แก้โจทย์ คอนโดถูก

โดย...ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

ช่วงนี้หลายคนกำลังพูดถึงคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทลงมา อยู่ในสภาวะล้นตลาด ซึ่งเรื่องนี้ก็มีเค้าจริงอยู่ไม่น้อย หากเราลองเดินไปตามที่ต่างๆ จะเห็นคอนโดผุดขึ้นมามากมายหลายคนคงตั้งคำถามในใจว่า แล้วคอนโดที่ขึ้นมามากมายนี้ มีคนซื้อหรือเปล่า เรื่องนี้สามารถอธิบายสาเหตุได้ 2 มุม คือ ซัพพลายและดีมานด์

ในมุมของซัพพลายนั้น ต้องเข้าใจว่าตลาดบ้านเป็นตลาดที่อุปสรรคในการเข้ามาแข่งขันน้อยมาก เห็นได้จากบริษัทอสังหาฯ ที่มีมากมายทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ ขณะเดียวกันด้วยปัจจัยที่ราคาที่ดินใจกลางเมืองที่แพง และบ้านที่ราคา 2 ล้านบาทในตลาดไม่ว่าทำเลไหนก็หาไม่ได้แล้ว เนื่องจากราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นมากในปัจจุบัน ด้วยสภาพแวดล้อมเช่นนี้ จึงทำให้คอนโดระดับราคา 2 ล้านบาทลงมา เป็นทางเลือกที่เป็นไปได้ในสายตาผู้ประกอบการไปโดยปริยาย เช่น โครงการแถวรามอินทรา ซึ่งเป็นส่วนของรถไฟฟ้าสายสีชมพู ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อตลาดนี้เป็นตลาดเดียวที่มีความเป็นไปได้ ในแง่ของการพัฒนาและการขาย ในขณะที่ก็มีผู้เล่นในตลาดจำนวนมาก

ในฟากของดีมานด์นั้น หากเรามองกันจริงๆ มีไม่น้อยเลย หากเราดูกลุ่มรายได้ที่เข้าเกณฑ์ที่จะซื้อคอนโดระดับราคานี้ โดยอิงเกณฑ์การผ่อนที่ราคา 1 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 7,000 บาท ซึ่งนั่นหมายความว่าคนที่มีเงินเดือน 2-2.5 หมื่นบาท ก็สามารถกู้ซื้อคอนโดราคา 1-1.5 ล้านบาทได้ หรือถ้าเป็นคู่สมรสที่เงินเดือนคนละ 1.5 หมื่นบาท ก็สามารถกู้ได้แล้ว ในส่วนของราคา 2 ล้านบาทนั้น เงินเดือนระดับ 3.5-4 หมื่นบาทก็เข้าเกณฑ์กู้ได้ กลุ่มนี้ส่วนมากจะเป็นกลุ่มเด็กจบใหม่และเริ่มทำงานได้ไม่นาน แม้ว่าโดยพื้นฐานแล้วกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ที่มีกำลังจะมาดูดซับ (Absorb) คอนโดที่สร้างออกมา แต่ด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้กำลังซื้อจากกลุ่มนี้วิ่งตามปริมาณคอนโดที่เข้ามาในตลาดไม่ทัน เราจึงเห็นคอนโดในกลุ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาทลงมา ล้นตลาดอยู่ในขณะนี้

สำหรับทางแก้ไข ในมุมของเศรษฐศาสตร์แล้ว การมีคอนโดติดรถไฟฟ้านั้นก็เป็นสินค้าทดแทนการซื้อรถอย่างหนึ่ง หากเราสามารถกระตุ้นให้เด็กจบใหม่ได้เห็นข้อดีของการซื้อบ้านก่อนซื้อรถ ซึ่งดีทั้งในแง่ของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าในระยะยาว ในส่วนสุดท้ายหากรัฐผลักดัน Reverse Mortgage ออกมาให้เห็นเป็นรูปธรรม ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อเห็นถึงหลักประกันที่จะมีขึ้นในอนาคตชัดเจน หากพวกเขาสามารถผ่อนบ้านหมดก่อนเกษียณ เหมือนหลักประกันอย่างหนึ่งในชีวิต ที่สามารถหยิบมาใช้ได้ในอนาคต เป็นการยืนยันว่าในอนาคตเขาจะมีทางเลือกทางการเงินเพิ่มเติมหลังเกษียณ เพื่อความมั่นคงในชีวิต