท และโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ระยะทางรวม 30.4 กิโลเมตร เงินลงทุนกว่า 4.3 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ หน่วยงานที่รับผิดชอบต่างเร่งรัดการก่อสร้างเพื่อให้สามารถเปิดให้บริการได้ตามแผนไม่ว่าจะเป็น โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่กำหนดเปิดเดินรถได้ในปี 2562 และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ เปิดบริการได้ในปี 2563 ขณะที่สายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งมีการเปิดให้บริการเดินรถไป 1 สถานี ต่อจากสถานีแบริ่งไปยังสถานีสําโรง โดยโครงการทั้งหมดจะสามารถเปิดให้บริการได้ในปี 2561 สายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต เปิดให้บริการปี 2563 สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เปิดให้บริการปี 2563 และสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี คาดว่าเปิดให้บริการปี 2566

สำหรับโครงการเหล่านี้เป็นการพัฒนาโครงข่ายสาธารณะแก้ไขปัญหาการจราจรในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ยังเป็นการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมขนส่งระบบรางของประเทศให้มีความสมบูรณ์ อีกทั้งมีส่วนสำคัญช่วยให้เกิดการลงทุนในภาคธุรกิจก่อสร้าง ภาคธุรกิจบริการ และภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า หลังจากเปิดให้บริการในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงเตาปูน-บางซื่อ ซึ่งเป็นเส้นทางเชื่อมต่อระหว่างสถานีเตาปูนของสายสีม่วงและสถานีบางซื่อของสายสีน้ำเงิน จะส่งผลให้ผู้ที่อยู่อาศัยในแนวเส้นทาง ได้รับความสะดวกในการเดินทางและมี การใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงมากขึ้น นอกจากนี้ยังส่งผลให้ซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีอยู่มากได้มีการระบายออกได้เร็วขึ้นเหมือนอย่างสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง ซึ่งต้องใช้เวลาในการดูดซับซัพพลายในพื้นที่ถึง 3-4 ปี

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ใน 4 เดือนจากนี้ มองว่าผู้ประกอบการยังคงมีความระมัดระวังในการพัฒนาแม้จะมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ก็ตาม เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ขณะที่กำลังซื้อดีในบางกลุ่มเท่านั้น

อย่างไรก็ดี คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดปีนี้จะเติบโตขึ้นราว 15% หรือประมาณ 4 หมื่นยูนิต เนื่องจากครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 28% หรือประมาณกว่า 3 หมื่นยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อนที่มีการเปิดตัวที่ 2.35 หมื่นหน่วย ซึ่งราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท

ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบปีนี้ยังอยู่ในภาวะทรงตัว โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ราว 2.2 หมื่นหน่วย ใกล้เคียงกับ ปีที่แล้วซึ่งอยู่ที่ 2.18 หมื่นหน่วย โดยราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 4.5 ล้านบาท ส่วน ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 1.78 ล้านบาท บ้านแฝดอยู่ที่ 3.01 ล้านบาท ทั้งนี้ด้วยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นและหายากในบางทำเล ประกอบกับข้อจำกัดด้านผังเมือง เชื่อว่า 2-3 ปีตลาดทาวน์เฮาส์จะเข้ามาแทนที่ตลาดบ้านเดี่ยวในย่านชานเมือง โดยราคาขายเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า การต่อเชื่อมของสายสีม่วงทำให้การเดินทางของประชาชนสะดวกขึ้น แต่ค่าโดยสารยังเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการใช้บริการสำหรับประชาชนโดยเฉพาะผู้ที่ต้องเข้ามาทำงานในเมือง เนื่องจากเป็นสายเลี่ยงเมืองต้องเชื่อมต่อการเดินทางหลายจุด ซึ่งไม่เหมือนกับสาย สีเขียวหรือสายสีน้ำเงินที่มุ่งเข้าสู่ศูนย์กลางเมืองหรือย่านซีบีดีได้โดยตรง

สำหรับการต่อเชื่อมรถไฟฟ้าจะส่งผลต่อตลาดคอนโดที่มีซัพพลายรอขายในพื้นที่อยู่มากกว่า 2 หมื่นยูนิตหรือไม่นั้น เห็นว่าในอนาคตน่าจะดีขึ้น เนื่องจากศักยภาพพื้นที่เองแต่ต้องใช้ระยะเวลา ที่ผ่านมาคอนโดในพื้นที่มียอดขายได้ถึง 75% แต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงทำให้ไม่สามารถโอนได้ถึง 30-40% ทั้งนี้มีโครงการที่ถูกกลับมาขายใหม่รวม หมื่นยูนิต

อย่างไรก็ดี ภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2560 เชื่อว่าจะมีการเติบโตดีกว่าปีที่แล้ว ผู้ประกอบการจะมีการเร่งจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายในช่วงเดือน พ.ย.-ธ.ค.นี้ คาดว่าสิ้นปีนี้จะสามารถเติบโตได้ราว 5% เนื่องจากกำลังซื้อเริ่มฟื้นตัว ยอดปฏิเสธสินเชื่อเริ่มลดลงเหลือ 30-40% จากเดิมมากกว่า 50% และเชื่อว่าการเร่งก่อสร้างรถไฟฟ้าตามแผนจะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯ

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าจะส่งผลดีต่ออสังหาฯ ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ค้าปลีก ออฟฟิศ ฯลฯ ซึ่งจะเกิดตามมา ทั้งนี้สิ่งที่จะได้เห็นคือโครงการในลักษณะ มิกซ์ยูสตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย รวมไปถึงที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ในบางทำเล เนื่องจากที่ดินที่มีการปรับราคาไปก่อนหน้านี้และบางพื้นที่แปลงสวยหายาก ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่

นอกจากนี้ กฎหมายภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มบังคับใช้ในปี 2562 เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่สำคัญ ซึ่งดีเวลอปเปอร์จะมีโอกาสเลือกและโฟกัสซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการตามเป้าหมายของ กลุ่มลูกค้า ซึ่งก็ยังมีทั้งกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือหากำไรในระยะยาวเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังต่ำ ทั้งนี้จะมีที่ดินออกมาเสนอขายมากขึ้น และดีเวลอปเปอร์มีโอกาสเลือกทำเลที่ใช่ แต่เชื่อว่าราคาที่ดินจะไม่ปรับลดลงไปกว่าในปัจจุบัน

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ดอทคอม กล่าวว่า โครงการรถไฟฟ้าโดยเฉพาะส่วนต่อขยายจะช่วยเปิดโอกาสให้โครงการอสังหาฯ ในพื้นที่ขายได้ง่าย โดยผู้ซื้อเข้าถึงโครงการได้ง่ายขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในย่านซีบีดีสูงกำลังซื้อจะอยู่ในระดับกลางและบน

นอกจากนี้ ยังเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ เช่น เตาปูน พหลโยธิน เป็นต้น ซึ่งเป็นทำเลที่น่าสนใจในอนาคต อย่างไรก็ดีมองว่า อสังหาฯ ในประเทศไทยยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งคนไทยและต่างชาติ โดยจะเห็นว่าปัจจุบันมีนักลงทุนจากจีน ฮ่องกง มีความต้องการเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในประเทศเพิ่มมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีมานี้

สำหรับโครงสร้างพื้นฐานของรัฐยังเป็นตัวชี้นำการพัฒนาและการลงทุนของภาคเอกชน ฉะนั้นควรล้อตามกัน อย่าไปปักธงรอเร่งพัฒนาล่วงหน้ามากจนเกิดปัญหาอย่างที่ผ่านมาคือ มีแต่เจ็บและจุก