Reverse Mortgage ทางเลือกใหม่สำหรับวัยสูงอายุ

โดย...วิทัย รัตนากร รองผู้อำนวยการออมสิ

ความท้าทายอีกประการหนึ่งของประเทศไทย ซึ่งหลายคนอาจยังไม่ได้ตระหนักถึงผลกระทบมากนัก คือการที่ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ลองนึกภาพตามนะครับ เมื่อปี 2543 ประเทศไทยเริ่มเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยมีสัดส่วนของผู้สูงอายุ 60 ปีขึ้นไปเกิน 10% ของจำนวนประชากรทั้งหมดเป็นครั้งแรก ต่อมาในปี 2558 สัดส่วนดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นเป็น 17.9% และสหประชาชาติยังคาดว่าสัดส่วนนี้จะเพิ่มขึ้นเกิน 30% ในอีกไม่ถึง 20 ปีข้างหน้า

การลดลงของจำนวนประชากรในวัยทำงาน (Labor Force) นอกจากจะส่งผลโดยตรงต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ รายได้ของประเทศ และความเป็นอยู่ของคนในภาพรวมแล้ว สิ่งที่น่าเป็นห่วงสำหรับผู้สูงอายุบางกลุ่ม หากไม่มีการเตรียมตัวเก็บออมสะสมเงินตั้งแต่วัยทำงาน คือการขาดรายได้ที่เพียงพอจะใช้ในวันที่ไม่สามารถทำงานหาเงินได้เหมือนเดิม รวมถึงการดูแลรักษาสุขภาพที่อาจต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก สำหรับท่านที่มีการวางแผนทางการเงินที่ดี รวมถึงท่านที่อยู่ในระบบราชการ มีเงินบำนาญและเบิกค่ารักษาพยาบาลได้ ก็ไม่น่าห่วง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผู้สูงอายุกลุ่มนี้อาจไม่มีรายได้ประจำหลังจากเกษียณ แต่ทรัพย์สินที่คนกลุ่มนี้มักจะมี คือ บ้าน หรือที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ซึ่งกระทรวงการคลังมีแนวคิดที่จะนำผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่เข้ามาบรรเทาปัญหาดังกล่าว เป็นสินเชื่อชื่อว่า Reverse Mortgage หรือ “การจำนองแบบย้อนกลับ” ซึ่งในประเทศพัฒนาแล้วอย่างสหรัฐ แคนาดา ดำเนินการมานานเกือบ 30 ปี รวมถึงประเทศในเอเชียอย่างเกาหลีใต้ ก็ดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2550

Reverse Mortgage มีลักษณะตรงข้ามกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Normal Mortgage) ที่เราคุ้นเคย โดยธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้จากคุณภาพและราคาประเมินของหลักประกันเป็นสำคัญ แตกต่างจาก
สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปกติที่ธนาคารจะมองความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ที่อยู่ในวัยทำงานเป็นหลัก โดยผู้กู้ต้องมีบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและมีอายุเกิน 60 ปี และธนาคารจะทยอยจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นรายเดือนเพื่อใช้จ่ายดำรงชีพจนเสียชีวิต ทำให้ผู้กู้มีความมั่นคงด้านรายได้ที่สม่ำเสมอคล้ายได้เงินเดือนประจำ

ทั้งนี้ วงเงินในการกู้ยืม Reverse Mortgage อาจแตกต่างกันไปตามประเภทของหลักประกัน เช่น หลักประกันประเภทบ้านพักอาศัยอาจได้วงเงินสูงสุดถึง 70% ของราคาประเมิน ในขณะที่ห้องชุดจะได้วงเงินกู้ต่ำกว่า เนื่องจากมีความเสี่ยงเรื่องการค่าใช้จ่ายส่วนกลางและสัดส่วนมูลค่าที่ดินต่อห้องต่ำกว่าหลักประกันประเภทบ้านพักอาศัย โดยอาจได้วงเงินน้อยกว่า เช่น 60% ของราคาประเมิน เป็นต้น

ในมุมของธนาคารนั้น Reverse Mortgage ถือว่าเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเรื่องยอดภาระหนี้เมื่อเทียบกับหลักประกัน เพราะทยอยจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ ตามระยะเวลา
รับเงิน ในขณะที่ที่อยู่อาศัยที่นำมาเป็นหลักประกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งส่วนของมูลค่าของที่ดินที่น่าจะเพิ่มขึ้นในระยะยาว ซึ่งหากผู้กู้เสียชีวิต ธนาคารสามารถขายหลักประกันเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย และถ้ามีส่วนเกินจากการขายจะคืนเป็นมรดกให้กับทายาท หรือหากต้องการเก็บรักษาที่อยู่อาศัยไว้ทายาทสามารถนำเงินมาใช้คืนกับธนาคารได้ อีกทั้งหากไม่สามารถหาเงินก้อนมาใช้คืนได้ทั้งจำนวน ในอนาคตทายาทก็ยังสามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ได้อีก

ทั้งหมดนี้จะเห็นได้ว่าธนาคารสามารถสนับสนุนสินเชื่อได้ครบวงจรมากขึ้น กล่าวคือเริ่มต้นวัยทำงานอยากมีบ้าน สามารถขอกู้เงินซื้อบ้านผ่านสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้รายได้จากการทำงานมาผ่อนชำระ พอถึงวัยเกษียณก็สามารถนำที่อยู่อาศัยนั้นมาทำ Reverse Mortgage เพื่อมีเงินใช้ในการดำรงชีพจนถึงวาระสุดท้ายของชีวิต

โดยสรุปแล้ว Reverse Mortgage เป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินสำคัญที่จะเข้ามาเสริมสร้างความมั่นคงให้กับผู้สูงอายุที่ไม่มีรายได้แต่มีสินทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งปลอดภาระจำนอง โดยผู้สูงอายุสามารถนำที่อยู่อาศัยมาเปลี่ยนเป็นเงินรายเดือนเพื่อใช้จ่ายดำรงชีพ หรือเป็นค่ารักษาพยาบาลจนกระทั่งถึงวาระสุดท้ายของชีวิต โดยธนาคารออมสินเองอยู่ระหว่างดำเนินการออกผลิตภัณฑ์ดังกล่าวเพื่อเป็นนวัตกรรมทางการเงินใหม่สำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย

อีกทั้งยังสอดรับกับนโยบาย GSB New Century ที่จะเป็นผู้นำนวัตกรรมทางการเงินและสังคมยุคใหม่ รวมทั้งการเป็นธนาคารเพื่อสังคมนั่นเอง