เมื่อขาใหญ่อสังหาริมทรัพย์ ออกมาพูด ผมก็มีคำถาม

โดย...สุรพล โอภาสเสถียร

“เศรษฐกิจไทยยังอยู่ในช่วงที่ชะลอตัว เนื่องจากการส่งออกเติบโตน้อยและภาวะการบริโภคของประชาชนชะลอตัวเนื่องจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ปัจจุบันอยู่ที่ 80% ของจีดีพี (ผู้เขียน บางส่วนของรายได้ที่ได้รับมาก็ต้องตัดหรือกันเอาไว้ชำระหนี้ที่ก่อไว้ ไม่ว่าจะก่อขึ้นมาด้วยเหตุผลใด จะเกิดจากความจำเป็นหรือความอยากก็ตาม แต่เมื่อเป็นหนี้แล้วก็ต้องใช้หนี้) ประเมินว่า ภาคการส่งออกจะฟื้นตัวเล็กน้อยจากการที่เงินบาทอ่อนค่าลง ขณะเดียวกันต้องประเมินนโยบายจาก โดนัลด์ ทรัมป์ และยุโรปอีกระยะหนึ่ง ซึ่งภาคการท่องเที่ยวยังเป็นรายได้หลัก และจากการเร่งรัดโครงการต่างๆ สาธารณูป โภคขนาดใหญ่และโครงการส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอที่มีมากขึ้น จะมีแรงส่งถึงภาคเอกชนชัดเจน (ผู้เขียนเอกชนจะได้ตัดสินใจลงทุน เนื่องจากรีรอมาเป็นระยะเวลาหนึ่งนานแล้ว) ในไตรมาส 3-4 นี้”

นอกจากนี้ ท่านผู้บริหารกิจการอสังหาริมทรัพย์รายดังกล่าวยังได้ให้ข้อคิดเตือนใจไปยังผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง-เล็กว่า ต้องบริหารด้านความเสี่ยงทางการเงินให้ดี เพราะตัวอย่างการหมุนเงินจนผิดนัดชำระหนี้ตราสารหนี้ระยะสั้นก็มีข่าวออกมาแล้ว อันนี้คือมุมมองของท่านในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2560 สรุปได้ชัดๆ 2 ข้อ คือ

(1) จะต้องบริหารด้านความเสี่ยงทางการเงินให้ดี รักษาสภาพคล่อง รักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน

(2) พัฒนาโครงการที่ต้องมุ่งกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก เพราะในระยะหลังๆ ผู้ซื้อมีลักษณะเป็นนักลงทุนเพื่อแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น (Search For Yield)

(3) ในเรื่องของการขาย จะเน้นความเร็วในการปิดการขาย การก่อสร้างต้องเร็ว การส่งมอบต้องพร้อม

เรื่องสุดท้ายคือการโอน ลูกค้าคนซื้อบ้านต้องไปกู้ธนาคารเอามาชำระราคาบ้าน (Post Financing) แล้วไปผ่อนบ้านกับธนาคารเป็น Housing Loan ต่อไป ทีนี้มันก็เกิดประเด็นพัวพันว่า กลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านไปขอสินเชื่อแล้วไม่ผ่าน เพราะเหตุว่า

(ก) ความสามารถในการชำระหนี้ไม่มากพอ

(ข) มีประวัติการค้างชำระหนี้ในบางบัญชีในอดีตที่ผ่านมา คือ เป็นลักษณะคนเคยค้าง แม้ปัจจุบันจะชำระปกติแล้ว แต่คนให้กู้ยังกลัวว่าพฤติกรรมแบบนี้จะกลับมาอีก

(ค) มีภาระหนี้ที่เพิ่งเปิดบัญชีมาเมื่อไม่นานหลายบัญชีหรือมียอดสูง จำเป็นต้องดูว่าจะผ่อนไหวหรือไม่ในระยะหนึ่ง

(ง) อื่นๆ ตามเกณฑ์การบริหารความเสี่ยงของคนให้กู้

ท่านผู้บริหารกิจการได้ให้ข้อมูลว่า ปีที่ผ่านมายอดปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินอยู่ที่ 20-25% ในปี 2560 ต้องการให้เรื่องการปฏิเสธสินเชื่อลดลงมาอยู่ในระดับ 15-20% แต่วิธีการคือ ให้ภาครัฐลดระยะเวลาการติดเครดิตบูโร หรือบัญชีดำจาก 2-3 ปี เหลือ 1 ปี (ผู้เขียนยืนยันว่าในเครดิตบูโรไม่มีบัญชีดำครับ มีแต่ประวัติตามจริงชำระดีก็คือ ไม่ค้าง ไม่ชำระตามสัญญาก็คือ ค้างชำระ เหมือนกับสมุดพกเหมือนใบเกรดที่ท่านผู้บริหารใช้รับคนเข้าทำงาน)

ผมมีคำถามมายังท่านเจ้าของกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่แนะการบริหารความเสี่ยงคนในธุรกิจด้วยการบอกให้ย้ายความเสี่ยงมายังธนาคารที่เป็นคู่ค้าโดยปิดตาธนาคารให้สั้นลง เห็นข้อมูลน้อยลงเพื่อที่จะได้ขายบ้านได้ดีขึ้น ส่วนผู้ฝากเงินจะเสี่ยงอย่างไรก็ไปคิดเอง ท่านลืมปี 2540 แล้วหรือ ทำไมท่านไม่ลดราคาบ้านลงมาบ้างครับ ลดกำไรลงมาบ้างหรือไม่ ยอดโอนบ้านจะได้น้อยลง ยอดผ่อนจะได้น้อยลงตามส่วน ท่านรู้หรือไม่ว่าการลดระยะเวลาแสดงข้อมูลจะทำให้ประเทศถูกลดคะแนนจากการประเมินธนาคารโลกในรายงาน Ease of Doing Business คำถามสุดท้าย เวลาท่านรับนายช่าง วิศวกร สถาปนิก เข้ามาทำงานในกิจการท่าน ท่านดูใบเกรดเทอมสุดท้ายเทอมเดียวหรือดูตลอดอายุการศึกษา 4-5 ปีครับ” ได้ก็รับ เสียยกให้คนอื่น ขอให้ขายได้...เรามาถึงจุดนี้ได้อย่างไร...โอ้...ธรรมาภิบาล”