อสังหาฯอาเซียนโต รับชนชั้นกลาง-เมืองขยาย

โดย...บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์

ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ที่จะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปลายปีนี้ มีประชากรรวมกันมากถึงกว่า 600 ล้านคน และเศรษฐกิจขนาดใหญ่ได้ทำให้เกิดโอกาสมากมาย ทั้งในด้านการค้ากับภูมิภาคอื่นและภายในภูมิภาคเดียวกันเอง การท่องเที่ยว การขยายตัวของภาคบริการด้านการเงินและการประกันภัย รวมไปจนถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้นในภาคโลจิสติกส์ เอื้อให้เกิดการขยายฐานกลุ่มชนชั้นกลาง และการเติบโตตัวของเมือง ประกอบกับการที่หลายประเทศในอาเซียนมีข้อได้เปรียบในแง่ของการมีต้นทุนแรงงานต่ำ

ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้ความต้องการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ของประเทศในอาเซียนขยายตัวเพิ่มขึ้น ตามรายงานที่มีชื่อว่า “The Emerging Powerhouse of Southeast Asia : What does it mean for Real Estate Investors?” ซึ่งสำรวจโดยบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)

รายงานฉบับดังกล่าวเจแอลแอล วิเคราะห์ว่าการขยายฐานกลุ่มชนชั้นกลาง การเติบโตตัวของเมือง และข้อได้เปรียบในแง่ของการมีต้นทุนแรงงานต่ำ จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศในอาเซียน อาทิ กรุงเทพฯ สถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้นหลังการปฏิวัติในเดือน พ.ค. 2557 ช่วยให้กิจกรรมการเช่าในตลาดอาคารสำนักงานและศูนย์การค้ากลับมาคึกคักมากขึ้น ซึ่งธุรกิจศูนย์การค้ามีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง จากการมีฐานที่กว้างของกลุ่มชนชั้นกลางซึ่งมีกำลังการซื้อสูง

นอกเหนือจากจีน บริษัทหลายแห่งได้เลือกใช้หลายประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะเวียดนาม พม่า และไทย เป็นฐานการผลิตหรือฐานประกอบธุรกิจที่มีต้นทุนต่ำ ขณะที่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะมีประชากรเพิ่มขึ้น 18 ล้านคน/ปี จะทำให้มีการโยกย้ายของประชากรจากชนบทเข้าสู่เมืองมากขึ้น ซึ่งคาดว่าภายในปี 2563 การขยายตัวของเมืองของประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะมีอัตราสูงกว่า 50% จากที่ปัจจุบันอยู่ที่ 47%

ภายในปี 2563 คาดว่ากลุ่มชนชั้นกลางในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะมีจำนวนเพิ่มขึ้นอีก 70 ล้านคน แนวโน้มต่างๆ ดังกล่าวคาดว่าจะมีผลทำให้ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว โดยเฉพาะศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ อาคารสำนักงานในกรุงมะนิลาของฟิลิปปินส์ ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ในภาคโลจิสติกส์ในกรุงจาการ์ตาของอินโดนีเซีย

สำหรับการบริโภคภายในประเทศของอินโดนีเซียกำลังมีการขยายตัว สอดรับกับเศรษฐกิจที่ขยายตัวสูง การขยายตัวของเมือง และกำลังการซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นของประชากร ในส่วนของภาคอุตสาหกรรม การ
กระจายสินค้า พบว่า มีนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศให้ความสนใจซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในชานเมืองของจาการ์ตา ซึ่งกำลังมีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นและมีโอกาสการทำกำไรจากราคาซื้อขายที่กำลังขยับสูงขึ้น มะนิลาของฟิลิปปินส์ มีสถานภาพโดดเด่นของการเป็นศูนย์กลางของธุรกิจรับงานเอาต์ซอร์ส และมีบริษัทในธุรกิจเอาต์ซอร์สขยายหรือเปิดสำนักงานเพิ่มต่อเนื่อง ส่งผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงานของมะนิลา

ทั้งนี้ การที่เศรษฐกิจของประเทศส่วนใหญ่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ค่อนข้างมีเสถียรภาพ และได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัวของสหรัฐ คาดว่าจะเป็นประโยชน์ต่อตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของสิงคโปร์ที่กำลังจะมีอาคารใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในช่วงปี 2559-2560 เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจของอาเซียนจะกระตุ้นให้มีบริษัทระหว่างประเทศเข้ามาเปิดดำเนินธุรกิจในภูมิภาคนี้มากขึ้น และมีแนวโน้มใช้สิงคโปร์เป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค

คริส ฟอสสิค กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานมีความคึกคักมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องของภูมิภาคได้ดึงดูดให้มีบริษัทระหว่างประเทศเข้ามาเปิดสำนักงานในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการสร้างอาคารสำนักงานเพิ่มค่อนข้างมาก และขณะเดียวกันมีนักลงทุนให้ความสนใจสูงในการหาโอกาสลงทุนซื้ออาคารสำนักงานคุณภาพดี

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพม่ากำลังได้รับอานิสงส์จากการลงทุนและการท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ดี แม้จะมีนักลงทุนสถาบันจำนวนหนึ่งที่สนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีนักลงทุนอีกจำนวนมากที่ไม่พร้อมรับความเสี่ยงจากปัจจัยทางการเมือง และความไม่ชัดเจนของโครงสร้างกฎหมายการถือครองที่ดินโดยต่างชาติ

ด้าน ฉั่วหยางเหลียง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยเจแอลแอล ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า นักลงทุนที่ต้องการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกส่วนใหญ่จะพบว่าเป็นเรื่องที่ยากมาก เนื่องจากมีอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีเสนอขายในตลาดน้อยมาก แต่ยังสามารถลงทุนด้วยวิธีการอื่นได้ เห็นได้จากการมีนักลงทุนต่างชาติสามารถหาผลประโยชน์จากการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าในภูมิภาคนี้ด้วยการร่วมลงทุนหรือการซื้อหุ้นของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