ที่สุดแห่งปีม้า อสังหาฯยุคควบรวม

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

นับถอยหลังส่งท้ายปีเก่า 2557 เตรียมต้อนรับปีใหม่ 2558 โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายของผู้ประกอบการมาก เพราะไม่เพียงแต่ต้องเผชิญหน้ากับความวุ่นวายทางการเมืองที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้วยาวจนถึงกลางปีนี้ เมื่อการเมืองสงบแล้วยังต้องเผชิญหน้ากับปัญหาเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว และปัญหาเก่าแต่ยังรุนแรงอย่างภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ฝ่ายวิจัยบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท วิเคราะห์ภาพรวมยอดขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของปี 2557 มีมูลค่า 3-3.1 แสนล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 11-14% โดย 10 รายใหญ่มีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 51%

ขณะที่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ปีนี้ ลดลงจากปีที่แล้วไม่มาก จากการที่ผู้ประกอบการมาเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเดือน พ.ย.และ ธ.ค. โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ภาพรวมการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2557 อยู่ที่ประมาณ 1.16-1.17 แสนหน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 4.4-4.5 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียม 7.2 หมื่นหน่วย ซึ่งปีหน้าคาดว่าจะขยายตัวจากนี้ไม่มากนัก

ปีแห่งการควบรวม

สำหรับที่สุดแห่งปี 2557 ต้องยกให้ประเด็นเรื่องการเทกโอเวอร์ ควบรวมกิจการ และร่วมทุน ที่โดดเด่นสวนทางภาวะเศรษฐกิจ และสวนทางบรรยากาศการซื้อขายที่ไม่ได้คึกคักมาก และถือเป็นปีที่มีความเคลื่อนไหวในรูปแบบนี้มากที่สุดนับตั้งแต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 โดยจากการรวบรวมมีด้วยกัน 10 ดีลสำคัญ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 1.2 แสนล้านบาท แบ่งเป็น การเทกโอเวอร์ 4 ดีล มูลค่า 3.7 หมื่นล้านบาท และการร่วมทุน 6 ดีล มูลค่า 8.2 หมื่นล้านบาท

ดีลสำคัญที่เกิดขึ้นในปีนี้ ได้แก่ 1.กลุ่มสิงห์ เข้าเทกโอเวอร์รสา พร็อพเพอร์ตี้  และเตรียมจะเทกโอเวอร์อีก 1 บริษัทอสังหาฯ 2.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เทกโอเวอร์ ไทย พร็อพเพอร์ตี้ 3.โกลเด้นแลนด์ เทกโอเวอร์ เคแลนด์ 4.ดับบลิวเอชเอ เทกโอเวอร์ เหมราช

ดีลที่ 5.บีทีเอส ร่วมทุนกับเนเชอรัล พาร์ค  6.แสนสิริ ร่วมทุนกับบีทีเอส 7.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ร่วมทุนกับมิตซุย กลุ่มทุนญี่ปุ่นต่อเนื่อง  8.เอพี ร่วมทุนกับ มิตซูบิชิ กลุ่มทุนญี่ปุ่นต่อเนื่อง 9.ซี.พี.แลนด์ ร่วมทุนกับสยามพิวรรธน์ พัฒนาโครงการไอคอนสยาม  และ 10.ศุภาลัย ร่วมทุนกับบริษัท แซทเทอร์เลย์ พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ที่เมืองเมลเบิร์น ประเทศออสเตรเลีย

ที่ดินแพงสุด-ตึกสูงสุด

ในจังหวะที่การเมืองยังร้อนเมื่อประมาณเดือน พ.ค.ปีนี้ ก่อนจะเกิดรัฐประหาร ในแวดวงซื้อขายที่ดินกลับคึกคักสวนกระแส โดยปีนี้มีที่ดินใจกลางเมืองที่ราคาซื้อขายแพงที่สุดด้วยกัน 3 ทำเล ประกอบด้วย แปลงที่ 1 คือ ที่ดินติดรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีนานา ริมถนนสุขุมวิทซอย 6 ที่มีการซื้อขายล่าสุดที่ราคา 1.8 ล้านบาท/ตร.ว. ปรับขึ้นจากราคาซื้อขายจริงในปี 2556 ประมาณ 12.5%

สำหรับแปลงที่ 2 คือ ที่ดินแปลงย่านสุขุมวิท 36 ราคาซื้อขายล่าสุดแตะ 1.3 ล้านบาท/ตร.ว. ปรับขึ้นจากราคาซื้อขายจริงในปี 2556 ประมาณ 8% และที่ดินแปลงที่ 3 คือ ที่ดินย่านศาลาแดงเนื้อที่กว่า 1 ไร่ ใกล้อาคารอื้อจื่อเหลียง ซื้อขายเปลี่ยนมือล่าสุดที่ 1.5 ล้านบาท/ตร.ว. ปรับขึ้นจากราคาซื้อขายจริงในปี 2556 สูงถึง 25%

