อสังหาฯ ไปยังไงต่อ

โดย...ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ

หลังจากที่ผมเคยได้หยิบยกเรื่องผลกระทบของเบร็กซิตมาแบ่งปันแก่ท่านผู้อ่านไปก่อนหน้านี้ว่าจะมีผลเกี่ยวข้องกับบ้านเราอย่างไรนั้น ปัจจุบันก็เห็นได้ชัดเจนจากเม็ดเงินลงทุนต่างชาติที่ไหลเข้ามาตลาดหุ้นไทย ส่งผลให้ดัชนีทะยานผ่าน 1,500 จุด แต่นักลงทุนก็ต้องระวังให้มาก เพราะหากต่างชาติเทขายหุ้นออกไปดัชนีจะลดลงอย่างเร็วมาก

ดังนั้น จึงมีนักลงทุนบางกลุ่มเริ่มทยอยขายหุ้นทำกำไรออกมาบ้างแล้ว ทำให้มีสภาพคล่องในมือมากขึ้น และเริ่มมองหาการลงทุนรูปแบบอื่น การกระจายความเสี่ยงไปยังอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่โดดเด่นขึ้นมา

ถ้าถามว่าจะลงทุนให้ชาญฉลาดนั้นต้องทำอย่างไร ผมขอเสนอแนวทางในการประกอบการตัดสินใจให้ 3 แบบ ดังนี้ แบบแรก ถ้าคุณมีเงินเย็นและต้องการลงทุนระยะยาวขอให้เลือกโครงการที่ทำเลดีมากเท่านั้น เช่น สุขุมวิทช่วงระหว่างอโศกถึงทองหล่อ ไม่ว่าจะเป็นโครงการใหม่หรือเก่าก็สามารถซื้อลงทุนได้ เพราะในอนาคตราคาปรับขึ้นแน่นอนและก็มีตลาดเช่าที่คึกคัก นอกจากนี้สภาพแวดล้อมยังเหมาะสำหรับการพักอาศัยที่สุด ทำเลรองลงมาจะเป็น ราชเทวี พญาไท สนามเป้า ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวดีแต่ตลาดเช่าจะไม่คึกคัก

แบบที่สอง ถ้าคุณต้องการลงทุนระยะกลาง ต้องเลือกทำเลที่มีตลาดเช่าและได้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณร้อยละ 5 ต่อปี ถ้าเป็นโซนกรุงเทพฯ ชั้นใน-กลาง เช่น สุขุมวิทตอนต้น-กลาง อาจจะต้องพิจารณาซื้อห้องชุดในโครงการเก่าหรือพร้อมอยู่ ถ้าเป็นโซนพระราม 9-รัชดา การลงทุนในโครงการใหม่ก็ยังได้อยู่ แต่สำหรับโครงการรอบนอกอัตราผลตอบแทนจากการเช่าจะวิ่งตามไม่ทันราคาของที่ดินที่เพิ่มขึ้น จึงไม่น่าลงทุนเท่าไหร่

แบบสุดท้าย ถ้าเป็นนักลงทุนระยะสั้นและต้องการทำกำไรก่อนโครงการโอน ผมแนะนำให้ยกเลิกความคิดแล้วหันไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่มีสภาพคล่องมากกว่า เช่น ลงทุนในหุ้น เป็นต้น

มีข้อสังเกตอีกหนึ่งอย่างครับว่าในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเช่นในปัจจุบัน กำลังซื้อของประชาชนส่วนใหญ่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้น แต่เหตุใดผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการในใจกลางเมืองที่มีราคาสูงกันมากขึ้น และเมื่อมีอุปทานเข้ามามาก หลายท่านคงสงสัยว่าใครที่ไหนจะมาอยู่อาศัยกันทั้งหมด แล้วจะมีความเสี่ยงเกิดปัญหาฟองสบู่หรือไม่

คำตอบก็คืออสังหาริมทรัพย์ในตลาดบนที่ไปได้ ก็เพราะอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทางเลือกในการลงทุนมีไม่มาก ดังนั้นยอดขายทั้งหมดไม่ใช่การซื้ออยู่อาศัยเองแน่นอน แต่เป็นการผสมของการลงทุนระยะยาวซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากสภาพคล่องที่มีมากของคนในกลุ่มนี้ ดังนั้นผู้ที่มีเงินและต้องการลงทุนก็ต้องพิจารณาและวางแผนทางการเงินให้ดีว่าจะเข้ามาลงทุนในกลุ่มสินค้าระดับไหน และถือครองสินทรัพย์ในระยะเวลาเท่าไหร่ เพื่อให้เหมาะกับตนเองครับ