วัดกระแสธุรกิจโรงแรม ส่อระดมทุนผ่านรีทเพิ่ม

โดย...จารุพันธ์ จิระรัชนิรมย์

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) ซึ่งเป็นกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้น มีวัตถุประสงค์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบรีท ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ

นับแต่ปลายปีที่ผ่านมาจนถึงปีนี้กระแสความสนใจของผู้ประกอบการโรงแรมที่จะนำโรงแรมตัวเองเข้าสู่รีทเพื่อระดมทุนร้อนแรงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งเครือโรงแรมรายใหญ่และรายกลาง

สุรพงษ์ เตชะหรูวิจิตร นายกสมาคมโรงแรมไทย ให้เหตุผลว่าตลาดทุนไทยพัฒนาไปมาก ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับตลาดทุนพยายามหาลูกค้าจากทุกกลุ่มธุรกิจเข้าไประดมทุน ซึ่งอุตสาหกรรมท่องเที่ยวเป็น
กลุ่มหนึ่งที่มีอัตราการเติบโตของธุรกิจสูงเมื่อเทียบกับอีกหลายอุตสาหกรรม  ทำให้เป็นกลุ่มที่ถูกหมายตาให้ระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เพราะทิศทางรายได้จากการส่งออกบริการของไทย ซึ่งเกิดจากอุตสาห กรรมท่องเที่ยวน่าจะยังมีแนวโน้มดีต่อเนื่อง จึงมีโอกาสเห็นผลตอบแทนการลงทุนที่ชัดเจน

ทั้งนี้ ไม่ใช่เพียงโรงแรมขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีแนวโน้มระดมทุนผ่านรีท เพราะแม้แต่โรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กเอง ก็เริ่มถูกสถาบันการเงินชักชวนให้นำโรงแรมของตัวเองเข้ามาสู่รีทกันแล้ว ซึ่งถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะโรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กคงไม่สามารถออกรีทเองได้ เนื่องจากมูลค่าสินทรัพย์มีขนาดไม่ใหญ่เพียงพอจะเข้าเกณฑ์การออกรีท คือไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท แต่หากนำของโรงแรมขนาดกลางและขนาดเล็กหลายแห่งรวมไว้เป็นกองเดียวกันก็จะได้มูลค่าสินทรัพย์มากพอจะระดมทุนผ่านรีท

“การลงทุนโรงแรมในไทยต้องใช้ระยะเวลานานมากกว่าจะถึงจุดคุ้มทุน แต่ทัศนคติการลงทุนโรงแรมในยุคนี้เปลี่ยนไป นักลงทุนส่วนหนึ่งไม่ได้ต้องการเข้ามาเป็นเจ้าของโรงแรมอย่างแท้จริง แต่เข้ามาเพื่อผลประโยชน์การลงทุนในระยะสั้น” สุรพงษ์ กล่าว

ดังนั้น รีทจึงเป็นช่องทางหนึ่งที่จะทำให้นักลงทุนที่ลงทุนกับโรงแรมคุ้มทุนได้ในระยะเวลาสั้นขึ้น เป็นการกระจายความเสี่ยงไปยังผู้ลงทุนรายย่อยๆ อีกด้วย ขณะที่นักลงทุนรายย่อยที่เข้ามาซื้อรีทเองก็สนใจลงทุนรีทที่มีสินทรัพย์ประเภทโรงแรม เพราะผลตอบแทนการลงทุนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากสถาบันการเงิน

ศึกษิต สุวรรณดิษฐกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดีวานา กรุ๊ป ผู้ดำเนินธุรกิจโรงแรมแบรนด์ดีวานาและรีเซนต้า กล่าวว่า ที่ผ่านมามีสถาบันการเงินมานำเสนอการนำโรงแรมเข้ารีทเป็นทางเลือกหนึ่งในการระดมทุนเพื่อนำเงินไปเป็นทุนหมุนเวียนและขยายธุรกิจต่อ ซึ่งก็น่าสนใจเพราะเป็นทางเลือกที่บริษัทยังมีความเป็นเจ้าของโรงแรมอยู่ เพราะระดมทุนในรูปแบบสิทธิการเช่า (ลีส โฮลด์) ได้ อีกทั้งยังมีความสามารถในการบริหารโรงแรมเองอยู่ด้วย

