PACE เหนื่อย

เจียรนัย อุตะมะ

บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น (PACE) ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หรูภายใต้ โครงการมหานคร โครงการมหาสมุทร และโครงการนิมิต หลังสวน นับตั้งแต่เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เมื่อวันที่ 7 ส.ค. 2556 ราคายังไม่พ้นจองที่หุ้นละ 3.50 บาท ล่าสุดเมื่อวันศุกร์ที่ 14 ก.ค.ราคาปิดที่ 2.70 บาท

PACE เข้าจดทะเบียนใน SET ด้วยเกณฑ์มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (มาร์เก็ตแคป) โดยยังไม่มีกำไร และตั้งแต่เข้ามาบริษัทได้ขาดทุนพร้อมรุกลงทุนอย่างต่อเนื่องด้วยการระดมทุนขายพันธมิตรและกู้เงิน กระทั่งล่าสุดไตรมาสแรกปีนี้ยังขาดทุนสะสม 5,322 ล้านบาท

ตรงกันข้ามกับมาร์เก็ตแคปที่พุ่งขึ้น 2.33 เท่า จากปี 2556 ที่ 3,000 ล้านบาท เป็น 1 หมื่นล้านบาทไตรมาสแรกปีนี้ สัดส่วนหนี้สินต่อทุนพุ่งจาก 2 เท่า เป็น 28 เท่า เฉพาะหนี้เงินกู้ต่อทุน 19 เท่า ทั้งนี้หากเทียบกันสินทรัพย์ยังอยู่ที่ระดับ 0.51 เท่า ในจำนวนนี้เป็นหนี้ระยะสั้นคือตั๋วแลกเงิน (บี/อี) 4,000 ล้านบาท การมีสัดส่วนหนี้ที่สูงและหนี้ระยะสั้นคือ บี/อีที่มีอายุ 3-6 เดือนนี้ ทำให้ PACE ต้องเหนื่อยกับการบริหารหนี้

"ผมตั้งใจว่าจะคืนหนี้ตั๋วแลกเงิน (บี/อี) หลังทยอยโอนโครงการมหานคร 5,000-6,000 ล้านบาท ใน 6 เดือนข้างหน้า แต่ระบบการเงินเกิดการเบี้ยวหนี้กันทำให้เกิดความไม่เชื่อมั่น จึงไปขอวงเงินจากธนาคารไทยพาณิชย์มา 3,000 ล้านบาท เพื่อมาต่ออายุบี/อี" สรพจน์ เตชะไกรศรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร PACE ชี้แจง

นอกจากนั้น PACE ยังมีเงินสดในธนาคาร 5,200 ล้านบาท ที่ได้มาจากผู้ร่วมทุนรายใหม่ นอกเหนือไปจากส่วนของผู้ถือหุ้นที่ 1,000 ล้านบาท เขายืนยันว่าไม่มีปัญหาสภาพคล่อง

"เมื่อสัปดาห์ก่อนเพิ่งเซ็นบันทึกข้อตกลง (เอ็มโอยู) กับพันธมิตรและ ผู้ร่วมทุนรายใหม่ คือ ซิติค คอนสตรัคชั่น อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ที่คาดว่าจะเห็นความชัดเจนใน 60 วัน จากการเพิ่มทุนเข้ามาถือหุ้นไม่เกิน 10% และความร่วมมือในการก่อสร้างโครงการนิมิต หลังสวน พร้อมเงินกู้ โดยซิติคจะก่อสร้างโครงการให้ก่อนจะโอนชำระเงินกู้หลังการโอนโครงการขายให้ลูกค้า โดยคิดดอกเบี้ยเพียง 3% ถูกกว่า กู้แบงก์ครึ่งหนึ่งหนี้ในส่วนของคอนโด มหานครเหลือเพียง 1,800 ล้านบาท" สรพจน์ กล่าว

เขาคาดว่าปีหน้าหนี้บริษัทจะลดลงเกินครึ่ง หลังจากโอนและรับรู้รายได้จากโครงการต่างๆ และจะทำกำไรได้ดีขึ้น

สรพจน์ ตั้งเป้าว่า ปีนี้บริษัทจะมีกำไรจากงานในมืออสังหาริมทรัพย์ 1.54 หมื่นล้านบาท ที่จะทยอยโอนรับรู้รายได้ในปีนี้ตั้งแต่ไตรมาส 2 จำนวน 8,400 ล้านบาท และจะรับรู้อย่างมากในครึ่งปีหลัง ส่วนที่เหลือจะรับรู้รายได้ในปีหน้า และหวังว่าจะมียอดขายอีก 3,000 ล้านบาท จากการนำโครงการมหานครและมหาสมุทรไปนำเสนอข้อมูลต่อนักลงทุนจีนที่ฮ่องกง สำหรับธุรกิจร้านอาหารคาดว่าจะมีรายได้ 5,000 ล้านบาท

โครงการมหานครก่อสร้างแล้วเสร็จ 90% ส่วนที่พักอาศัยเหลือขายอีก 25% คาดว่าจะปรับราคาเพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนที่ขายออกไปตารางเมตรละ 4.3 แสนบาท และโครงการมหาสมุทรเหลืออยู่อีก 70% นอกจากนั้นยังมีโครงการ วินด์เชลล์ คอนโดมิเนียม พร้อมจุดชมวิวที่จะเปิดตัวใน 1-2 เดือนนี้

