ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผลกระทบกับตลาดบ้าน

ความเคลื่อนไหวสำคัญในสัปดาห์ที่ผ่านมาที่เป็นที่สนใจทั้งในวงการเศรษฐกิจและธุรกิจ โดยเฉพาะฟากของอสังหาริมทรัพย์คงหนีไม่พ้นภาษีที่ดินตัวใหม่ที่กำลังจะปรับใช้เร็วๆ นี้ค่ะ ซึ่งเดิมทีเรามีการเก็บภาษีในลักษณะคล้ายๆ กับภาษีที่ดิน แต่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทั่วประเทศ นั่นคือภาษีโรงเรือนค่ะ ซึ่งจัดเก็บเฉพาะกับอาคารพาณิชยกรรมเท่านั้นค่ะ แต่ภาษีที่ดินที่กำลังจะนำมาใช้นั้นจะเป็นการเก็บภาษีในระดับทั้งประเทศค่ะ โดยกรมสรรพากรจะรับหน้าที่เก็บภาษีตัวนี้เองค่ะ และการเก็บภาษีจะครอบคลุมตั้งแต่อาคารพาณิชยกรรม บ้าน ที่ดินเกษตรกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่าค่ะ

แน่นอนว่าการจัดเก็บภาษีที่ดินตัวใหม่นี้ย่อมสร้างการเปลี่ยนแปลงสำคัญต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบให้ต้องปรับตัวกันขนานใหญ่เลยค่ะ ทั้งนี้เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนั้นไม่เคยมีภาระด้านภาษีที่ดินที่ต้องจ่ายกับรัฐค่ะ โดยไฮไลต์สำคัญจะอยู่ที่ภาษีที่จะเก็บกับบ้านพักอาศัยและที่ดินรกร้างว่างเปล่าค่ะ โดยกรณีของบ้านนั้นยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังแรกที่มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทค่ะ
ขณะที่หากมีบ้านหลังที่ 2 นั้น จะโดนภาษีหมดไม่มีเว้นค่ะ โดยอัตราภาษีจะเก็บขึ้นเป็นขั้นบันได แต่เพดานสูงสุดไม่เกิน 0.5% ค่ะ ขณะที่ในส่วนของที่ดินรกร้างว่างเปล่านั้น ปีที่ 1-3 จะเสีย 1% ของมูลค่าค่ะ ปีที่ 4-6 เสีย 2% ปีที่ 7 ขึ้นไปเสีย 3% ค่ะ โดยอัตราเพดานคือไม่เกิน 5% ค่ะ

แน่นอนว่าผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจะมีต้นทุนสูงขึ้นกันทั่วหน้าเลยค่ะ ต้นทุนในการทำโครงการจะสูงขึ้นจากแต่ก่อนค่ะ ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากภาษีที่ดินนี้จะกระทบ Value Chain ของธุรกิจอสังหาฯ ทั้งระบบค่ะ เริ่มตั้งแต่ที่ดินเปล่าเลยค่ะ เรียกได้ว่าต้นทุนเพิ่มขึ้นตั้งแต่เริ่มโครงการเลยค่ะ นอกจากราคาที่ดินเปล่าที่จะโดนกระทบไปทั้งระบบแล้ว พอเริ่มนำที่ดินมาพัฒนาโครงการก็จะมีต้นทุนเกิดขึ้นอีกค่ะ เพราะภาษีตรงนี้ยังเก็บไปถึงงานระหว่างทำ ซึ่งก็คือบ้านที่กำลังสร้างเตรียมขายค่ะ ยิ่งโครงการใช้เวลานานภาระภาษีตรงนี้ก็จะเพิ่มขึ้นไปด้วยค่ะ ดังนั้นแล้วในอนาคตโครงการที่จะทำขึ้นจึงต้องมีลักษณะที่ไม่ยาวเกินไป เพื่อบริหารต้นทุนในส่วนของภาษีที่เกิดกับงานระหว่างทำไม่ให้สูงเกินไปด้วยค่ะ

และเมื่อโครงการสร้างเสร็จแล้ว ผู้ประกอบการยังจะต้องปรับตัวในเรื่องของการขายโครงการด้วยค่ะ เนื่องจากภาษีที่ดินตัวใหม่นี้ นอกจากจะส่งผลให้ต้นทุนบ้านโดยรวมสูงขึ้นแล้ว ผู้ซื้อบ้านจะเริ่มคิดมากขึ้นกรณีที่บ้านหลังนั้นเป็นบ้านหลังที่ 2 ค่ะ เพราะภาษีใหม่นี้จะจัดเก็บกับบ้านหลังที่ 2 ในทุกๆ ราคาค่ะ ดังนั้นการขายในบ้านสำหรับคนที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือต้องการซื้อเพื่อลงทุนก็จะได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ค่ะ ตลาดในส่วนนี้คงมีการชะลอตัวในระยะแรกๆ ที่ภาษีที่ดินเริ่มบังคับใช้ค่ะ ดังนั้นแล้วผู้ประกอบการคงต้องมีการปรับตัวใหม่ในเรื่องของแผนการขายของแต่ละโครงการด้วยค่ะ

แต่ใช่ว่าภาษีที่ดินนี้จะสร้างแต่ภาระให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ เท่านั้นนะคะ ภาษีที่ดินก็มีมุมที่พอจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการอยู่เหมือนกันค่ะ เนื่องจากว่าการที่รัฐจัดเก็บภาษีในส่วนของที่ดินรกร้างว่างเปล่าด้วยนั้น จะเป็นการกระตุ้นให้ผู้ที่ถือที่ดินเปล่าเอาไว้ต้องการที่จะระบายที่ดินเหล่านี้ออกมาสู่ตลาดมากขึ้นค่ะ เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีที่มีแต่จะสูงขึ้นในอนาคต

ดังนั้น ภาษีตัวนี้จึงเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการได้เข้าถึงที่ดินแปลงใหม่ๆ ในหลายๆ ทำเลได้มากขึ้นค่ะ

โดยสรุปแล้วภาษีที่ดินที่ออกมาใหม่นั้นส่งผลสำคัญให้เกิดต้นทุนในด้านต่างๆ กับผู้ประกอบการในภาคอสังหาฯ ค่ะ ทั้งต้นทุนที่ดินที่มากขึ้น ภาษีที่เก็บจากงานระหว่างทำช่วงที่โครงการยังไม่เสร็จ อีกทั้งทำให้เกิดการชะลอการซื้อบ้านจากผู้ซื้อในกลุ่มที่ต้องการบ้านหลังที่ 2 หรือผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนค่ะ แต่ก็จะมีผลดีในแง่ที่จะมีที่ดินใหม่ๆ เข้ามาขายในตลาดมากขึ้นค่ะ เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากภาษีที่ดิน ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการมีทางเลือกในการหาทำเลใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการในอนาคตค่ะ