หมอชิต-จตุจักร ทำเลศูนย์กลางคมนาคม

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

“ทำเลหมอชิต-จตุจักร” นับเป็น 1 ใน 3 ทำเลอินเตอร์เชนจ์ หรือจุดตัดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือเอ็มอาร์ที ที่ได้รับความสนใจจากนักพัฒนาที่ดิน ด้วยเพราะเป็นทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางของรถไฟฟ้า 2 สายหลักในขณะนี้ และปัจจุบันยังเป็นสถานีสุดท้ายที่คนกรุงเทพฯ โซนเหนือมาเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเข้าเมือง จึงเป็นหนึ่งในสถานีที่มีผู้โดยสารใช้บริการจำนวนมาก

หากมองศักยภาพของพื้นที่รอบสถานีหมอชิต-จตุจักร ในอนาคตนอกจากจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางหมอชิต-คูคตแล้วอินเตอร์เชนจ์หมอชิต-จตุจักรยังเป็นสถานีที่รถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทางที่มาจากบางซื่อจะเข้ามาเชื่อมต่อ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีแดงสีม่วง สีน้ำเงิน ซึ่งรถไฟฟ้าทั้ง 3 สีดังกล่าวยังมีเส้นทางย่อยที่กระจายไปครอบคลุมพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ และปริมณฑล

นอกจากนี้ การที่ภาครัฐมีนโยบายพัฒนา “ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ในย่านพหลโยธินของการรถไฟแห่งประเทศไทย โดยจะมีพื้นที่บางส่วนที่ภาครัฐมีแผนจะเปิดให้เอกชนมาเช่าพื้นที่พัฒนาด้านธุรกิจ เช่น พาณิชยกรรม อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ โรงแรม ร้านค้าและที่พักอาศัย เป็นต้น แม้ว่าศูนย์คมนาคมพหลโยธินจะอยู่ค่อนไปทางบางซื่อ แต่จะเป็นโครงการที่สร้างจุดเปลี่ยนให้กับพื้นที่โดยรอบทั้งบางซื่อ กำแพงเพชร และจตุจักร และยังถือเป็นโครงการไฮไลต์สำคัญของทำเลนี้ด้วย

หากวิเคราะห์เฉพาะพื้นที่รอบตัวสถานีหมอชิต-จตุจักร ยังเป็นจุดที่เชื่อมต่อระบบถนนได้สะดวกทั้งเข้าเมืองไปทางอารีย์ อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ สยาม และออกเมืองไปยังถนนวิภาวดีรังสิต ใกล้ทางด่วน อีกทั้งยังใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่ถึง 3 สวน ประกอบด้วย สวนวชิรเบญจทัศ สวนจตุจักร และสวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ พื้นที่รวมกว่า 700 ไร่ และยังอยู่ใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล แหล่งช็อปปิ้งอีกหลายแห่ง

สำหรับโอกาสในการก้าวสู่ความเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ปัจจุบันเริ่มมีอาคารสำนักงานเกรดบี-เกรดเอเกิดใหม่ในย่านนี้มากขึ้น เช่น อีควิน๊อกซ์ ดิ ออฟฟิศ เพลส ยังไม่นับรวมอาคารชุดสำนักงานอีกหลายแห่งในย่านนี้ที่เริ่มปรับปรุงรองรับความต้องการที่คาดว่าจะขยายตัวขึ้น หลังจากพื้นที่โซนนี้มีการเดินทางที่สะดวกและมีแหล่งกินดื่ม ช็อปปิ้งครบทุกความต้องการ

ในอนาคตกลุ่มบีทีเอสที่ยังมีที่ดินย่านนี้อีกประมาณ 5 ไร่ เตรียมจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน รองรับความต้องการในอนาคต และกลุ่มบีทีเอสยังมีแผนสร้างสกายวอล์กเชื่อมจากสถานีหมอชิตยาวมายังพื้นที่ใกล้ที่ดินแปลงนี้ (ใกล้กับธนาคารทหารไทย สำนักงานใหญ่) ส่วนพื้นที่ในบริเวณใกล้เคียงกัน (ใกล้ย่านอารีย์) ยังจะมีอาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่เพิ่มอีก 3 แห่ง คืออาคารเพิร์ล แบงค็อก ของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท อาคารชินวัตร 4 ของกลุ่มเอสซี แอสเสท อาคารของสํานักงบประมาณ 

