'จีวีรีท'แจกกำไร45%

GVREIT พุ่งแรงรับสินทรัพย์ทำเลทอง นักลงทุนเชื่อมือ “สิริวัฒนภักดี” ดันราคาแซงมูลค่าที่แท้จริง

เมื่อวันที่ 4 เม.ย. 2559 หน่วยทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) เข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็นวันแรก ได้รับความสนใจอย่างมาก เปิดตลาดที่ 13 บาท เพิ่มขึ้นจากราคาเสนอขายประชาชนครั้งแรก (ไอพีโอ) ที่หน่วยละ 10 บาท และปิดตลาดสูงสุดของวันที่ราคา 14.50 บาท เพิ่มขึ้น 45% มูลค่าการซื้อขาย 1,428.02 ล้านบาท

นายปณต สิริวัฒนภักดี กรรมการบริหาร บริษัท ยูนิ เวนเจอร์ (UV) เปิดเผยว่า พอใจกับราคาหน่วยลงทุนของ GVREIT ในวันแรกที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ดี ถือเป็นรีทกองแรกของปีนี้ เนื่องจาก GVREIT ยังมีศักยภาพในการเติบโต อีกทั้งได้สิทธิก่อนบุคคลอื่นในการเข้าซื้อสินทรัพย์จากบริษัท ยูนิ เวนเจอร์ และบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) รวมทั้งมีโอกาสซื้อสินทรัพย์ในตลาดเพิ่ม เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและสร้างผลตอบแทนให้มีความต่อเนื่อง

“นักลงทุนเชื่อมั่นในกองรีท เพราะมีทีมบริหารทรัพย์สินที่ดี ส่วนการเข้าซื้อสินทรัพย์ในต่างประเทศคงยังไม่เห็นในระยะสั้นระยะกลาง เพราะอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีเพียงพอ” นายปณต กล่าว

นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GVREIT กล่าวว่า ราคาหน่วยลงทุนที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งเพราะนักลงทุนมีความเชื่อมั่นในกลุ่มสิริวัฒนภักดี รวมถึงสินทรัพย์ในกองเป็นสินทรัพย์ที่ดี และมีการอัตราการเช่าเกือบเต็มทั้งโครงการปาร์คเวนเจอร์อีโคเพล็กซ์ และสาทร สแควร์

สำหรับการออกไปซื้อสินทรัพย์ในต่างประเทศยังไม่เกิดขึ้นในช่วง 3-5 ปี เนื่องจากโอกาสในไทยยังมีจำนวนมาก ปัจจุบันซัพพลายในตลาดอาคารสำนักงานทั้งหมดในไทยมีประมาณ 8 ล้านตารางเมตร แต่มีสัดส่วนที่เป็นเกรดเอเพียง 20% ส่วนโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ มีพื้นที่ประมาณ 5 หมื่นตารางเมตร ผู้พัฒนาคือ GOLD มีอัตราเช่าแล้ว 70% เปิดกลางปี 2559 จึงยังไม่เข้าซื้อในปีนี้

นายสันติ กีระนันทน์ รองผู้จัดการ หัวหน้าสายงานผู้ออกหลักทรัพย์ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) กล่าวว่า GVREIT ถือเป็นรีทตัวแรกที่ราคาปรับขึ้นไปสูง 30-40% จากปกติราคารีทหรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นไม่มาก อาจเพราะกองทุนมีสินทรัพย์ที่ดีอยู่ใจกลางกรุง โดยทั้งสองอาคารเป็นจุดเชื่อมกันของพื้นที่ซีบีดี ราคาเช่าอยู่ในระดับสูง

อย่างไรก็ดี คาดว่าปีนี้จะมีกองรีทเข้าจดทะเบียนต่อเนื่องใกล้เคียงปีก่อนที่ประมาณ 10 แห่ง รวมทั้งตลาดพร้อมรองรับกองทุนไทยแลนด์ฟิวเจอร์ฟันด์ขนาดแสนล้านบาท ที่คาดว่าจะเข้าจดทะเบียนในตลาดภายในปีนี้ได้

บริษัทหลักทรัพย์ ดีบีเอส วิคเคอร์ส ประเมินราคาพื้นฐาน GVREIT ที่ 13 บาท ด้วยวิธี DCF จากราคาขายครั้งแรก 10 บาท โดยคาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปี 2559 อยู่ที่ 8.4% ขณะที่ปีนี้ดำเนินการเพียง 9 เดือน ผลตอบแทน 6.47% เทียบกับรีทกองอื่นอยู่ที่ 6-6.5% และพันธบัตรระยะยาวอายุ 10 ปี อยู่ที่ 1.6%

กองทุนอสังหาริมทรัพย์และรีทที่เป็นสำนักงานได้รับความนิยมสูง เพราะอุปทานมีจำกัด ราคาจึงขึ้นดี ทำให้อัตราผลตอบแทนปันผลลดลง