ถอดแนวคิด ‘อธิป พีชานนท์’ มองโอกาสลงทุนประเทศไทย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จากเวทีเสวนาโพสต์ ฟอรั่ม 2016 ภายใต้หัวข้อ “ปีทองของการลงทุนในประเทศไทย” ที่ภาครัฐได้ฉายภาพให้เห็นถึงแผนการลงทุนโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก และประกาศว่ารถไฟฟ้าทุกเส้นทางต้องได้รับการอนุมัติทั้งหมดภายในรัฐบาลชุดนี้ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับภาคเอกชน และวาดหวังให้เอกชนร่วมเดินทางลงทุนไปพร้อมกับภาครัฐ ซึ่งหากโครงการลงทุนต่างๆ โดยเฉพาะระบบรางทั่วประเทศของรัฐเป็นไปตามแผน ก็มีส่วนสำคัญมากที่จะยกระดับความสามารถทางการแข่งขันให้กับประเทศไทย

ขณะที่ในมุมของตัวแทนภาคเอกชน มองว่า การเกิดขึ้นของโครงการขนาดใหญ่ในเวลาอันรวดเร็ว ถ้าเป็นไปได้ก็เป็นเรื่องที่ดี แต่ก็ไม่ใช่
เรื่องง่าย โดย อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แผนลงทุนโครงการคมนาคมจำนวนมากของภาครัฐตั้งใจจะทำให้เกิดได้ในปีนี้ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง หากเกิดได้จริงก็ถือเป็นเรื่องที่ดีมาก แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะทำให้เกิดขึ้นได้ทุกโครงการในปีนี้

หากยังไม่มีความชัดเจนเอกชนก็จะยังไม่ผลีผลามลงทุน เพราะส่วนใหญ่ได้รับบทเรียนมาหลายรอบ ลงทุนนำหน้าภาครัฐมักจะเจ็บตัว ไม่ว่าจะเป็นข่าวการย้ายเมืองหลวง ข่าวรถไฟความเร็วสูงที่ไปภาคอีสาน จนทำให้เกิดการเก็งกำไรราคาที่ดิน สร้างคอนโดมิเนียมนำหน้า แต่เมื่อไม่ไปจริงก็มีผลกระทบ เพราะไม่ใช่ความต้องการจริง ต้องหยุดโครงการ คืนเงิน หรือแม้กระทั่งเขตเศรษฐกิจพิเศษก็มีลักษณะที่คล้ายกัน

นั่นเป็นเหตุผลที่ผู้ประกอบการที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยอมจ่ายค่าที่ดินแพงแต่ชัวร์ ดีกว่าไปซื้อที่ดินตั้งแต่มีกระแสข่าวโครงการรัฐ แล้วสุดท้ายพอไม่เกิดก็มีปัญหา ซึ่งที่ผ่านมากระแสข่าวราคาที่ดินพุ่งทันทีที่มีข่าวว่าจะมีโครงการของภาครัฐไปปักธงในพื้นที่นั้นๆ เป็นช่วงจังหวะที่กลุ่มนักเก็งกำไรที่ดินไปซื้อที่ดินรออนาคต แต่นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตัวจริงจะยังไม่ไปจนกว่าจะเห็นความชัดเจนของโครงการภาครัฐ หรือจนกว่าจะเห็นโครงการเหล่านี้ขึ้นเป็นรูปเป็นร่าง จึงจะตัดสินใจซื้อที่ดิน

แม้กระทั่งโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่อาจจะมีความชัดเจนกว่าโครงการอื่นๆ ของภาครัฐ แต่เพราะบทเรียนในอดีต แค่รัฐบาลอนุมัติโครงการเหล่านี้อาจยังไม่เพียงพอต่อความมั่นใจของภาคเอกชน เอกชนต้องเห็นว่าโครงการเหล่านั้นเริ่มขึ้นเป็นรูปเป็นร่าง เช่น เริ่มตอกเสาเข็มก่อสร้าง เริ่มก่อสร้าง ไปจนถึงรถไฟฟ้าเริ่มวิ่ง ซึ่งระดับราคาที่ดินจะไต่ระดับขึ้นเรื่อยๆ ตามความคืบหน้าของงานก่อสร้างโครงการนั้นๆ