ขณะที่ในช่วงต้นไตรมาส 4 กลุ่มแกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือจีแลนด์ ก็สร้างความฮือฮาให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หลังจากประกาศเปิดตัวโครงการ “เดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์” ด้วยเม็ดเงินลงทุน 1.8 หมื่นล้านบาท เป็นอาคารมิกซ์ยูส จำนวน 125 ชั้น มีความสูง 615 เมตร อาคารสูงที่สุดในภูมิภาคอาเซียน

ส่วนอีกหนึ่งข่าวที่ร้อนแรงไม่แพ้กัน คงหนีไม่พ้นเรื่อง คำสั่งศาลปกครองสูงสุดให้กรุงเทพมหานครรื้อถอนอาคารโครงการดิ เอทัส ในซอยร่วมฤดี ภายใน 60 วัน (นับจากวันที่มีคำสั่ง) เนื่องจากปล่อยให้ก่อสร้างอาคารสูงในซอยที่มีความกว้างไม่ถึง 10 เมตร ซึ่งประเด็นนี้ต้องจับตามองต่อเนื่องในปีหน้า

คอนโดแพงสุด-ขายดีสุด

โครงการคอนโดมิเนียมที่หวือหวา เป็นกระแสที่ถูกพูดถึงมากที่สุด คงต้องยกให้ 2 โครงการ คือ 1.แอชตัน อโศก ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ อาคารชุดความสูง 50 ชั้น จำนวน 783 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2.3 แสนบาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้นประมาณ 6.9 ล้านบาท และ 2.โครงการแอสปาย สาทร-ท่าพระ อาคารความสูง 30 ชั้น จำนวน 1,219 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 9.5 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือราคาเริ่มต้น 1.98 ล้านบาท

โครงแรกแอชตัน อโศก หวือหวาเพราะอยู่บนทำเลอโศกที่ใกล้กับทั้งรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟใต้ดิน อีกทั้ง ยังอยู่ใกล้ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 จึงเป็นโครงการที่ได้รับความสนใจจากทั้งนักเก็งกำไร นักลงทุนระยะยาว และคนซื้ออยู่จริง สามารถปิดการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว หลังจากนั้นยังติดอันดับต้นๆ ของห้องชุดที่ถูกนำไปขายใบจองต่อ ราคาขายถูกปั่นขึ้นไปแตะ 3 แสนบาท/ตร.ม.

ส่วนโครงการแอสปาย สาทร-ท่าพระ ก็เป็นอีกหนึ่งโครงการฮอตแห่งปี ด้วยจุดขาย 1 ก้าวจากบีทีเอส ทำให้เกิดกระแสต่อคิวซื้อข้ามคืน และจ้างมอเตอร์ไซค์รับจ้างให้มารับบัตรคิว ซึ่งเป็นบรรยากาศที่ไม่ได้เกิดขึ้นมานานแล้วในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยโครงการนี้สามารถปิดการขายอย่างรวด เร็วมาก ถ้าไม่นับการล็อกชั้นเพื่อไปออกงานโอดิสซีย์ สยามพารากอน ก็ต้องถือว่าขายหมดภายใน 2 วัน

สินเชื่อปี’57 สร้างสถิติใหม่

แม้ภาพรวมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้จะหดตัวลง แต่ในเชิงการรับโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวจากปีที่แล้ว ส่งผลให้ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2557 ทุบสถิติเก่า สร้างสถิติใหม่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 9 เดือนแรกของปีนี้ สูงถึง 406,776 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 4% จึงคาดว่าทั้งปีนี้จะ
ปิดที่ 5.5 แสนล้านบาท ถือเป็นสถิติใหม่สูงสุดนับจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หลังจากปีที่แล้วเคยเป็นสถิติสูงสุดที่ 5.34 แสนล้านบาท

สำหรับปัจจัยที่ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปีนี้ขยายตัวมากสวนทางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เพราะยอดขายคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นจำนวนมากในช่วงปี 2555-2556 มาโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ รวมถึงมูลค่าที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้น จึงมีผลให้สินเชื่อมีมูลค่าเพิ่มขึ้น แต่คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2558 จะใกล้เคียงกับปีนี้

ปีเก่ากำลังจะผ่านพ้นไป ปีใหม่กำลังจะเข้ามา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 คนในแวดวงประเมินกันว่าจะขยายได้ไม่เกิน 5-10% ราคาที่ดินก็จะยังคงใกล้เคียงเดิม แต่ราคาขายคอนโดมิเนียมปีหน้าน่าจะมีสถิติใหม่ เพราะที่ดินที่พัฒนาปีหน้า ล้วนเป็นที่ดินต้นทุนใหม่ๆ ที่มีราคาค่อนข้างสูง เช่นเดียวกับการเทกโอเวอร์ ควบรวมกิจการปีหน้าจะยังคึกคัก โดยประเมินว่าจะมีดีลใหม่ๆ เพิ่มอีก 10 ดีล