Concept ธุรกิจ ต้องมาก่อน ทำเลที่ตั้ง
ดร.ฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์คอมมูนิตี้มอลล์ที่คนส่วนใหญ่พูดกันว่าเป็นธุรกิจที่น่าลงทุนและเป็นเทรนด์สำหรับคนรุ่นใหม่ แต่ที่ประสบความสำเร็จมีไม่ถึง 10% ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรตระหนักรู้
ดร.ฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์
คอมมูนิตี้มอลล์ที่คนส่วนใหญ่พูดกันว่าเป็นธุรกิจที่น่าลงทุนและเป็นเทรนด์สำหรับคนรุ่นใหม่ แต่ที่ประสบความสำเร็จมีไม่ถึง 10% ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรตระหนักรู้
การที่จะพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ให้มีศักยภาพและประสบความสำเร็จต้องมีอย่างน้อย 3 องค์ประกอบ กล่าวคือ ประการแรก เป็นเรื่องของ "คอนเซ็ปต์" ของโครงการที่ต้องชัดเจนและแตกต่างจาก คู่แข่งขัน ประการที่สอง "ทำเลที่ตั้ง" ที่มีทั้ง Day-Time Population และ Residential ที่มากพอ และประการที่สาม "การบริหารจัดการแบบอาชีพและต่อเนื่อง" ไม่ใช่เปิดแล้วคิดแต่จะเก็บค่าเช่าอย่างเดียว กิจกรรมการตลาดอีเวนต์ต่างๆ ก็ไม่สนใจที่จัดให้มี วันนี้จะมาคุยถึงปัญหาหลักๆ ของคอมมูนิตี้มอลล์กัน
ปัญหาไม่ใช่ "ทำเล" แต่เป็นวิธี "คิด"
ทุกวันนี้นักลงทุนหน้าใหม่ๆ มีที่ดินอยู่ผืนหนึ่ง 3-5 ไร่ คิดอะไรไม่ออกก็ตัดสินใจง่ายๆ ลงทุนทำคอมมูนิตี้มอลล์ เพราะเห็นว่าการดำเนินการไม่ยุ่งยาก ที่ดินก็เป็นของเราอยู่แล้ว นำมาพัฒนาลงทุนก็ไม่เยอะ ระยะเวลาก่อสร้างก็ไม่นาน สร้างเสร็จแล้วหาคนมาเช่า ได้สตางค์ทุกเดือน ง่าย ดี ...
โดยทฤษฎี ปัจจัยความสำเร็จก็คือ ทำเล ทำเล ทำเล แต่ก่อนที่จะมาถึงทำเลที่ตั้ง คอนเซ็ปต์ของธุรกิจต้องมาก่อน จะทำศูนย์การค้าประเภทไหน ขนาดใด กลุ่มลูกค้า เป้าหมายเป็นใคร ต้องชัดเจน แล้วค่อยนำคอนเซ็ปต์ธุรกิจไปพิจารณาหาทำเลที่เหมาะสม ซึ่งการวางคอนเซ็ปต์ธุรกิจก็ต้องมีการสำรวจกลุ่มเป้าหมายในรัศมีการค้า 1-3 กิโลเมตร คู่แข่งโดยตรง คู่แข่งโดยอ้อม และจุดแข็งจุดอ่อนของธุรกิจ
นี่...เราเล่นเอาทำเลที่ตั้งเป็นโจทย์ตั้ง เพราะเป็นที่ของฉัน แล้วก็กำหนดจะทำคอมมูนิตี้มอลล์ เพราะมีที่ดินอยู่ไม่มาก (1-3 ไร่) จากนั้นก็ไปจ้างนักการตลาดทำการวิจัย เพียงเพื่อมาสนับสนุนคอมมูนิตี้มอลล์ที่จะสร้างบนที่ดินแปลงนี้ของเรา ผลวิจัยออกมาทุกปัจจัยดีหมด มีชุมชนเป็นแสนคนล้อมรอบ มีธุรกิจออฟฟิศเป็นหมื่นรองรับ แล้วก็มาดีไซน์คอนเซ็ปต์
จะเห็นว่าแค่เริ่มต้นก็ผิดแล้ว
ส่วนใหญ่เราเริ่มต้นแบบกลับหัวกลับหาง นับจาก 10 ไปหา 1 แทนที่จะเป็น 1 ไปหา 10 และส่วนใหญ่ที่มาปรึกษาก็มักจะทำกันไปแล้ว แล้วมาปรึกษาว่าจะทำอย่างไรดี ... ???
เริ่มต้นให้ถูก...ความสำเร็จก็จะตามมา
บ่อยครั้งที่ลูกศิษย์ลูกหาชอบมาถามผู้เขียนว่า "อาจารย์บ้านหนูอยู่แถวนี้ จะทำอะไรดี" ผมก็จะตอบกลับไปอย่างชัดเจนว่า "ผมไม่รู้ แต่ถ้าถามว่า หนูจะทำธุรกิจ xxx บนทำเลแถวนี้ ผมพอบอกได้หรือให้คำปรึกษาได้"
เพราะฉะนั้น คอนเซ็ปต์ธุรกิจต้องมาก่อนทำเล ไม่ใช่เอาทำเลเป็นตัวตั้ง และหาคอนเซ็ปต์ธุรกิจไปสวม ซึ่งมักจะเป็นปัญหามาตลอด และมักจะพบว่าสายเกินแก้ไปเสียแล้ว
