ลงทุนอย่างไรให้รวย (3)

โดย...กิติชัย

ผมสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว เพราะเคยเห็นครอบครัวหนึ่งแถวย่านที่ผมเคยขายส่งเสื้อผ้า เขาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทซื้อมาขายไป ปรากฏว่าบ้านนั้นฐานะดีกว่าบ้านอื่นอย่างเห็นได้ชัด อีกคนมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ฐานะดี เห็นแล้วอยากทำบ้าง แต่ครอบครัวผมไม่มีใครทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เลย จึงไม่รู้จะไปปรึกษาใคร ว่าควรเริ่มต้นอย่างไร

จนกระทั่งวันหนึ่งมีการจัดประมูลที่ดินหมู่บ้านวินด์มิลล์แถวบางนา-ตราด ผมก็ไปดู ตอนแรกไม่ได้คิดจะซื้อ แค่ไปดูลาดเลาเฉยๆ เพราะไม่เคยประมูลที่ดินมาก่อน ผมเห็นว่าเป็นหมู่บ้านที่ดีทีเดียว ราคาประมูลเริ่มที่ตารางวาละหมื่นกว่าบาท ซึ่งคิดว่าไม่แพง เพราะเคยเห็นหมู่บ้านอื่นที่มีทำเลและสภาพในหมู่บ้านแย่กว่าที่นี่ยังตารางวาละ 2-3 หมื่นบาท

เวลานั้นผมเริ่มมีเงินจากการลงทุนในหุ้นบ้างแล้ว จึงตัดสินใจซื้อที่ดิน 2 แปลง หลังจากซื้อได้ไม่นานก็ขายได้แปลงหนึ่ง แล้วไปซื้อเพิ่มมาอีก 3 แปลง ปรากฏว่าขายไปได้อีก 3 แปลง เหลือ 1 แปลง ความจริงก็มีคนมาขอซื้อ แต่คิดจะเอาไว้อยู่เองจึงไม่ได้ขาย ภายหลังไม่ได้ไปอยู่ และก็ยังขายไม่ได้มาจนทุกวันนี้ ราคาซื้อเวลานั้นแปลงหนึ่งประมาณ 8 ล้าน ซื้อมาทั้งหมด 40 ล้าน เฉลี่ยแล้วก็ได้กำไรพอสมควรเมื่อเทียบกับระยะเวลาไม่นานก็ขายได้ ที่สำคัญกว่านั้นคือเราได้เรียนรู้ แต่สิ่งหนึ่งที่ทำผิดพลาดไปคือ น่าจะขายที่ดินแปลงที่เหลือไปด้วย แทนที่จะเก็บไว้เพื่อจะอยู่เอง เพราะ 10 กว่าปีราคาที่ดินแปลงนี้ขึ้นมาไม่มาก ถ้าผมขายแล้วเอาเงินไปลงทุนหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อื่นคงได้กำไรไปหลายรอบและมากกว่าที่จะต้องถือมาจนปัจจุบัน

หลังจากนั้น จึงลองไปดูการประมูลบ้านและที่ดินของกรมบังคับคดี ตอนแรกก็ไม่ได้ตั้งใจจะซื้อ เผอิญไปเห็นบ้านหลังหนึ่งเป็นบ้านเดี่ยว มีพื้นที่มากถึง 172 ตารางวา ตอนนั้นมีความรู้สึกว่าถูกมาก จึงลองแข่งประมูลกับคนอื่น ปรากฏว่าเราดันชนะ โดยประมูลได้ในราคา 1.35 ล้านบาท แต่พอไปดูจริงๆ กลายเป็นที่ตาบอด แต่เป็นบ้านไม้ติดคลอง อยู่ในย่านพัฒนาการ หลังจากประกาศขายทางอินเทอร์เน็ตโดยตั้งราคาขายที่ 2.2 ล้านบาท มีคนสนใจมาดูเกือบ 20 ราย แต่เมื่อพบว่าเป็นที่ตาบอดและถึงแม้จะมีทางออกเป็นทางภาระจำยอม ก็ไม่มีใครอยากได้ นับเป็นบทเรียนครั้งยิ่งใหญ่เลยว่าก่อนจะประมูลซื้อทรัพย์สิน ต้องไปดูให้เห็นก่อนว่าตัวบ้านและสภาพแวดล้อมจริงเป็นอย่างไร แต่ยังโชคดีที่ผมขายบ้านหลังนี้ได้ภายในเวลาเพียง 5 เดือน มีกำไรกว่า 60%

