ลงทุนอย่างไรให้รวย (4)

โดย...กิติชัย

สมัยก่อนผู้ที่จะประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์เท่าไหร่ต้องวางมัดจำทรัพย์สินแห่งละ 5 หมื่นบาท ปรากฏว่ามีกลุ่มคนบางกลุ่มที่รวมตัวกันแล้วประมูลแข่งกับคนอื่น สู้ทุกราคา สมมติว่ากลุ่มนี้ประมูลซื้อบ้านได้ 10 หลัง รวมแล้วเท่ากับต้องเสียค่ามัดจำ 5 แสนบาท เขามีเวลา 3 เดือนครึ่ง (ปกติจะต้องไปชำระเงินให้กรมบังคับคดีภายใน 15 วัน แต่สามารถขอผ่อนผันขยายเวลาได้อีก 3 เดือน) จึงจะไปจ่ายเงินให้กรมบังคับคดี กลุ่มนี้คิดว่าถ้าเขาขายบ้านได้ 3 หลัง ต้องทิ้งมัดจำอีก 7 หลัง ซึ่งเท่ากับ 3.5 แสนบาท แต่ก็ยังคุ้ม เพราะบางครั้งขายบ้านหลังหนึ่งได้กำไรมากกว่า 3.5 แสนบาทแล้ว เมื่อรวมกำไรที่ได้จากการซื้อขายหักกลบลบหนี้แล้วก็ยังได้กำไร

การมีกลุ่มเหล่านี้ขึ้นมาทำให้ผมประมูลได้ยากขึ้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรไม่ได้เลย เพราะเขาสู้ทุกราคา ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อไว้อยู่เอง เขาจะให้ราคาสูงเกือบใกล้เคียงหรือเท่ากับตลาด ส่วนตัวผมเองจะประมูลในราคาที่ต่ำกว่าตลาดประมาณ 30% เผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ และกำไร

ตามปกติการประมูลจะเริ่มต้นที่ราคาประเมินอ้างอิง หากไม่มีผู้เข้าสู้ราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปรับลดราคาเริ่มต้นลง 10% ของราคาดังกล่าวสำหรับการขายแต่ละครั้ง แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของราคาประเมินอ้างอิง

ในปัจจุบัน กรมบังคับคดี เปลี่ยนวิธีวางเงินมัดจำหรือการวางหลักประกันใหม่ โดยทรัพย์สินที่นำมาประมูลที่

1) ราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ต้องวางหลักประกัน* ไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน

2) ราคา 5 แสน-1 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 หมื่นบาท

3) ราคา 1-5 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 แสนบาท

4) ราคา 5-10 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 แสนบาท

5) ราคา 10-20 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 1 ล้านบาท

6) ราคา 20-50 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 ล้านบาท

7) ราคา 50-100 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 ล้านบาท

8) ราคา 100-200 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 10 ล้านบาท

9) มากกว่า 200 ล้านบาท ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเสนออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณากำหนด

*หมายเหตุ : หลักประกันต้องเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย “สำนักงานบังคับคดีกรุงเทพมหานคร” หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารโดยไม่มีเงื่อนไข

วิธีวางเงินมัดจำดังกล่าวข้างต้นทำให้กลุ่มคนที่เคยใช้วิธีรวมกันสู้ทุกราคาต้องคิดหนัก เพราะยิ่งราคาทรัพย์สินมากก็ยิ่งเสี่ยงมาก กรมบังคับคดีต้องการกำราบกลุ่มคนเหล่านี้ที่ทำให้ระบบการประมูลเสียหาย เพราะเมื่อเขาทิ้งมัดจำ ทรัพย์สินเหล่านี้กว่าจะหมุนเข้ามาประมูลใหม่ต้องใช้เวลาอีก 6 เดือน เนื่องจากมีทรัพย์สินอื่นๆ รอคิวอยู่มากมายทำให้ทรัพย์สินที่ตกค้างไม่สามารถขายทอดตลาดได้เป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกรมบังคับคดีเริ่มมีการทำแบล็กลิสต์กลุ่มคนที่ทิ้งเงินมัดจำ ไม่ให้เข้าประมูลได้อีก

การประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดี ทรัพย์ที่นำมาประมูลมีความหลากหลาย มีทั้งที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม มีทั้งที่อยู่ในสภาพที่พอใช้ได้ จนถึงสภาพที่ย่ำแย่ เพราะส่วนใหญ่เจ้าของบ้านเดิมจะไม่ค่อยยอมซ่อมแซม เพราะคิดว่าในที่สุดก็จะต้องโดนยึดไป เทคนิคในการเลือกที่จะประมูลทรัพย์แต่ละประเภทก็แตกต่างกัน

กรณีที่เป็นอาคารพาณิชย์ ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งคือ ทำเล ต้องดูว่าทำเลของตึกแถวนั้นทำการค้าได้หรือไม่ เพราะถ้าทำการค้าขายได้ จะขายได้ราคาสูงกว่าปกติ ตึกบางแห่งขนาดพื้นที่เล็กนิดเดียวแต่ขาย 15 ล้าน ขณะที่ตึกละแวกเดียวกันอยู่ลึกเข้าไปแค่ 200 เมตร ราคาอาจเหลือแค่ 5-7 ล้าน เพราะค้าขายไม่ได้ อย่างไรก็ดี การลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลการค้าอาจมีความเสี่ยงตรงที่ว่า ถ้าทำเลการค้าเปลี่ยน เช่น ย้ายป้ายรถเมล์หรือเส้นทางเดินรถเปลี่ยน หรือมีทางยกระดับผ่านหน้าตึก ฯลฯ จะทำให้ราคาตึกแถวเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้เช่นกัน

ปัจจัยถัดมาก็คือ เรื่องราคา สำหรับท่านที่ไม่ค่อยทราบเรื่องราคาที่เหมาะสมของอสังหาฯ แต่ละชิ้นว่าควรจะมีราคาเท่าไหร่ การตรวจสอบราคาจากการประกาศขายของอสังหาฯ ในละแวกเดียวกัน หรือการตรวจสอบราคาจากเว็บไซต์ที่มีผู้ประกาศขายอสังหาฯ อยู่มากๆ ก็เป็นวิธีที่ดี ทั้งยังเป็นการตรวจสอบว่า มีอสังหาฯ ประกาศขายในย่านนั้น มากหรือน้อยเพียงใด ยิ่งถ้ามีประกาศขายมาก แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้นล้นตลาดทำให้ความน่าสนใจน้อยลง บทความนี้เน้นเรื่องการซื้ออสังหาฯ มือสอง บทความหน้าจะมาพูดเรื่องการซื้ออสังหาฯ มือแรกกันครับ