อย่างไรก็ตาม การที่จะนำโรงแรมเข้ารีท หมายความว่าบริษัทต้องมีเป้าหมายชัดเจนว่าจะนำเงินที่ได้จากการระดมทุนไปทำอะไร มีแผนขยายธุรกิจเป็นเท่าตัวจากที่มีอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งขณะนี้ยังไม่ได้มีแผนขยายที่รวดเร็วขนาดนั้น จึงยังไม่สนใจออกรีท เพราะอยากลงทุนและบริหารด้วยกำลังที่มีอยู่เองก่อน เน้นพัฒนาพื้นที่ที่มีอยู่ให้เต็มศักยภาพ แต่ 5 ปีหลังจากนี้อาจจะเริ่มเข้าสู่รีทก็ได้

กมลวรรณ วิปุลากร กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดิ เอราวัณ กรุ๊ป กล่าวว่า การนำโรงแรมเข้าสู่รีทเป็นกลยุทธ์การขายทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อที่จะรับรู้มูลค่าตลาด ซึ่งบริษัทก็กำลังจัดตั้งรีทเช่นกัน โดยจะเลือกโรงแรมที่มีอายุ 3 ปีขึ้นไปขายเข้ารีทในรูปแบบลีส โฮลด์ คาดว่าเป็นโรงแรมกลุ่มไอบิสขนาดกองทุนใกล้เคียงกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เอราวัณ โกรท ที่ขายเมื่อปี 2556 ได้เงินมากว่า 1,800 ล้านบาท หลังจากนั้นจะทยอยขายโรงแรมอื่นเข้ากองทุนอีก โดยจะนำเงินจากการขายไปใช้หนี้และลงทุนโรงแรมใหม่ๆ

ขณะที่ สมชัย รัตนโอภาส กรรมการผู้จัดการ กลุ่มโรงแรมเอ-วัน กล่าวว่า ที่ผ่านมายังไม่มีใครมาทาบทามให้นำโรงแรมเข้าไประดมทุนผ่านรีท แต่โดยส่วนตัวถึงแม้จะมีคนชวนก็คงไม่สนใจ เพราะมีนโยบายเน้นลงทุนด้วยเงินสดอย่างเดียว ไม่ได้พึ่งพาเงินกู้จากสถาบันการเงินและไม่ได้ต้องการระดมทุนผ่านช่องทางอื่น

“เรามองว่าอยากทำธุรกิจโรงแรมเพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวและต้องการทำในระบบธุรกิจครอบครัว ขยายตัวอย่างช้าๆ แต่มั่นคง ทำเท่าที่มีศักยภาพจะทำดีกว่า ส่วนการระดมทุนผ่านรีทนั้น น่าจะเป็นแนวทางของเครือโรงแรมใหญ่ๆ ที่ต้องการขยายตัวอย่างรวดเร็วมากกว่า” สมชัย กล่าว

รีทถือเป็นทางเลือกใหม่ของนักลงทุนโรงแรมที่จะใช้ในการช่วยระดมทุนให้ธุรกิจมีโอกาสขยายตัวได้เร็วขึ้น แต่ขณะเดียวกันก็จะตามมาด้วยความกดดันในการสร้างผลกำไรเพื่อนำมาจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ที่ซื้อหน่วยลงทุนไปเช่นกัน ลักษณะไม่ต่างจากการเป็นบริษัทที่ระดมทุนด้วยการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ต้องให้ความสำคัญกับการทำให้บริษัทขยายตัว สร้างผลกำไรอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้บริษัทดูน่าสนใจตลอดเวลาในสายตานักลงทุน

ทั้งนี้ทั้งนั้นคงขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการพิจารณาแล้วว่าจะใช้แนวทางนี้หรือไม่ แต่โดยรวมแล้วรายไหนที่ต้องการขยายตัวเร็วขึ้นก็ถือว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