เจ้าของโครงการจะต้องก่อสร้างตามที่โฆษณาไว้

โดย...เดชา กิตติวิทยานันท์

ปัจจุบันมีโครงการหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดหลายโครงการได้มีการโฆษณาชวนเชื่อเพื่อดึงดูดให้ผู้บริโภคสนใจเข้าไปจองโครงการ โดยโฆษณาชวนเชื่อที่เกินความจริง ใช้วิธีการหลอกลวงโดยอ้างว่าจะก่อสร้างหรือมีสาธารณูปโภคต่างๆ มากมาย โดยโฆษณาในเว็บไซต์ ป้ายโฆษณา บิลบอร์ด หรือทางโซเชียลมีเดีย ซึ่งใบโฆษณาหรือข้อมูลในเว็บไซต์ต่างๆ ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้นเมื่อเจ้าของโครงการโฆษณาไว้แล้วก็ต้องปฏิบัติตามนั้น จะปฏิบัติเป็นอย่างอื่นไม่ได้ ถือเป็นการหลอกลวงผู้บริโภค ซึ่งอาจถูกดำเนินคดีทั้งทางแพ่งและทางอาญาได้ ที่ผ่านมาคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคก็ได้ทำหน้าที่ของตัวเองอย่างเต็มที่ โดยการเป็นโจทก์ฟ้องเจ้าของโครงการที่โฆษณาเกินจริงและไม่ทำตามที่พูด ทนายคลายทุกข์จึงขอนำคดีที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นโจทก์ฟ้องเจ้าของโครงการที่ไม่ได้ปฏิบัติตามใบโฆษณาที่ให้ไว้ในตอนเปิดโครงการ ซึ่งศาลฎีกาได้มีคำพิพากษามาแล้วดังนี้

คำพิพากษาฎีกาที่ 10665/2558

จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ได้ขนาดตามที่โฆษณา

ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเชีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกกอไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดิน ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่นๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20-30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญา โดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกัน หากจะขยายถนนใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่นๆ การบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว  กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา

จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อมมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทำเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จนกระทำการใดๆ อันเป็นประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว แม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตาม เพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์ก็มีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ.มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืด เพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามมาตรา 1390

(อ้างอิง : หนังสือคำพิพากษาศาลฎีกา พ.ศ. 2558 เล่มที่ 6)

ตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1391 เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์

เจ้าของสามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยไซร้ ท่านว่าต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

มาตรา 1392 ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง

ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286

ข้อ 1 ในการประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้

“การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าด้วยวิธีใดโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือประกอบอุตสาหกรรม

“ใบอนุญาต” หมายความว่า ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน “ผู้จัดสรรที่ดิน” หมายความว่าผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน

“ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” หมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร

“คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

“ประธานคณะกรรมการ” หมายความว่า ประธานคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

“รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีรักษาการตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับนี้

ข้อ 30 สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนนสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้หน้าที่ในการบำรุงรักษาตามวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปได้อุทิศทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือได้โอนให้แก่เทศบาลสุขาภิบาล หรือองค์การบริหารส่วนจังหวัดแห่งท้องที่ที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขต

คำมั่นสัญญาที่เจ้าของโครงการโฆษณาชวนเชื่อไว้เพื่อจูงใจให้ชาวบ้านมาซื้อโครงการ เจ้าของโครงการต้องทำตามคำมั่นสัญญานะครับ มิฉะนั้นจะต้องถูกดำเนินคดีครับ