สำหรับธุรกิจร้านอาหารที่ยังขาดทุน คาดว่าจะถึงจุดคุ้มทุนใน 3 ปี ปัจจุบันมี 61 สาขาทั่วโลก มีสาขาในไทย 12 แห่งเท่านั้นที่ยังไม่ทำกำไร ถ้าจะถึงจุดคุ้มทุนต้องมี 25-30 สาขา โดยสิ้นปีนี้คาดว่าจะเพิ่มเป็น 15 สาขา

"3 ปีต่อจากนี้ สัดส่วนรายได้ระหว่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับร้านอาหารจะคิดเป็นครึ่งต่อครึ่ง"

สมบัติ เอกวรรณพัฒนา นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ส ให้ความเห็นว่า PACE มีภาระคืนหนี้จำนวนมากในปีนี้จากงบดุล ณ ไตรมาสแรกมีหนี้เงินกู้ที่ครบกำหนดชำระภายใน 1 ปี 1.5 หมื่นล้านบาท เป็นเงินเบิกเกินบัญชีและหุ้นกู้ครบกำหนดชำระภายใน 1 ปี 4,500 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการโอนคอนโดมหานครในส่วนที่เหลือ และโอนวิลล่า มหาสมุทร

กว่า 4 ปีที่เข้ามาจดทะเบียน PACE ขาดทุนมาโดยตลอดปี 2556 ขาดทุน 795 ล้านบาท ปี 2557 ขาดทุน 379 ล้านบาท ปี 2558 ขาดทุน 1,785 ล้านบาท ปี 2559 ขาดทุน 2,326 ล้านบาท และไตรมาสแรกปีนี้ขาดทุน 576 ล้านบาท

สรพจน์ เคยหวังไว้ว่า บริษัทจะมีกำไรเมื่อโอน 2 โครงการ คือ โครงการมหานคร โครงการทะเลสาบและวิลล่าสมุทรเสร็จเรียบร้อยและรับรู้รายได้จากร้านอาหาร ดีน แอนด์ เดลูก้า และหวังว่าทั้งสองโครงการจะทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2558-2560 และเป็นปีที่นักลงทุนหวังว่าจะเห็นกำไร แต่ก็ยังไม่ใช่ เพราะบริษัทลงทุนไม่หยุด

ปี 2557 PACE ซื้อกิจการทั้งหมดของดีน แอนด์ เดลูก้า แบรนด์ร้านอาหารและเครื่องดื่มกูร์เมต์ชั้นนำของโลกจากสหรัฐ รวมถึงเครือข่ายซัพพลายเชน

ปี 2558 PACE ซื้อกิจการในบริษัท ดีน แอนด์ เดลูก้า (ประเทศไทย) ขยายสาขาเพิ่มทำให้สิ้นปี 2558 มีสาขา 47 ทั่วโลก จากปี 2557 ที่มี 42 สาขา

เดือน ก.พ. 2558 เปิดตัวโครงการนิมิต หลังสวน และเดือน เม.ย. 2558 เข้าซื้อหุ้นและรับโอนสิทธิการรับชำระหนี้เงินกู้และดอกเบี้ยค้างชำระในโครงการมหานครส่วนที่เหลือจากบริษัทร่วม คือ ไอบีซี ไทยแลนด์ และบริษัท ไอดีเจ โฮลดิ้ง เพื่อเป็นเจ้าของโครงการทั้งหมด

ปี 2559 บริษัทพัฒนาโครงการมหานคร โครงการมหาสมุทร และโครงการนิมิต หลังสวน โดยเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก ส่วนที่พักอาศัยระดับ ซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ของโครงการมหานคร ได้เริ่ม โอนและรับรู้รายได้ตั้งแต่เดือน เม.ย. นอกจากนี้ยังพัฒนาโครงการคอนโด มิเนียมระดับไฮเอนด์ หรือซูเปอร์ลักซ์ ชัวรี่ บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซื้อที่ดินที่เมืองนิเซโกะ เกาะฮอกไกโด ญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาเป็นรีสอร์ทวิลล่า และเพิ่มทุนให้แก่บุคคลในวงจำกัด 960 ล้านบาท

ไตรมาสแรก ปี 2560 บริษัทได้ผู้ร่วมทุนรายใหม่ ได้แก่ บริษัท อพอลโล เอเชีย สปรินท์ โฮลดิ้ง คอมปานี และโกลด์แมน แซคส์ อินเวสท์เม้นท์ส โฮลดิ้งส์ (เอเชีย) ถือครองสิทธิ 49% ในโรงแรมบางกอก เอดิชั่น รูฟท็อปบาร์ จุดชมวิว ออบเซอร์เวชั่นเด็ค และมหานคร คิวบ์ เงินทุนที่เพิ่มขึ้น 8,441 ล้านบาท เป็น 7,783 ล้านบาท ในส่วนของผู้ถือหุ้น และ 658 ล้านบาท ในส่วนของการกู้เงินเพื่อพัฒนาโครงการมหานครให้แล้วเสร็จ และเงินบางส่วนเพื่อคืนเงินกู้ให้กับสถาบันการเงิน เงินทุนส่วนที่เหลือจะจัดสรรขยายกิจการดีน แอนด์ เดลูก้า และเงินทุนหมุนเวียน

PACE ในภาวการณ์นี้ จึงเป็น หุ้นที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียต้องเหนื่อย กับการลุ้นรายได้ที่จะเข้ามาจัดการหนี้ที่เหลืออยู่