ลงทุนรัฐหนุนอสังหาฯโตฝ่าปัจจัยลบ

แม้สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อที่ค่อนข้างต่ำจนนำไปสู่ภาวะเงินฝืด ซึ่งจะส่งผลไปถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงซึ่งจะกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่มองอีกมุมก็ยังมีปัจจัยบวกที่จะสนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เดินต่อไปได้

กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ประเมินภาพอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่น่าห่วง คาดว่าปีนี้จะเติบโตขึ้น 5-10% ตามการเติบโตของเศรษฐกิจหรือจีดีพีของประทศ ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะมีมูลค่าตลาดอยู่ที่ 2.5-3 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ เชื่อว่าการลงทุนในปีนี้จะมีผู้เล่นรายใหม่ที่เป็นกลุ่มทุนจากอุตสาหกรรมอื่นมาลงทุนอสังหาฯ โดยจะเห็นการเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนในอุตสาหกรรมเหล็กที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และมีการควบรวมหรือซื้อกิจการกันในช่วงปี 2557 ที่ผ่านมา พร้อมจะเสริมความแข็งแกร่งของธุรกิจเพิ่มสัดส่วนรายได้ผ่านธุรกิจอสังหาฯ

นอกจากนี้ ยังจะมีผู้ประกอบการที่เคยมีชื่อเสียงในอดีตกลับเข้ามาสู่สังเวียนธุรกิจอสังหาฯ รวมถึงมีบริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายขยายขอบข่ายธุรกิจสู่การพัฒนาโครงการจัดสรรขายทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม

แม้ภาคธุรกิจจะเผชิญกับปัจจัยลบแต่ที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นปัจจัยสี่ที่จำเป็น และในแต่ละปีก็จะมีกำลังซื้อเกิดขึ้นใหม่เรื่อยๆ ทั้งที่เกิดจากการซื้อเป็นบ้านหลังแรก หรือการซื้อเพื่อลงทุน ด้วยเหตุนี้แม้จะมีปัจจัยลบเกิดขึ้นแต่ดีมานด์ยังมีมาเรื่อยๆ การลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ก็ยังคงต้องมี เพียงแต่ว่าต้องเดินหน้าลงทุนด้วยความระมัดระวัง

อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยบวกต่างๆ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นตามมาจากการที่ประเทศไทยนับถอยหลังเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซีในวันที่ 1 ม.ค. 2559 คาดว่าจะช่วยเป็นแรงสนับสนุนให้มีดีมานด์ใหม่เข้ามาเพิ่มและผลักดันให้เกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ หากพิจารณาการทยอยประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่เดือน ม.ค. 2558 คาดมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในบางบริษัทมีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 30% แต่โดยเฉลี่ยทั้งหมดน่าจะปรับเพิ่มประมาณ 20% สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากปัญหาการเมืองในปี 2557 และก็มีบางโครงการติดปัญหา EIA จึงมีการยกยอดโครงการมาเปิดในปี 2558

เป็นที่น่าสังเกตว่าในปี 2558 จะเป็นปีเริ่มแห่งการปรับฐานราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ ทั้งระบบที่ขยับฐานเริ่มที่ 2-2.5 ล้านบาท เข้ามาแทนที่ตลาดจากเดิมที่เริ่มต้นราคา 1.5 ล้านบาท เมื่อเทียบทำเลต่อทำเลในการเปิดตัวโครงการในปีนี้เทียบกับ 2-3 ปีก่อน ซึ่งการปรับฐานราคาขายเริ่มต้นที่เพิ่มขึ้นนี้ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของต้นทุนที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ตามเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ซื้อที่ดินเตรียมพัฒนาไว้ในช่วงก่อนหน้า

สำหรับทำเลมีศักยภาพในการพัฒนาสูงและเชื่อว่าจะเป็นอีกทำเลที่ปัจจุบันหลายๆ ส่วน ทั้งหน่วยงานภาครัฐและเอกชนพยายามที่จะยกระดับทำเลเป็น New CBD รองรับการเปิดตลาดเออีซีนั้น สามารถที่จะแยกทำเลเด่นทั้งที่เป็นทำเลเก่าที่มีการลงทุนต่อเนื่องและทำเลใหม่ในกรุงเทพฯ ดังนี้ 1.การพัฒนาของที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา 2.จุดตัดหรือจุดเชื่อมต่ออินเตอร์เชนจ์ (Interchange) รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ เช่น ย่านพระราม9-มักกะสัน ที่จะเป็นเมืองศูนย์กลางแห่งอาเซียน ทำเลเตาปูน-บางซื่อ ที่จะเป็นจุดเชื่อมสำคัญของรถไฟฟ้า และ 3.การลงทุนอสังหาฯ ในต่างจังหวัดจะเน้นการลงทุนต่อเนื่องและยังคงยึดเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา หัวหิน ภูเก็ต และเชียงใหม่ นอกจากนี้ยังมีหัวเมืองรองในจังหวัดอื่นๆ อาทิ สุพรรณบุรี หนองคาย สกลนคร มุกดาหาร อุบลราชธานี พิษณุโลก และกาญจนบุรี เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม หากโครงการการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐได้รับอนุมัติและเร่งดำเนินการ มีการเบิกจ่ายงบประมาณจะส่งผลบวกต่อธุรกิจอสังหาฯ เพราะการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ทั้งรถไฟฟ้าและรถไฟทางคู่จะเปิดพื้นที่การลงทุนใหม่ๆ ขึ้น และการเชื่อมต่อของเส้นทางก็จะช่วยให้การเดินทางของประชาชนจากปริมณฑลด้านหนึ่งไปสู่ปริมณฑลอีกด้านหนึ่งง่ายและสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้เกิดการขยายการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงไปทั่วปริมณฑล และยังเกิดศูนย์กลางเศรษฐกิจหลากหลาย และยังสร้างงานสร้างรายได้ให้กับประชาชนอีกจำนวนมาก