ประสบการณ์ครั้งนั้นทำให้ผมเรียนรู้ว่า หากจะประมูลทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด สิ่งที่ควรทำอย่างแรกคือไปดูทรัพย์สินที่เราสนใจก่อนว่าเป็นตึกหรือบ้านไม้ เป็นที่ตาบอดหรือเปล่า สภาพบ้านและสิ่งแวดล้อมข้างบ้านเป็นโรงงานหรือทำธุรกิจที่ก่อให้เกิดเสียง กลิ่น หรือสิ่งรบกวนอื่นๆ หรือไม่ ถ้าแถวนั้นมีตึกร้างเยอะก็ไม่น่าสนใจ เพราะดูไม่ปลอดภัย ฮวงจุ้ยดีไหม เป็นทางสามแพร่งหรือไม่ ถ้าอยู่ในซอย ทางเข้าเปลี่ยวไหม บ้านมีคนอยู่หรือไม่ ใครอยู่ ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง ถ้าเป็นบ้านที่คนเช่าอาศัยอยู่ เมื่อเราซื้อได้แล้ว จะขอให้ออกจากบ้านก็ง่าย

แต่ถ้าเป็นเจ้าของบ้านอยู่เอง มักมีปัญหายุ่งยาก อาจจะต้องฟ้องขับไล่กันอีก อย่างผมซื้อขายบ้านมาสิบกว่าปี มีบ้าน 3-4 หลังที่ต้องฟ้องขับไล่ เพราะเจ้าของไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน ทั้งๆที่ผมยื่นข้อเสนอที่ดีให้แก่เขา ยกตัวอย่างเช่น การให้อยู่ฟรีเป็นเวลา 3 ถึง 4 เดือน หรือช่วยค่าขนย้ายและค่าเช่าที่อยู่ใหม่ ก็ยังไม่ยอมย้ายออก กฎหมายไทยก็เอื้ออำนวยให้เจ้าของเดิมสามารถดื้อแพ่ง ไม่ยอมย้ายออกโดยง่าย ทั้งที่ผู้ประมูลได้ชำระราคาค่าทรัพย์สินนั้นแล้ว แต่ก็ไม่สามารถที่จะเข้าไปครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นๆ ไลน์ค้างต้องฟ้องขับไล่ ซึ่งถ้าเจอเจ้าของบ้านคนเก่าที่หัวหมอ อาจจะต้องฟ้องกันถึง 3 ศาล ใช้เวลาต่อสู้คดีกันนานถึง 2-3 ปี ยิ่งถ้าท่านไม่ได้มีเงินมากมายถ้าเจอเคสแบบนี้ก็อาจจะทำให้ไม่มีเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นได้อีก

สมัยตอนประมูลเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว ตอนนั้นนับว่าเป็นช่วงบลูโอเชียนเพราะมีผู้เข้าประมูลไม่มากนัก ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์มือสองผ่านการประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดีดีมาก ในเวลาต่อมาจึงมีผู้เข้ามาประมูลแข่งขันกันมากขึ้น ทำให้ในภาวะปัจจุบันต้องถือว่าเป็นช่วงเรดโอเชียนแล้ว ผลตอบแทนที่คาดหวังได้ในปัจจุบันจึงไม่สูงนัก