ด้านความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับที่ดิน หากวิเคราะห์เฉพาะรอบสถานีหมอชิต-จตุจักร ที่ดินติดริมถนนไม่มีการซื้อขายใหม่มาหลายปีแล้ว เพราะที่ดินส่วนใหญ่เป็นสวนสาธารณะ เป็นโรงเก็บ และซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าของบีทีเอส ซึ่งความเคลื่อนไหวล่าสุด (ก่อนหน้าการร่วมทุนระหว่างบีทีเอสกับแสนสิริ) เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2553 ที่ดินร้านอาหารจิตรโภชนาที่ขายให้กับกลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ ในราคาประมาณ 2.5-3 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งปัจจุบันคาดการณ์ว่าหากยังมีที่ดินเสนอขายน่าจะขยับขึ้นไม่ต่ำกว่าเท่าตัว

ส่วนราคาคอนโดมิเนียมย่านนี้ จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลย่านนี้ หากเป็นพื้นที่รอบสถานีหมอชิต-จตุจักร มีซัพพลายน้อยมาก และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่ในซอย เพราะอย่างที่กล่าวแล้วว่าที่ดินหายาก โดยโครงการแรกที่เปิดขายและสร้างเสร็จในปี 2554 ยู ดีไลท์@จตุจักรสเตชั่น (เข้าซอย) เสนอขาย 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ซึ่งหากเทียบกับโครงการใหม่ที่อยู่พิกัดใกล้เคียงกันอย่าง เอ็ม จตุจักร ที่เพิ่งเปิดตัวไม่นานมานี้เสนอขายในราคาสูงถึง 9.5 หมื่นบาท/ตร.ม.

แต่ถ้าเป็นคอนโดติดริมถนน ราคาจะค่อนข้างสูง เช่น อีควิน๊อกซ์ พหล-วิภา เปิดตัวเมื่อปี 2553 เสนอขายในราคา 1.1 แสนบาท/ตร.ม. ในปี 2558 โครงการเดอะ ไลน์ เสนอขายอยู่ที่ 1.58 แสนบาท/ตร.ม. ถือว่าขยับสูงขึ้นไม่น้อยทีเดียว

จากการสำรวจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าระยะทางระหว่างโครงการกับสถานีรถไฟฟ้ามีส่วนสำคัญมากในการกำหนดราคา ยิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้าและสวนสาธารณะเท่าไหร่ราคาก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น โดยโครงการใหม่ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบริเวณใกล้ 5 แยกลาดพร้าวหรือหมอชิต ราคาขายแตะ 1.5-2 แสนบาท/ตร.ม. แต่ถ้าเลยบริเวณนี้ออกไปหน่อย เช่น บริเวณเอ็มอาร์ที ลาดพร้าว ปัจจุบันมี 2 โครงการที่อยู่ระหว่างขาย คือ แชปเตอร์วัน มิดทาวน์ กับ วิสซ์ดอม อเวนิว รัชดา-ลาดพร้าว ราคาขายของห้องชุดที่เหลืออยู่ เฉลี่ย 1.3-1.5 แสนบาท/ตร.ม.

สำหรับโครงการใกล้สวนสาธารณะนี้ ในระยะหลังมานี้ได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษ เพราะคนรุ่นใหม่ห่วงใยสุขภาพตนเองมากขึ้น รักการออกกำลังกาย เทียบกับอีกสวนสาธารณะหนึ่งที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ก็คือ สวนลุมพินี ราคาขายของโครงการใกล้สวนลุมพินีตอนนี้ขยับไปเป็น 3 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งจะมีกำลังซื้อบางส่วนเท่านั้นที่สามารถจับต้องได้

ทำเลสวนจตุจักร-หมอชิต จึงเป็นทำเลใกล้ศูนย์กลางคมนาคม และใกล้สวนสาธารณะในราคาที่คนระดับกลางยังพอจับต้องได้