ดังนั้น การลงทุนของเอกชนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนภายใต้พื้นฐานโครงการสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นรูปเป็นร่างแล้ว และปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลงกฎหมายของรัฐบาล เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายจัดสรร กฎหมายอาคารชุด กฎหมายก่อสร้าง หรือล่าสุดนโยบายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ถ้ามีความชัดเจนแล้วก็เป็นสิ่งที่ภาคเอกชนพร้อมเดินหน้าลงทุนล้อไปกับนโยบายและการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาคธุรกิจที่สามารถดึงเศรษฐกิจให้ขึ้นหรือฉุดให้ลงก็ได้ เพราะเป็นธุรกิจที่ส่งผลต่อไปยังธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีก 2.9 เท่า โดยหากแต่ละปีภาคอสังหาริมทรัพย์มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ 4 แสนล้านบาท จะส่งผลบวกไปยังธุรกิจอื่นรวมแล้วคิดเป็นมูลค่า 1.2 ล้านล้านบาท ซึ่งในปีที่ผ่านมาแม้สถานการณ์เศรษฐกิจจะยังไม่ดีมาก แต่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ยังเติบโตถึง 12% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากยอดขายคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นเมื่อ 1-2 ปีที่แล้วที่มาสร้างเสร็จในปีนี้ จึงทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ยังเติบโตสวนทางกับสถานการณ์เศรษฐกิจ

แต่น่าจับตามองมาก คือ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ที่เติบโตสูงถึง 28.2% ซึ่งอาจเป็นผลจากการลงทุนของภาครัฐในการขยายรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ไปยังชานเมือง ทำให้คนมีทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ไม่จำเป็นต้องซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าในเมืองหรือใกล้เมือง เพราะแพงมากขึ้น แต่ซื้อทาวน์เฮาส์ใกล้รถไฟฟ้าที่วิ่งไปชานเมืองได้ และผู้บริโภคยังรู้สึกว่าซื้อทาวน์เฮาส์ได้โฉนดติดดิน ส่วนคอนโดมิเนียมเป็นโฉนดร่วม

นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ยังยืดหยุ่นได้ ไม่จำเป็นต้องสร้างทั้งโครงการ สามารถเลือกเปิดขายเป็นโซน และสร้างเฉพาะที่มียอดขายแล้วได้ แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่ไม่ว่าจะขายได้ หรือขายไม่ได้ เมื่อเริ่มก่อสร้างไปแล้วก็ต้องสร้างให้จบเสร็จทั้งโครงการ จึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ ทำให้ช่วงที่สถานการณ์ไม่ดีมาก ผู้ประกอบการปรับตัวหันไปพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์มากขึ้น และชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ พร้อมกับเร่งระบายสต๊อกโครงการเดิมที่ยังขายไม่หมด

ด้านปัจจัยที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 เริ่มด้วยการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี แม้ในมหภาคจะยังไม่เห็นเป็นภาพที่ชัดเจน แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็นมีผู้ซื้อใหม่ที่เป็นชาวต่างชาติ มีซัพพลายใหม่ที่มีรูปแบบแตกต่างจากซัพพลายเดิม อาจจะมีผู้ประกอบการและนักลงทุนจากต่างชาติเข้ามามากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการไทยไม่ได้กังวล เพราะต่างชาติเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ผู้ประกอบการไทยเสียเปรียบเรื่องเงินทุน

