เหตุผลที่ดินราคาแพง (มาก)

ขณะนี้ที่ดินในกรุงเทพมหานครแพงและแพงมากในบางพื้นที่ เช่น สุขุมวิท ราคาที่ดินขึ้น 1 เท่าตัว ในระยะเวลาไม่ถึง 5 ปี หรือปีละ 20%

ทำไมเป็นเช่นนั้น และการที่ที่ดินราคาแพงขึ้นจะดีกับเศรษฐกิจหรือไม่? นักเศรษฐศาสตร์ก็จะอธิบายว่า มันขึ้นกับ Supply กับ Demand เมื่อมีความต้องการมาก Supply มีน้อยลง (เพราะที่ดินจะไม่งอกเหมือนการผลิตสินค้าอื่นๆ มีแต่หมดไป เหมือนกับน้ำมันทดแทนไม่ได้ ราคาก็สูงขึ้น)

แต่โดยแท้จริงแล้วนอกจากหลักเศรษฐศาสตร์ทั่วไป ก็ยังมีปัจจัยอื่นที่ทำให้ราคาสูงขึ้น แพงขึ้นผิดปกติ เช่น วิธีที่ 1 มีการกักตุน (Hording) และเก็งกำไร (Speculating) เหมือนสินค้าหลายชนิดเมื่อรู้ว่าจะหมดไป ก็ซื้อเก็บตุนเอาไว้จนสินค้านั้นร่อยหรอไป ก็เอาออกมาขาย

เช่นในอดีตหลายปีที่ผ่านมา เหล็กขาดตลาดเพราะเมื่อจีนกว้านเอาไปใช้สร้างบ้านสร้างเมือง จนเหล็กทั่วโลกถูกกว้านซื้อ โดยเราก็เช่นเดียวกันมีการกักตุนเหล็กจนรัฐบาลต้องออกมาเตรียมวางกฎเกณฑ์มีกฎหมายจับปรับ ถ้ายิ่งเป็นสินค้าจำเป็น เช่น อาหาร ยิ่งมีอันตรายต่อเศรษฐกิจและสังคมส่วนรวมมากขึ้น

วิธีที่ 2 ที่ทำให้ราคาที่ดินสูงเร็วและผิดปกติก็คือ การเก็งกำไรที่ดิน ทำกันมาหลายครั้ง สมัยน้าชาติเศรษฐกิจโตมาก ร้อนแรงมาก ก็มีการวางมัดจำที่ดินและขายต่อเป็นทอดๆ ทำให้ราคาที่ดินสมัยน้าชาติขึ้นเอาๆ จนเกิดฟองสบู่และเศรษฐกิจก็ล้ม โรคต้มยำกุ้ง Condo ปัจจุบันก็เช่นเดียวกัน มีการเก็งกำไร Condo ที่มีศักยภาพบนทำเลดีๆ จองกันไว้ขายในจองกันหลายทอด ราคาก็พุ่งขึ้น จากการเก็งกำไรจนราคาซื้อ-ขาย และความต้องการที่แท้จริง

เหตุการณ์เช่นนี้เกิดทั่วโลกรัฐบาลต้องลงมาดู ในฮ่องกงนั้น รัฐบาลฮ่องกงทำเสียเองก็เพราะที่ดินเป็นของรัฐส่วนใหญ่ เช่น สถานที่ราชการ ฐานทัพเรือ รัฐบาลค่อยๆ ปล่อยที่ดินซึ่งมีจำกัดออกตามโควตาแต่ละปี ตั้งราคาขั้นต่ำเกินราคาตลาด ที่ดินฮ่องกงมีจำกัด ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงจึงแพงมาก

ทั้งนี้ วิธีที่จะทำให้ที่ดินมีพอเพียงกับความต้องการตลาดก็คือ ต้อง “เปิดพื้นที่ใหม่ให้เกิดขึ้น” กระจายความต้องการออกไปชานเมือง อังกฤษ London มี Net work ขนส่งมวลชนดีมาก ก็สร้างเมืองใหม่ New town เป็นเมืองบริวารรอบนอก เมืองก็กระจายไป คนก็ไม่ต้องแย่งกันอยู่ในเมือง อเมริกาใช้วิธีสร้างงานไปชุมชนใหม่ เมืองใหม่ เอาอุตสาหกรรมเป็นที่ตั้ง เช่น Detroit เอาโรงงานยานยนต์ออกไปให้ BOI ราคาที่ดินก็ไม่กระจุกตัว ไทยเราก็มีมาบตาพุด มิฉะนั้นโรงงานแถวสมุทรปราการที่ดินแพงจนผลิตสินค้าอะไรก็ไม่คุ้ม

วิธีจะให้ราคาที่ดินสมเหตุสมผลอีกประการที่ Australia นิยมใช้ก็คือ การซื้อ-ขายที่ดินต้อง “ประมูล-Auction” ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายตัวจริงมาพบกัน ตกลงกันด้วยข้อมูลเท่ากัน เวลาเดียวกันก็จะให้ “ราคาที่แท้จริง Real Price” ณ เวลานั้น Australia จะประมูล แม้ Condo ที่เริ่มเปิดขายห้องที่ดีที่สุดออกประมูลก่อน มิใช่เอาไปให้หุ้นส่วนในราคาหุ้นส่วนและให้ขายต่อ เป็นทั้งการเก็งกำไรทั้งให้ Bonus ทางอ้อม ไม่ยุติธรรมกับบริษัทโดยเฉพาะเป็นมหาชน

เรามาลองใช้ทฤษฎีประมูลกันดีไหม ที่ดินทุกแปลงให้จะขายถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ราคาแพง กำหนดมาตรฐานให้ประมูล โดยมี “นายหน้ามืออาชีพ” ที่จดทะเบียนกับราชการมาทำประมูล ในหลายประเทศ กำหนดเป็นมาตรฐานการประกอบวิชาชีพนายหน้าและการซื้อ-ขายที่ดินไว้ ถ้าเป็นบริษัทมหาชนขณะนี้ก็ต้องใช้บริษัทประเมิน “มาประเมินราคา 2 เจ้า” ก่อนจะตกลงซื้อขายได้หรือให้โปร่งใสอยู่แล้ว

ที่ดินราคาแพงเป็นอันตรายกับเศรษฐกิจและธุรกิจครับ เพราะแพงมากจากการซื้อไปไม่คุ้มก็ต้องทิ้งไว้ รัฐกำลังออกกฎหมายภาษีมาดูแลครับ