ส่องลงทุนอสังหาฯ 4รถไฟฟ้าสายใหม่มาแรง

ทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีแพะจะมีโอกาสมากน้อยแค่ไหน วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ วิเคราะห์ว่า ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พื้นที่ที่มีศักยภาพสูง คือ แนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดประมูลใหม่ 4 สาย คือ สายสีชมพู (แคราย-สุวินทวงศ์) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีส้ม (พระราม 9-มีนบุรี) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายดังกล่าวส่วนใหญ่อยู่ในช่วงตารางวาละ 5 หมื่น-1 แสนบาท

โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเหลืองกับสายสีส้มที่ต่อเนื่องจากเขตใจกลางเมือง หากมีการก่อสร้างราคาจะขยับตัวกันอย่างรวดเร็ว เพราะฐานราคายังตํ่าและราคายังคุ้มในการซื้อมาพัฒนาโครงการ แต่ข้อสำคัญก็คือต้องมีรถไฟฟ้ามาถึงก่อน

นอกจากรถไฟฟ้าแล้ว ยังมีจะโครงการเมกะโปรเจกต์สำคัญ 2 แห่ง คือ ศูนย์คมนาคมบางซื่อ ย่านพหลโยธิน (ที่รวมของรถไฟฟ้า 7 สาย รถไฟทางคู่ ฯลฯ) และศูนย์มักกะสัน (ย่านสถานีแอร์พอร์ตลิงค์ปัจจุบัน) ที่ในเวลาอันใกล้คาดว่าการรถไฟแห่งประเทศไทยจะนำที่ดินออกมาเปิดประมูลให้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม ศูนย์ประชุม เป็นต้น ซึ่งถือว่าน่าสนใจอย่างมาก

ขณะเดียวกันจะเป็นโอกาสของตลาดอาคารสำนักงานในใจกลางเมืองที่ค่าเช่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงอย่างไม่เคยเป็นมาก่อน หลังจากแช่นิ่งมาเกือบ 10 ปี โดยเฉพาะการเปิดเออีซี ทำให้คาดว่าจะมีการลงทุนในภูมิภาคมากขึ้น ความต้องการอาคารสำนักงานจะมีตามมา รวมทั้งตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติที่คู่กัน

กรณีที่ดินในเมืองราคาสูงจนไม่คุ้มค่าจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มกระจายออกไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าออกไปยังเขตชั้นกลาง (Intermediate area) ของเมืองทดแทน เพราะที่ดินราคาตํ่ากว่ามาก และเดินทางเข้าเมืองไม่ไกล ส่งผลให้ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ เช่น ย่านรัชดาภิเษก-ต่อเนื่องพระราม 9 ที่มีตลาดหลักทรัพย์ย้ายไป มีอาคารซูเปอร์ทาวเวอร์สูง 125 ชั้น สูงสุดในอาเซียนที่สร้างในทำเลนี้ และมีรถไฟฟ้าใต้ดิน รถแอร์พอร์ตลิงค์ในปี 2558 ยังมีจะสายสีส้มอีก จะเป็นทำเลที่มีศักยภาพมากขึ้น

อีกทำเลที่คาดว่าจะขยายตัวมากในอนาคต คือ ทำเลบางใหญ่ ที่มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึง 2แห่ง คือ เซ็นทรัล กับเมกาบางใหญ่ มีพื้นที่รวมกันเกือบ 1 ล้านตารางเมตร นอกจากความเป็นศูนย์ กลางของภูมิภาคในจังหวัดภาคกลางยังเป็นจุดเชื่อมต่อกับทวายในพม่า โดยใช้เวลาเดินทางเพียง 45 นาทีด้วยมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี คนทำงานในทวายมาที่นี่เร็วกว่าไปย่างกุ้งเสียอีก

สำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียมยอดฮิต โอกาสที่ราคาเพิ่มขึ้นอาจไม่เป็นเช่นเมื่อก่อน เนื่องจากการพัฒนาใหม่มีแนวโน้มถ่ายเทไปยังเขตชั้นกลางแทน ซึ่งการลงทุนให้เช่าก็ต้องดูให้ดีเพราะหากเป็นตลาดคนไทยมักจะปล่อยเช่ายาก

ขณะที่การลงทุนสำหรับคนเงินไม่มากอีกอย่าง เช่น การซื้ออาคารพาณิชย์ พัฒนาเป็นบูติกโฮเต็ล เกสต์เฮาส์ตามแนวรถไฟฟ้าในย่านธุรกิจ ย่านเมืองเก่าในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ย่านใจกลางเมืองท่องเที่ยวสำคัญในต่างจังหวัด ก็เป็น เทรนด์ใหม่น่าสนใจมาก เนื่องจากการพัฒนาใหม่ทำได้ยาก จึงต้องหาอาคารเก่ามาดัดแปลง กรณีอพาร์ตเมนต์ที่เจ๊งเพราะโดนคอนโดมิเนียมบุก ราคาถูกๆ ก็มีช่องทางในการดัดแปลงสร้างมูลค่าเพิ่มได้