ขณะที่ปัญหาด้านแรงงานกำลังเป็นปัญหาสำคัญมาก แต่ผลของการเปิดเออีซีจะทำให้มีแรงงานจากต่างชาติเข้ามาสู่ระบบก่อสร้างไทยมากขึ้น ทั้งวิศวกรจากเมียนมา ฟิลิปปินส์ ซึ่งไทยกำลังขาดแรงงานกลุ่มนี้มาก จากการที่ระบบการศึกษาไทยไม่สามารถผลิตคนให้ตรงกับความต้องการของตลาดแรงงานได้ โดยปัจจุบันตำแหน่งโฟร์แมนวุฒิ ปวช.และ ปวส.ขาดแคลนมาก ซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรเร่งแก้ไขปัญหารองรับปัญหาแรงงานที่ขาดแคลน

ด้านโอกาสการลงทุน ในส่วนของผู้ประกอบการไทยไปลงทุนต่างประเทศ ที่ผ่านมาทุกรัฐบาลไม่มีนโยบายชัดเจนเกี่ยวกับการสนับสนุนให้ไปลงทุนต่างชาติเลย ไม่มีหน่วยงานที่ไปศึกษาหาข้อมูล แล้วจับคู่ให้ จึงเป็นลักษณะต่างคนต่างไป และส่วนใหญ่เป็นธุรกิจซื้อมาขายไป การเข้าไปลงทุนในประเทศนั้นจริงๆ มีน้อยมาก เห็นได้หลายกลุ่มประเทศเพื่อนบ้านซีแอลเอ็มวี มีกลุ่มทุนไทยลงทุนน้อยมาก

ปัจจัยด้านผังเมืองก็มีส่วนสำคัญมาก หากศึกษาในหลายประเทศที่ประสบความสำเร็จ ผังเมืองทำได้ดี ส่วนในไทย รัฐบาลชุดนี้ก็มีความตั้งใจดีที่จะปฏิรูปผังเมือง โดยที่ผ่านมาไม่ค่อยให้ความสำคัญเรื่องนี้เลย การมีส่วนร่วมของประชาชนก็น้อยมาก เชื่อว่า 90% ของคนไทยไม่รู้เรื่องผังเมือง ส่วนภาครัฐให้ความสำคัญกับเรื่องเศรษฐกิจและสังคม แต่ไม่ได้ให้ความสำคัญกับกายภาพเลย ทำให้เมืองเติบโตแบบไร้ทิศทาง พื้นที่ปลูกวัตถุดิบอยู่ที่หนึ่ง พื้นที่ผลิตอยู่อีกที่หนึ่ง ต้นทุนสินค้าจึงถูกบวกด้วยต้นทุนขนส่งที่สูงมาก ไม่มีการวางผังเมือง ผังประเทศ เลือกใช้พื้นที่ลุ่มน้ำให้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรม ส่วนพื้นที่ทำการเกษตรกลับแล้ง ซึ่งเป็นผลจากการขาดการวางแผนยุทธศาสตร์

“ประเทศไทยไม่มีการกำหนดยุทธศาสตร์ของประเทศ อีก 10 ปี ประเทศไทยจะเป็นอะไร เป็นจุดเชื่อมต่ออะไร มีภูมิประเทศและภูมิศาสตร์เป็นอย่างไร แล้วจะกระจายการลงทุนไปยังภูมิภาคได้อย่างไร เพื่อไม่ให้กรุงเทพฯ กลายเป็นทุกอย่างของประเทศไทย”

ขณะที่ปัจจัยส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกในปีนี้ ก็ภาวะเศรษฐกิจ การลงทุนภาครัฐ และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในต่างจังหวัด เพราะเวลานี้ต่างจังหวัดได้รับผลกระทบหนักมากจากราคาพืชผลตกต่ำ ทำให้กำลังซื้อหดตัว ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบ โดยตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล แม้จะมีปัญหาเรื่องกำลังซื้อชะลอตัวบ้างจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม แต่ก็ยังไปได้ แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดชะลอตัวอย่างมาก ซึ่งคงต้องดูว่าภาครัฐจะมีนโยบายใดออกมาฟื้นเศรษฐกิจต่างจังหวัดหรือไม่