ทิศทางอสังหา หลัง 20 ปีวิกฤตศก.

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติกรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด([email protected])

2 ก.ค. 2560 เป็นวันที่ครบรอบ 20 ปี ของการลอยตัวค่าเงินบาทจนนำมาสู่วิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ของประเทศ หรือที่รู้จักกันในนามวิกฤตต้มยำกุ้ง และต่อมากลายเป็นวิกฤตการเงินในภูมิภาคเอเชีย ภาคธุรกิจล้วนได้รับผลกระทบกันถ้วนหน้า และภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก สร้างความเสียหายกว่า 8 แสนล้านบาท เป็นบทเรียนที่ทำให้เราได้จดจำกันอย่างไม่รู้ลืม

ผ่านมากว่า 20 ปี จากอดีตย่อมเป็นเหมือนภูมิคุ้มกันให้กับการก้าวไปวันข้างหน้าอย่างระมัดระวัง ทุกภาคส่วนต่างเข้มงวดในการทำธุรกิจมาก ภาครัฐเองก็ได้ดูแลด้านปัจจัยพื้นฐานของประเทศอย่างมั่นคง โดยตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทย เปิดเผยล่าสุดว่าปัจจุบันมีเงินทุนสำรองระหว่างประเทศกว่า 1.8 แสนล้านบาท สูงกว่าสมัยปี 2540 ที่มีเพียง 3.9 หมื่นล้านบาท และดุลบัญชีเดินสะพัดยังเป็นบวก ทำให้ค่าเงินบาทมีเสถียรภาพมากขึ้น

นอกจากนี้ ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เองแม้ราคาจะปรับตัวขึ้นมา โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมโซนสุขุมวิทบางโครงการมีราคาปรับขึ้นมาจากวันเปิดขายวันแรกกว่า 100% แต่เป็นการปรับขึ้นตามปัจจัยพื้นฐานที่สมเหตุสมผลเป็นไปตามราคาประเมิน และความเจริญของระบบสาธารณูปโภค เช่น การมีรถไฟฟ้าและการเกิดย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ส่งผลให้มีความต้องการอสังหาฯ บริเวณดังกล่าวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ไม่เพียงปัจจัยพื้นฐานที่ดีเท่านั้น แต่ปัจจุบันภาคอสังหาฯ ของไทยถือว่ามีภูมิคุ้มกันที่แข็งแกร่งมากเพราะผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้วนทำการบ้านอย่างหนักก่อนที่จะเปิดโครงการใหม่ ทั้งการทำวิจัยอย่างเจาะลึกถึงความต้องการของผู้ซื้อ แต่ละโครงการที่ถูกพัฒนาขึ้นมาจึงเป็นการสร้างขึ้นมาบนพื้นฐานความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง แต่ละโครงการได้กำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนว่าจะทำเพื่อเจาะตลาดระดับบน ลูกค้าระดับกลาง ลูกค้าระดับมวลชน หรือลูกค้าต่างชาติ

อีกปัจจัยบวกหนึ่งที่จะมองข้ามไม่ได้คือทุกวันนี้ภาคสถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก ทั้งสำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้ซื้อ เช่น การไม่ปล่อยกู้เต็ม 100% กำหนดให้ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์สูงเพียงพอ เพื่อให้ได้ผู้กู้ที่เป็นผู้ต้องการอยู่อาศัยจริง

สำหรับทิศทางอสังหาฯ ไทยที่ได้ผ่านร้อนผ่านหนาวจากวิกฤตปี 2540 มาถึงปัจจุบัน แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันจะไม่เติบโตแบบก้าวกระโดดก็ตาม แต่ราคาอสังหาฯ ก็มีการขยับขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสที่จะปรับขึ้นต่ออีกมาก จากปัจจัยบวกการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่ภาครัฐลงทุนอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มนักลงทุนจากต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทย ด้วยเหตุผลหลายด้าน ทั้งต้องการเป็นที่อยู่อาศัย หรือเป็นบ้านหลังที่ 2 และบางส่วนซื้อเพื่อลงทุน เนื่องจากราคาอสังหาฯ ไทยยังถือว่าไม่สูงเมื่อเทียบกับฮ่องกง สิงคโปร์ หรือญี่ปุ่น อีกทั้งไทยยังได้เปรียบในด้านการเป็นประเทศแห่งจุดหมายปลายทางของนักเดินทางจำนวนมาก จึงไม่ใช่เรื่องแปลกครับที่ราคาอสังหาฯ ของไทยจะเติบโตได้อีก เพราะยังคงมีดีมานด์ที่มาดูดซับอยู่และยังขยายวงกว้างไปไกลกว่าแค่ในเมืองหลวง

การเติบโตของอสังหาฯ ในวันนี้ เรียกได้ว่าเป็นการเติบโตอย่างมั่นคง เพราะคนไทยผ่านการเรียนรู้จากอดีตมาแล้วนั่นเองครับ