บริหารความเสี่ยงพอร์ตอสังหาฯ สร้างสมดุลธุรกิจขาย-เช่า

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 จะได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ในช่วง 4 เดือนแรก แต่หลังจากสิ้นสุดมาตรการดังกล่าว ก็ต้องยอมรับว่าตลาดก็กลับมาชะลอตัวอีกครั้ง เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ขณะที่ทิศทางตลาดในครึ่งปีหลังยังไม่สดใสนัก เพราะยังขาดปัจจัยบวก และยังมีปัจจัยลบที่ชัดเจน

แต่ท่ามกลางสารพัดปัจจัยลบ องค์กรยังต้องเดินไปข้างหน้า เพียงแต่จะฝ่าวิกฤตต่างๆ ได้อย่างไร เป็นโจทย์ที่ท้าทายซีอีโอ ปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. กล่าวว่า ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 8 เดือนแรกที่ผ่านมาค่อนข้างซบเซาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้าน ทำให้อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ยังสูง อยู่ที่ประมาณ 35-40% ซึ่งหากเป็นสถานการณ์ปกติแล้วไม่ควรเกิน 10%

ทั้งนี้ เป็นผลจากภาวะหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในอัตราสูง ทั้งหนี้บัตรเครดิตและรถคันแรก ทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากขึ้น จะเห็นว่าปีนี้ผู้ประกอบการไม่ห่วงเรื่องยอดขายเลย แม้จะแข่งขันสูง แต่ก็ยอดขายยังดี เพราะตลาดมีความต้องการ แต่พอจะถึงเวลากู้ ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ปัจจัยนี้ยังคงเป็นปัญหาใหญ่ รวมถึงปัญหาภัยแล้งที่ส่งผลให้เกษตรกรขาดรายได้ และการที่เศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว ค่าเงินผันผวน และดอกเบี้ยเงินฝากมีอัตราต่ำมาก ก็กระทบถึงอารมณ์การจับจ่ายของกลุ่มตลาดบนด้วยเช่นกัน 

ด้านแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้ ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจน แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกหลายประการ เช่น ปัญหาภัยแล้งที่บรรเทาลง เกษตรกรสามารถประกอบอาชีพได้ตามเดิม รวมทั้งโครงการลงทุนต่างๆ ของภาครัฐ แต่ด้วยความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ ทำให้ตลาดยังคงชะลอตัว ซึ่งอาจจะต้องรอดูความชัดเจนในช่วงเดือน ต.ค. ซึ่งเป็นช่วงที่เริ่มเข้าสู่ไฮซีซันการซื้อขายที่อยู่อาศัยรอบใหม่

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการควบคุมไม่ได้ และมีโอกาสเกิดขึ้นเสมอ ไม่ว่าเศรษฐกิจจะอยู่ในช่วงชะลอตัว ช่วงฟื้นตัว หรือช่วงขาขึ้น ก็อาจจะเกิดปัจจัยลบหลากหลายรูปแบบกับตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายได้ ดังนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วันนี้เลี่ยงไม่ได้กับการต้องมีพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย จะมีเพียงธุรกิจที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวจะอยู่ยากขึ้น ต้องมีธุรกิจเพื่อเช่า เข้ามาเสริมทัพรายได้ เพราะในจังหวะที่บรรยากาศการซื้อขายซบเซา องค์กรยังมีรายได้จากการเช่าเป็นรายได้ที่เข้ามาต่อเนื่อง

ในส่วนของ วี.เอ็ม.พี.ซี. ก็เช่นกัน เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อขายและให้เช่า ซึ่งเป็นการบริหารความเสี่ยงและรองรับในช่วงที่เศรษฐกิจมีความผันผวน โดยสัดส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประมาณ 60% เน้นโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน เช่น บ้านเดี่ยว แอสเทรา ไพรด์ @พระราม 2, แอสเทรา เรสซิเดนซ์ พระราม 2-พุทธบูชา ฯลฯ และธุรกิจให้เช่าประมาณ 40% เช่น โรงแรมแอสเทรา สาทร, แกลเลอรี เรสซิเดนซ์, บ้านสวนราม อพาร์ตเมนต์, หอพักภูหลวงแมนชั่น หน้ามหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ฯลฯ

“รายได้จากการเช่ามีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง ทำสถิติสูงสุด เนื่องจากธุรกิจท่องเที่ยวในประเทศดีมาก ส่งผลให้อัตราการเข้าพักสูง โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของกลุ่ม วี.เอ็ม.พี.ซี. เน้นกลุ่มเป้าหมายระดับกลางทั้งนักศึกษาและคนทำงาน รวมทั้งนักธุรกิจ นักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติ”

นอกจากนี้ ยังอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการเพื่อเช่าต่อเนื่อง โดยอยู่ระหว่างก่อสร้างโรงแรมอาทาระ โฮเทล ศรีราชา ซึ่งปัจจุบันคืบหน้ากว่า 30% และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2561 ตามเป้าหมาย ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์ที่ศรีราชา พื้นที่รวมประมาณ 6,000 ตารางเมตร ปัจจุบันมีผู้จองพื้นที่เช่าแล้วราว 60% ซึ่งแม้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะใช้เงินลงทุนสูง และมีระยะเวลาคืนทุนที่ค่อนข้างนานกว่าเมื่อเทียบกับธุรกิจอสังหาาริมทรัพย์เพื่อขาย แต่ในระยะยาวแล้ว จะเป็นผลดีกับองค์กรมาก

ขณะที่ปัจจัยเรื่อง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2560 ในเชิงบวกแล้วถือเป็นการแก้ไขปัญหาโครงสร้างภาษีเดิม ทั้งยังเป็นการกระตุ้นให้ผู้ที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้พัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมต่อไปในระยะยาว ลดปัญหาการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไร และกระจายการถือครองที่ดินมากขึ้น แต่ก็อาจมีผลกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่น้อย ซึ่งท้ายที่สุดแล้วผู้ประกอบการในกลุ่มที่ใช้ที่ดินในเชิงพาณิชย์ เช่น บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ ก็อาจจะผลักภาระค่าใช้จ่ายด้านภาษีไปให้ประชาชนหรือผู้บริโภคด้วยการปรับขึ้้นค่าเช่าจากต้นทุนภาษีที่อาจจะเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นอัตราค่าเช่าเพียงอย่างเดียวก็อาจจะไม่ใช่คำตอบสุดท้ายในการบริหารธุรกิจเพื่อเช่า คงต้องปรับตัวในหลายด้านให้สอดรับกับการประกาศใช้กฎหมายใหม่นี้ในอนาคต