ตรวจสอบโฉนด ก่อนซื้ออสังหาฯ

โดย...ต.เต่า @ บ้านสุขุมวิท

เราได้ทราบกันไปในครั้งก่อนแล้วว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ของรัฐ โดยธุรกรรมดังกล่าวต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น จึงจะมีผลสำเร็จตามกฎหมายโดยสมบูรณ์  การศึกษาและทำความเข้าใจในรายละเอียดของเอกสารสำคัญก่อนที่จะทำธุรกรรมให้ละเอียดถี่ถ้วน จึงเป็นอีกส่วนหนึ่งที่จะช่วยทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เสร็จสิ้นสมบูรณ์และลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หนึ่งในเอกสารสำคัญที่ผมจะชวนมาทำความรู้จักกันให้มากขึ้นในครั้งนี้คือ โฉนดที่ดิน โดยมีรายละเอียดในโฉนดที่ควรทำความเข้าใจ ดังนี้

1.หน้าโฉนดที่ดิน จะระบุที่ตั้งของที่ดิน ตำบล อำเภอ จังหวัด นอกจากนี้ ยังมีรายละเอียดของเนื้อที่ รูปร่างลักษณะของแปลงที่ดิน มาตราส่วนและทิศทางกำกับ พร้อมบอกด้วยว่าแปลงที่ดินแต่ละด้านอยู่ติดกับอะไร เช่น ติดทางสาธารณประโยชน์ ติดลำรางหรือติดที่ดินแปลงใด เลขที่ใด เป็นต้น ซึ่งการตรวจขนาดของแปลงที่ดิน ทิศที่ตั้ง และอาณาเขตติดต่อ จะช่วยทำให้สามารถตรวจสอบตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินตามสภาพความเป็นจริงได้สะดวก ถูกต้องและชัดเจนยิ่งขึ้น 

2.หน้าสารบัญจดทะเบียน หน้านี้จะเป็นตารางที่ประกอบด้วยหัวข้อต่างๆ เช่น  วันเดือนปีที่จดทะเบียน ประเภทการจดทะเบียน ผู้ให้สัญญา ผู้รับสัญญา เนื้อที่ดินตามสัญญา เนื้อที่ดินคงเหลือ เป็นต้น ซึ่งข้อมูลหน้านี้จะทำให้เรารู้ประวัติการเปลี่ยนแปลงเจ้าของกรรมสิทธิ์  โดยทุกครั้งที่มีการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน จะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่และวิธีการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ สำหรับกรณีที่มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายราย หากในสารบัญจดทะเบียนไม่ได้ระบุว่าใครถือกรรมสิทธิ์เท่าไร กฎหมายจะสันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนมีส่วนในที่ดินนั้นเท่าๆ กัน ดังนั้น ควรสอบถามเจ้าของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นให้ชัดเจนก่อนการซื้อขายว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมได้มีข้อตกลงการแบ่งส่วนของที่ดินนั้นอย่างไร

ส่วนหัวข้อในตารางเรื่อง “เนื้อที่ดินตามสัญญา” และ “เนื้อที่ดินคงเหลือ” นั้น จะระบุมาตราวัดเนื้อที่แบบไทย หน่วยเป็น ไร่-งาน-ตารางวา ข้อสำคัญที่สุดของการตรวจดูเนื้อที่ของโฉนดที่ดิน คือจะต้องดูข้อมูลการจดทะเบียนครั้งสุดท้ายเท่านั้น  เนื่องจากที่ดินนั้นอาจมีการแบ่งแยกบางส่วนออกไป  จึงอาจแตกต่างไปจากการจดทะเบียนครั้งแรก ซึ่งเราสามารถตรวจดูเหตุผลที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงได้จากสารบัญจดทะเบียน

ในบางกรณีอาจจำเป็นต้องตรวจสอบสิทธิที่มีอยู่เหนือที่ดิน หรือภาระติดพันของที่ดิน ซึ่งศัพท์ทางกฎหมายเรียกรวมว่า ทรัพยสิทธิ หมายถึงสิทธิที่ตกติดตามไปกับทรัพย์  ซึ่งกรณีนี้เราสามารถขอดูสารบัญจดทะเบียนพิเศษและสารบัญแก้ไขในสารบัญจดทะเบียนได้ที่สำนักงานที่ดิน ซี่งข้อมูลส่วนนี้เป็นส่วนเพิ่มเติมที่จะช่วยให้รู้ว่าที่ดินนั้นมีภาระติดพันที่จะทำให้ไม่สามารถที่จะใช้สิทธิได้เต็มที่บ้างหรือไม่ เช่น ติดภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน เป็นต้น

ดังนั้น ก่อนตกลงปลงใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ใด ควรมีการตรวจสอบรายละเอียดในโฉนดให้ถี่ถ้วน โดยเฉพาะเมื่ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ เป็นทรัพย์มือสองที่มีการซื้อขายหรือเปลี่ยนมือมาหลายครั้ง การตรวจสอบจากโฉนดที่ดินฉบับหลวง หรือฉบับที่เก็บรักษาอยู่ที่สำนักงานที่ดินด้วยน่าจะช่วยให้เราได้ข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบันที่สุดครับ